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Residenze per anziani, gli investimenti crescono del 15-20%…

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Residenze per anziani, gli investimenti crescono del 15-20% all’anno

L’Italia invecchia a una velocità inimaginabile solo qualche anno fa, gli over 65 non autosufficienti non trovano nel sistema sanitario nazionale una risposta adeguata alla domanda di assistenza e le famiglie, a causa anche della crisi, stentano sempre più a farsi carico dei propri parenti più anziani.

Un mix, questo, dalle molteplici sfaccettature sociali, che rende la carenza di Rsa (residenze sanitarie assistenziali) una vera emergenza nazionale. Emergenza alla quale gli investitori immobiliari, unitamente ai gestori specializzati del settore, non solo possono dare una soluzione, ma anche trasformarla in un investimento con ottimi rendimenti, come già avviene all’estero. La fotografia europea e italiana del settore è stata scattata dalla ricerca “Il nuovo mercato del Grigio: rapporto nazionale sulle residenze sanitarie assistenziali” presentata oggi a a Roma da Scenari Immobiliari.

Le potenzialità del settore
L’Italia è fanalino di coda in Europa sul fronte delle strutture specializzate per l’accoglienza di anziani non autosufficienti. Partiamo da un dato ufficiale: la Commissione europea identifica in 50-60 posti letto ogni mille abitanti superiori ai 60 anni il parametro standard di offerta di Rsa, ma in Italia l’offerta è di 18,5 posti letto ogni mille abitanti, peraltro suddivisa con grandi squilibri all’interno del territorio nazionale, con una netta concentrazione nelle Regioni del nord.

I principali candidati a ridurre questo gap sono i fondi immobiliari riservati, che peraltro hanno già iniziato a investire nel settore. Secondo la ricerca, infatti, dal 2014 al 2016 c’è stato un incremento di quasi il 20% di risorse dedicate dai fondi alle Rsa, con un totale di circa 1,2 miliardi di euro a fine 2016. Sulla base delle operazioni in fase di analisi (due diligence, trattative ecc.) il trend positivo si accentuerà nel prossimo biennio. Con incrementi a due cifre ogni anno, stimati in un 15% circa.


Lo scenario demografico
Si calcola che nel 2040 in Spagna la popolazione anziana (in particolare gli over 65) sarà pari al 30% della popolazione totale, mentre in Gran Bretagna sarà pari al 23%; in termini percentuali, in Spagna l’aumento sarà pari al 68%, mentre la nazione con incremento minore sarà la Germania , con un incremento del 41%. In Italia, il numero di abitanti nella fascia oltre i 65 anni è arrivato a rappresentare il 22% della popolazione: era il 13% nel 1986. E in questo contesto i “grandi vecchi”, ovvero gli anziani con più di 85 anni, sono cresciuti dell’11,4% negli ultimi quattro anni. Le previsioni sono di un’incidenza degli over 65 del 24% nel 2026 e del 29% nel 2036.

Tuttavia in Italia gli anziani stanno, in termini di salute, relativamente bene e i nuovi anziani versano mediamente in condizioni di buona salute. Non solo. La popolazione anziana italiana dimostra uno stato di benessere economico superiore a quello della fasce più giovani della popolazione, con una disponibilità economica superiore alla media.

«Ma nonostante questi vantaggi, nel caso del sopraggiungere di condizioni che inibiscano o precludano l’autosufficienza – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – le risorse di cui dispongono gli anziani per far fronte alle nuove esigenze si rivelano spesso insufficienti. Tanto più alla luce della riduzione del budget per le politiche sociali messo a disposizione dallo Stato».

COME INVECCHIA IL PAESE
Popolazione anziana in migliaia e Var. % stimata. (Fonte: dati DemoIstat, rielaborazione di Scenari Immobiliari)

Opportunità aperte
Gli investitori istituzionali italiani che oggi si dedicano a questo settore sono prevalentemente enti ecclesiastici, fondazioni e istituti previdenziali, il 20% sono fondi immobiliari e Sicaf. «Oggi sono attivi 12 fondi immobiliari dedicati a questo mercato – spiega Breglia –. La metà investono solo in residenze sanitarie assistenziali. Si prevede che ci possano essere almeno 20 fondi specializzati». I rendimenti attesi oscillano tra il 5,8 e il 6,8%: scende sotto il 6 nel caso di investimento di sola gestione e supera il 6,5% nel caso di valorizzazione immobiliare. I circa 1,2 miliardi di euro che oggi i fondi immobiliari investono in Rsa, pur se in aumento, rappresentano appena l’1,7% dell’investimento complessivo in immobili.

«Attualmente il mercato è potenzialmente molto attrattivo – aggiunge Breglia – ma caratterizzato da una frammentazione elevata della proprietà». Tra i fattori negativi da sottolineare, il fatto che le tempistiche necessarie alla realizzazione di una nuova Rsa sono particolarmente dilatate, a causa della complessa articolazione del processo per realizzare, autorizzare, accreditare ed eventualmente convenzionare una struttura. Tempistiche che purtroppo si aggirano mediamente oltre i sei anni.

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