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Casa: compravendite a picco
Meno mutui concessi in banca

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28 novembre 2008
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Le trimestrali del settore immobiliare

Il mercato immobiliare italiano soffre. Secondo il rapporto sull'immobiliare del centro studi Nomisma, le compravendite nel nostro Paese sono calate del 14% quest'anno. I prezzi hanno registrato la prima flessione degli ultimi 11 anni (-1%) anche se contenuta rispetto ad altri Paesi come Stati Uniti (-16%) e Gran Bretagna (-15%). Ma l'aspetto più preoccupante riguarda la solvibilità del mercato.

Mutuatari sempre più insolventi
Secondo il rapporto sull'immobiliare di Nomisma, nel 2008 le sofferenze sui mutui in essere arriveranno a circa 7 miliardi su un mercato residenziale da 120 miliardi (5,5%). L'ascesa è netta: nel 2006 le sofferenze ammontavano a 3,9 miliardi, nel primo semestre 2007 erano già passate a 4,6 miliardi per arrivare a fine 2007 a quota 5,1 miliardi e ancora a 5,6 miliardi al 30 giugno 2008. Luca Dondi, esperto di mutui di Nomisma indica: «Il dato sulla solvibilità non è rassicurante. Ci sono segnali di peggioramento della qualità del credito. In più occorre dire che con tutta probabilità il dato di 7 miliardi del 2008 è sottostimato». Nel secondo trimestre 2008 la contrazione dei finanziamenti concessi è del 7,9% che diventa -10,1% se si considerano solo le abitazioni. Nell'intero primo semestre dell'anno in corso la discesa è del 5,3%. Un quarto delle erogazioni attuali di mutui sono per sostituzioni che in valore corrispondono al 13% dell'erogato (3,76 miliardi su 29).

Mercato in flessione del 14%. Prezzi in leggero calo (-1%)
Nel primo semestre 2008 le compravendite hanno subito una contrazione del 14 per cento. Entro fine anno il settore perderà 24 miliardi di giro d'affari. Questo significa 160 mila case vendute in meno (-20%). Un ritorno ai livelli del 2000-2001. I prezzi nei primi sei mesi del 2008 sono calati per la prima volta dopo 11 anni, sebbene in una percentuale contenuta (-1%) rispetto al resto del mondo (-16% negli Stati Uniti, -15% in Inghilterra). «Un cambiamento significativo - commenta Gualtiero Tamburini, presidente del centro studi bolognese - in un mercato che rappresenta il 10% del Pil. Il calo della sua dimensione è un attentato forte alla tenuta dell'economia e alle prospettive di crescita e occupazione».

Le famiglie non investono più nel mattone
L'analisi di Nomisma riconduce al basso indebitamento delle famiglie italiane la sostanziale tenuta dei prezzi degli immobili rispetto ad altri Paesi mentre imputa alla crisi finanziaria partita dagli Stati Uniti il crollo delle compravendite. «Nel quadro di recessione fornito proprio ieri dall'Ocse - prosegue Tamburini - le famiglie si chiudono a riccio, contraggono i consumi e evitano di investire anche nel mattone, storicamente considerato un bene di rifugio, il bene reale per eccellenza». Per il 2009 è previsto un ulteriore ribasso dei prezzi fino a meno 5%.

Quotazioni in calo soprattutto nelle grandi città. In aumento gli affitti
La crisi si riflette di più sulle grandi città: le diminuzioni maggiori di prezzi sono a Bologna (-4,5% nei prezzi) e Milano (-2,5%), mentre ovunque tengono uffici (-0,3), negozi (+0,5) e capannoni industriali (+0,3). Il tempo medio di vendita per le abitazioni è aumentato a 5,8 mesi, che diventano 7,2 mesi per gli uffici, 6,4 per i negozi e 7,6 per i capannoni. Crescono anche gli sconti applicati all'atto della compravendita, e raggiungono il 12,5% per le abitazioni usate, 7% per le nuove, 13% per gli uffici e 12% per negozi e capannoni. Il calo delle transazioni si traduce in un aumento delle locazioni, dove i canoni sono stabili o in flessione.

In un anno perso il 60% della capitalizzazione in Borsa
Per quanto riguarda la Borsa, i titoli immobiliari hanno perso circa il 60% negli ultimi 12 mesi e sono scesi a una capitalizzazione di 4 miliardi. La capitalizzazione di società immobiliari quotate ha perso il 56% rispetto a un anno fa e il 68% sul picco di marzo 2007.

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