PAGINA A CURA DI
Marco Bellinazzo
L'"assalto" agli sportelli lo danno quasi tutte per scontato. E si stanno attrezzando per farvi fronte potenziando i front office delle filiali. Scaduto, il 29 agosto scorso, il termine per spedire le lettere per la rinegoziazione, le 200 banche che hanno aderito alla convenzione Abi-Tesoro si preparano a ricevere tra un milione e un milione e mezzo di titolari di mutui a tasso variabile (stipulati prima del 29 maggio 2008) potenzialmente interessati all'operazione.
Calcolare la convenienza del l'offerta concordata all'inizio dell'estate dagli istituti di credito con il ministro dell'Economia, Giulio Tremonti – nonostante gli sforzi di trasparenza fatti dalle banche – sarà tutt'altro che facile. E soprattutto non sarà semplice mettere a confronto i vantaggi della rinegoziazione con quelli derivanti dalle altre misure teoricamente a disposizione per combattere il caro-rata. Dalla chance della portabilità e della surroga a quella della rinegoziazione libera e gratuita, varate nel 2007 con le liberalizzazioni promosse dall'ex ministro dello Sviluppo, Pierluigi Bersani.
Ai destinatari della proposta di rinegoziazione, dunque, non resterà che recarsi in banca per valutare con i tecnici incaricati il proprio profilo di rischio e i propri margini di manovra. Decisivo più che mai nella scelta sarà il raffronto tra l'importo (crescente) della rata e il reddito disponibile (spesso con poche prospettive di crescita).
In ogni caso, ci saranno tre mesi di tempo per decidere se aderire alla proposta Tremonti, se optare per una delle alternative Bersani oppure se lasciare le cose come stanno e seguire l'originario piano di ammortamento.
Alcune peculiarità e differenze fra le "offerte" in campo però sono già chiare (si vedano anche le schede a fianco).
La rinegoziazione "coattiva" targata Tremonti, per esempio, è l'unica via per obbligare le banche ad alleggerire mutui diventati troppi gravosi. Ma è un congegno che se ha il vantaggio di abbassare subito la rata in modo certo e significativo, presenta lo svantaggio – non secondario – di convertire il mutuo originario in un prestito senza più una durata predeterminabile e con la possibilità di esporre a un rimborso molto più alto ed esoso rispetto a quello preventivato con il primo prestito.
Dal 1° gennaio 2009, infatti, accettando l'offerta di rinegoziazione frutto dell'accordo Abi-Governo, si verserà una rata fissa bloccata sulla media dei tassi applicati nel 2006. Ciò vuol dire inferiori anche del 2% rispetto ai livelli attuali. La differenza tra la rata variabile di base e la nuova rata fissa (di minore entità) confluirà su un altro conto (denominato "conto di finanziamento accessorio"), al quale verrà applicato un tasso d'interesse pari, di norma, all'Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5%, che il mutuatario dovrà saldare, sempre con rate fisse, dopo aver rimborsato il mutuo-base. Fissato il tasso di interesse "accessorio" e il numero delle rate extra da pagare, si aprono cioè tre scenari: 1) se l'Irs salirà ancora prima della chiusura del mutuo-base, il residuo sul conto accessorio aumenterà e si allungherà il numero delle rate extra; 2) se l'Irs, viceversa scenderà l'importo del conto accessorio diminuirà e di conseguenza sarà minore il numero delle rate da pagare; 3) se poi, nella migliore delle ipotesi per il mutuatario, i tassi di mercato scenderanno fino a che la vecchia rata variabile sia inferiore alla nuova rata fissa la differenza andrà a "credito" e potrà essere scalata dal conto accessorio.
Le alternative a disposizione
1 L'accordo Abi-Tesoro
Tremonti La rinegoziazione «coattiva»
La cosiddetta rinegoziazione coattiva è stata prevista dal decreto legge n. 93/2008 (converito nella legge n. 126) e poi tradotta nella Convenzione attuativa stipulata tra il ministero dell'Economia e l'Abi lo scorso 19 giugno
Che cos'è
Chi oggi ha il problema di una rata cresciuta troppo in fretta e teme un ulteriore incremento dei tassi può congelarne l'importo per tutta la durata residua del finanziamento. Dal 1° gennaio 2009 accettando l'offerta di rinegoziazione verserà una rata fissa calcolata sulla media dei tassi del 2006, inferiore anche del 2% rispetto ai livelli attuali
La differenza tra rata originaria e nuova rata fissa confluirà su un conto "accessorio" al quale verrà applicato un tasso pari all'Irs a 10 anni maggiorato di uno spread dello 0,5% da rimborsare dopo aver chiuso il mutuo iniziale
Il vantaggio: rata subito giù
La rinegoziazione conviene a chi ha bisogno di alleggerire subito e in misura "certa" la rata. Appare come l'unica soluzione per chi ha stipulato un mutuo variabile con un basso livello dei tassi (anche al 2%) ma con un importo delle rate già superiore al 30% del reddito disponibile
Lo svantaggio: durata e importo indeterminabili
Fissato il tasso "accessorio", se l'Irs salirà ancora si allungherà il numero delle rate extra. Se l'Irs calerà le rate extra diminuiranno. La durata e l'entità complessive del mutuo non si potranno prevedere
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