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Rent to buy, più annunci ma pochi contratti chiusi

acquisti alternativi

Rent to buy, più annunci ma pochi contratti chiusi

Sui portali immobiliari specializzati, le proposte di affitto con riscatto riservate alle abitazioni continuano a registrare numeri in crescita. Sollevando la cortina degli annunci, si scopre però che il fenomeno non si accompagna a un’altrettanto evidente crescita delle stipule, frenate da una serie di ostacoli pratici: dai nodi fiscali (tasse su locazione e successiva compravendita) a quelli normativi (obbligo o facoltà di acquisto?), passando per gli equilibri economici (definizione del canone maggiorato) e finanziari (confronto con il mutuo).

Così, in assenza di cifre ufficiali, il giudizio degli operatori è univoco: offerta e domanda faticano a incontrarsi. E ciò pare ancor più vero in riferimento allo schema disegnato nel 2014 dallo Sblocca Italia (Dl 133/14), che ha formalizzato la disciplina del rent to buy all’interno del nostro ordinamento. Rispetto a quattro anni fa, gli annunci di “Rtb” sul sito di Idealista.it sono progrediti del 7,5% (2014), del 173% (2015) e poi del 3,3% (2016). «Il trend di crescita rilevato nei primo trimestre 2017, ci porta a pensare che entro la fine dell'anno l'aumento potrà essere di nuovo superiore del 100%. Ma parliamo per lo più di annunci che riportano la dicitura “possibilità di rent to buy”, e che si affiancano a quelli esclusivamente dedicati a questa formula, proposti da alcune società di costruzione», spiega Vincenzo de Tommaso, responsabile dell’ufficio studi. In ogni caso, i numeri assoluti sono piccoli: «Su una base dati di un milione di annunci, tra affitto e vendita, il Rtb è stato citato nel 2016 poco più di 400 volte. Resta quindi un fenomeno di nicchia – continua – per il quale l’interesse si concentra soprattutto nel Centro-Nord anche se sta espandendosi nelle zone di Roma e Napoli».

Dalle grandi città del Nord, le “citazioni” di Rtb si sono allargate verso l’hinterland, in prima cintura (dove c’è nuovo sviluppo immobiliare, a prezzi più contenuti rispettoa lla città) e in provincia (dove si cerca di smuovere il mercato un po’ spento delle seconde case.) È molto probabile che anche altre soluzioni stiano in un certo senso “premendo” ai lati: ad esempio il leasing abitativo, ora fiscalmente favorito, o il diffondersi dell’affitto concordato. Se il proprietario guarda infatti all’affitto con riscatto come uno strumento alternativo alla vendita classica, l’inquilino – non essendo in grado di affrontare subito l’acquisto – vi legge invece un’alternativa alla locazione, che lascia la porta aperta a future evoluzioni.

Sul portale Immobiliare.it, il 65% degli annunci di Rtb si riferisce al nuovo o a immobili in pronta consegna, il 30% ad abitazioni ristrutturate di recente. «L’offerta di Rtb – commenta l’ad di Immobiliare. it Carlo Giordano – rappresenta circa l’1% del mercato complessivo, ma continua ad aumentare in confronto a un paio d’anni fa. E la sua incidenza cresce proprio nel nuovo, dove la formula viene spesso usata per la cessione di più appartamenti dello stesso complesso, affidati alla gestione di professionisti della materia». Sotto questo profilo, è anche vero che «molti costruttori – prosegue Giordano – mantengono la formula nel portafoglio di offerte soltanto come “civetta”, per vivacizzare le visite e cercar poi di convergere sulla strada dell’acquisto tradizionale. Lo si legge anche dai banner pubblicitari, spinti da costruttori che hanno il 50% di invenduto e non possono permettersi di svendere: il rent to buy serve a dare una “sveglia” al cantiere».

Sul fronte acquirente, considerate le richieste di affitto che risultano maggiorate del 30% circa (per accantonare il “premio” all’acquisto), «meglio percorrere la via tradizionale ed esser certi di poter ottener un mutuo, la cui rata può avere costi inferiori. D'altra parte – sottolinea il manager di Immobiliare.it – l’equity raccolta con i canoni di Rtb potrebbe rivelarsi alla fine comunque troppo bassa per far salire il rating della banca». Lo strumento si era sviluppato infatti anche per venire incontroa chi non riesce ad accendere un mutuo, ma negli ultimi anni l’accesso al credito, seppur più selettivo di un tempo, è meno difficoltoso che negli anni peggiori della crisi immobiliare.

Il discorso si lega anche all'equilibrio tra le due componenti del canone mensile, che non è semplice calibrare. Se la quota locazione è troppo alta, non c’è margine per accantonare il fondo all’acquisto; se invece è troppo bassa, il proprietario non ha convenienza a portare avanti l’affare. «Le difficoltà – chiosa Giordano – si notano soprattutto tra privati, che sono intrigati dalla generica possibilità di comprar casa “aggirando” le banche, ma che rivelano una sorta di ingenua ignoranza verso la vera natura dello strumento».

Contratto «di godimento in funzione della successiva alienazione del bene», così il cosiddetto rent to buy è introdotto nel nostro ordinamento dal decreto Sblocca Italia. Ma la formula non è la sola a far da ponte tra locazione (o uso immediato dell’immobile) e compravendita. Restano infatti in piedi altre soluzioni, già praticate prima del Dl 133/14 per consentire a chi vuol comprare di andare ad abitare subito la casa, iniziando a pagare “a rate”.

«Si praticano più facilmente le “vecchie” strade – spiega Valentina Rubertelli, consigliere nazionale del Notariato – come il cosiddetto “help to buy”: preliminare trascritto e pagamenti periodici a titolo di acconto prezzo, che tengono conto dell’immediato godimento del bene, per arrivare al rogito entro il triennio. Oppure la vendita con riserva di proprietà». Questa, nota anche come patto di riservato dominio, prevede che l’acquirente entri in possesso della casa al rogito, mentre il venditore ne resta proprietario fin quando il prezzo viene interamente pagato, nei termini pattuiti: come se si trattasse di un mutuo ( infatti il prezzo comprende gli interessi).

«Il rent to buy derivato dallo Sblocca Italia prevede solo una facoltà d’acquisto da parte del conduttore e ciò spaventa molti venditori, soprattutto costruttori che vorrebbero invece un obbligo bilaterale, per diverse ragioni. Pensiamo alla liberazione dell’eventuale ipoteca: il Dl 133/14 dice che non si possono dare in Rtb abitazioni in corso di costruzione che siano ipotecate. L’imprenditore – commenta Rubertelli – deve quindi liberare l’ipoteca ancor prima della stipula contrattuale». In caso l’inquilino non dia seguito all’acquisto, oltretutto, può ritrovarsi in mano un immobile che non può essere reimmesso sul mercato come nuovo. E se, in caso di morosità, la norma (modificata dal Dl 59/2016) prevede ora che per il rilascio dell’immobile si possa ricorrere al procedimento di convalida di sfratto anche se l’accordo è firmato con scrittura privata (e non solo atto pubblico), restano ancora dei dubbi sul fronte fiscale.

«Ciascuna delle due fasi contrattuali (godimento e vendita) è soggetta alla propria imposizione, come se si trattasse di due negozi distinti: locazione e preliminare. Dunque anche il trattamento fiscale del canone è diversificato a seconda che sia destinato alla locazione o ad acconto prezzo – afferma il notaio –. Quando le componenti del canone sono soggette a Iva, si applicano due imposte fisse di registro. Ma quando sono esenti da Iva e soggette a imposta di registro proporzionale, se l’inquilino non arriva a riscattare la casa, quanto versato sulla quota acconto prezzo (3%) va perso, perché è scomputabile solo in sede di acquisto»

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