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MUTUI / Costa cara l'"assicurazione" del cap rate

di Nicola Borzi

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12 gennaio 2008

In un periodo di difficoltà finanziarie crescenti per le famiglie italiane, segnalate anche dalle statistiche di Banca d'Italia sull'aumento delle sofferenze sui finanziamenti, il primo fronte "caldo" sono i mutui sulla casa. Ai clienti, intimoriti dai rischi di nuovi rialzi dei tassi (come spiega la pagina a fianco), le banche propongono sempre più spesso mutui a tasso fisso o cap rate (a tasso variabile con un tetto massimo predeterminato). Ma quanto costa realmente "assicurare" il proprio mutuo contro una nuova fiammata dell'Euribor?
L'analisi
Per verificare il costo finale, «Plus24» ha interrogato la banca dati web di MutuiOnline. L'analisi è stata effettuata sulle proposte contrattuali avanzate da un campione di cinque banche a un ipotetico cliente milanese di 35 anni, lavoratore dipendente a tempo indeterminato con un reddito netto familiare di 2.500 euro mensili, per un finanziamento di 100mila euro per acquistare un'abitazione da 200mila euro. Sono state selezionate le proposte più convenienti, presentate da BancApulia, Banca Agricola Mantovana, Banca Carige, Banca Sella e Banca Toscana, tutti istituti che offrono mutui a tassi cap rate, fisso e variabile puro con rate mensili.
Il calcolo
In base ai fogli informativi, «Plus24» ha elaborato i piani di ammortamento con la formula a rata costante ("alla francese"), applicando tassi e spread offerti il 2 gennaio. Per i contratti a tasso variabile e cap rate l'ammortamento è stato calcolato applicando i tassi medi annui espressi della curva forward (che segnala le attese di mercato sull'andamento futuro) sull'Euribor a uno, tre e sei mesi, in base al tasso previsto da ciascun mutuo. Per i prossimi sei anni la curva prevede tassi lievemente inferiori a quelli attuali, mentre dopo il 2014 i valori dovrebbero crescere sino a 2021, per poi tornare a calare.
I risultati
Come mostra la tabella, la formula cap rate è risultata la più onerosa tra tutte. Il suo montante finale (la somma totale pagata a fine contratto, che comprende capitale iniziale e interessi) è superiore da 12.500 a 1.830 euro circa a quello dei mutui a tasso variabile. L'"assicurazione" contro un eventuale drastico rialzo dei tassi costa quindi da 625 a oltre 450 euro all'anno (cioé da oltre 31 a 4,6 euro mensili) in più rispetto al costo di un mutuo a tasso variabile. Elevata, in quattro casi su cinque, anche la differenza tra il montante finale dei mutui cap rate e di quelli a tasso fisso: da poco più di 10mila a oltre 4.580 euro, cioé da 25 a 11,5 euro circa in più al mese. L'unica eccezione è rappresentata dal mutuo cap rate offerto da Banca Toscana, il cui montante finale è inferiore (quindi più conveniente) di circa 2.600 euro a quello del contratto a tasso fisso offerto dallo stesso istituto. Il tasso fisso oggi costa sempre più di quello variabile, con un montante finale superiore in un range variabile tra oltre 7.900 a 1.090 euro, cioé da 19,8 a 2,72 euro in più al mese.
La convenienza
In base alla simulazione, chi sottoscrive un mutuo cap rate ventennale da 100mila euro paga in media 9.100 euro di montante finale in più (pari al 5,5%) rispetto a chi "compra" un variabile puro e oltre 4.600 euro (il 2,7%) in più del mutuo a tasso fisso. Con il maggior spread applicato al cap rate (dall'1,5 all'1,85%) la banca riversa sul cliente i costi dei derivati sui tassi associati ai mutui. Inoltre, poiché i tetti cap sono elevati (si va dal 6,5% dell'Agricola Mantovana al 7,25% di Carige, dal 7,5% di Sella e Banca Toscana all'8,2% di BancApulia), la curva forward ha fatto scattare la protezione solo nel caso dell'offerta cap della Mantovana (nella seconda metà di durata del contratto). La formula cap rate, insomma, tutela sì contro i rialzi e al contempo permette di scommettere su cali dei tassi, ma dati i costi la convenienza dell'"assicurazione" – che può scattare come non scattare – va valutata caso per caso.

nicola.borzi@ilsole24ore.com

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