L'acquisto di un fabbricato abitativo da parte di una società di trading immobiliare sconta l'imposta di registro con l'aliquota dell'1 per cento (e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa) solo se si tratta di una cessione effettuata da un'impresa in esenzione da Iva: questo trattamento agevolato non si applica dunque se il venditore non sia un soggetto Iva, come accade nel caso della vendita effettuata da una persona fisica che non agisca nell'esercizio di una attività di impresa. È quanto ribadito ieri dal ministero dell'Economia in risposta a un'interrogazione parlamentare. Il Fisco si era già espresso in passato su questo argomento nella risoluzione 93/E del 10 giugno 1999 per il caso della cessione, fuori campo Iva, effettuata da un ente regionale di sviluppo agricolo.
La norma è quella contenuta nell'articolo 1, comma 1, quinto periodo, della Tariffa parte prima allegata al Dpr 131/86 (Testo unico dell'imposta di registro). Il principale presupposto per l'applicazione del trattamento agevolato è infatti che si tratti di un acquisto in esenzione Iva ai sensi dell'articolo 10, comma 1, n. 8-bis del dpr 633/72, vale a dire che la cessione abbia ad oggetto un fabbricato non strumentale (e, quindi, essenzialmente, un fabbricato abitativo) e che sia posta in essere da: un soggetto Iva che non abbia costruito il fabbricato o che non vi abbia eseguito gli interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica; un soggetto Iva che abbia costruito il fabbricato o che vi abbia eseguito i predetti interventi di recupero, ma siano decorsi quattro anni dall'ultimazione dei lavori (a meno che i fabbricati siano stati locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione di programmi di edilizia residenziale convenzionata, caso nel quale la cessione è imponibile a Iva, e non esente).
Per beneficiare del trattamento agevolato occorre però che ricorrano anche altre condizioni:
- che l'acquirente sia un'impresa il cui «oggetto esclusivo o principale» sia il trading immobiliare. La ricorrenza di questo requisito si ha qualora l'oggetto sociale - ove si tratti di un acquirente in forma societaria - riporti questa previsione, qualora il codice d'attività Iva sia con essa congruente e qualora infine l'attività effettivamente esercitata corrisponda con questa previsione normativa;
- l'acquirente espliciti, nell'atto di acquisto, la propria intenzione di effettuare la rivendita del fabbricato non oltre tre anni dall'acquisto.
Qualora quest'ultima condizione non si realizzi, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si rende applicabile una sanzione del 30% oltre agli interessi di mora. Dalla scadenza del triennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell'amministrazione finanziaria

18 giugno 2009
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