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Aprire un bed&breakfast con 120 mq da ristrutturare: ecco dove investire

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Aprire un bed&breakfast con 120 mq da ristrutturare: ecco dove investire

(Fotogramma)
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Mettersi in proprio. Ovvero lavorare per se stessi, meglio se al contempo ci si può dedicare a una vera e propria passione ed avere la possibilità di socializzare con persone che arrivano dai vari angoli del Globo. Insomma, se la crisi persiste e la disoccupazione diminuisce lentamente, perché non sfruttare le meravigliose opportunità di attrazione turistica che l'Italia offre e avviare una piccola attività imprenditoriale basata sugli immobili e sull'ospitalità? La risposta potrebbe essere “bed and breakfast”.

Il giro d’affari
La domanda se la devono essere posta in tanti e le risposte non sono tardate ad arrivare, tanto che secondo l'ultimo dato pubblicato dall'Istat il numero dei bed and breakfast (o B&B) in Italia è a quota 25mila unità. Ma c'è di più: secondo il portale Bed and breakfast” questa attività dà lavoro, nel nostro Paese, a 40mila persone, con una stima di otto milioni di pernottamenti venduti all'anno, con un fatturato annuo di circa 270 milioni di euro. Inoltre risulta che, nella maggior parte dei casi, il gestore di un B&B è una donna (61,31%) e possiede un'istruzione superiore alla media. L'87% dei gestori possiede un titolo di istruzione superiore e, dentro questa percentuale, il 28,55% ha una laurea e il 5,5% addirittura un Master post laurea; il 90% di loro parla una (44,27%) o più lingue (45,71%) straniere: tutt'altro che un “ripiego”, insomma. Ma sicuramente un'alternativa ai tempi lavorativi che cambiano, visto che l'età media dei gestori di B&B sale (rispetto al sondaggio effettuato dal portale nel 2007) e i titolari tra i 46 e i 65 anni sono in aumento del 16,34%, con un +7% degli over 65. Quasi la metà (il 46,5%) si dedica esclusivamente a questa attività, mentre il restante 60% è suddiviso tra pensionati ((11,55%), impiegati (10,74%), liberi professionisti (10,18%), imprenditori e commercianti (8,32%), insegnanti (3,27%).

L’INVESTIMENTO PER COMPRARE
Prezzi di acquisto nelle località e zone più richieste per un'attività di Bed and breakfast (euro al mq)

Le motivazioni
Chi apre un B&B lo fa tanto per “incrementare le entrate familiari”, quanto per pura passione e per il piacere di accogliere ospiti da tutto il mondo. “Diversi disoccupati sono riusciti ad affrontare il periodo di crisi mettendo a reddito una proprietà – emerge dall'ultimo sondaggio del portale – altri hanno abbandonato il loro lavoro e iniziato ad intraprendere l'attività di Bed and breakfast per rimanere più vicino a figli o genitori”. E – il che non guasta – nonostante il perdurare della crisi, la situazione economica dei gestori di B&B migliora nel 5% dei casi e chi accusava alcune criticità nel 2014 (57,13%) ne lamenta meno nel 2016 (52,42%), con un aumento, seppur lieve, di chi si considera in una situazione di agiatezza.

I requisiti normativi
Va subito detto che la normativa nazionale si dipana poi in leggi regionali, ma in genere il numero massimo di camere consentito per godere delle facilitazioni fiscali (ad esempio, non c'è bisogno di aprire una partita Iva) va da tre a sei, con un numero massimo di posti letto che varia da sei a, comunque, meno di 20 (in questo occorre esaminare in dettaglio le normative regionali). Considerando che, in media, si richiede una dimensione minima di 8 mq per la camera singola e 14 mq per la doppia, ipotizzando di voler offrire cinque camere (tre doppie e due singole) si ottiene un minimo di 58 mq, a cui vanno aggiunte le parti comuni, che possono variare a piacere (con requisiti minimi imposti dalle diverse normative). Si può scegliere di dotare ogni camera di un bagno privato, ma nella maggior parte dei casi il bagno è in comune (con un numero massimo di camere per ogni bagno). Ipotizzando anche uno spazio condiviso in cui consumare la colazione _ che è obbligatorio fornire _ ma tenendo presente che non è richiesta una vera e propria “sala colazioni”, bensì uno spazio in cui gli ospiti possano avere accesso alle bevande e agli alimenti, si può tranquillamente affermare che una dimensione di circa 120 mq è più che sufficiente per avviare un buon livello di attività.

L’acquisto dell’immobile adatto
Molti dei gestori di Bed & breakfast partono avendo già un immobile a disposizione, spesso di famiglia. Ipotizzando però di cominciare da zero, questo è ancora un buon momento: se le transazioni del settore residenziale aumentano, non sono invece aumentati, nella maggior parte dei casi, i prezzi degli immobili. Abbiamo così chiesto a Tecnocasa un'indicazione dei prezzi medi di immobili nelle località e nelle zone più richieste per svolgere l'attività di Bed&breakfast, quelle in pratica in cui il tasso di occupazione sia più elevato e, di conseguenza, la redditività sia superiore. Con un inciso: la normativa sui B&B prevede che l'attività svolta debba essere “occasionale” e quindi impone un periodo di inattività. Facendo così riferimento ai citati 120 mq, per fare qualche esempio, a Firenze in zona centrale (San Gallo) occorre mettere in conto dai 400mila ai 480mila euro (a seconda della qualità dell'immobile); a Napoli in zona Duomo dai 162mila ai 220mila euro; a Verona (Cittadella) dai 360mila ai 290mila euro. A Roma, ovviamente, molto di più, in zona Trevi-piazza Barberini, per esempio, dai 790mila agli oltre 900mila.

Ristrutturazione e altri costi
Ai costi vivi per l'acquisto dell'appartamento vanno aggiunti i costi di ristrutturazione, indispensabili per rendere la residenza adatta all'ospitalità Bed&breakfast. L'accesso alle camere, per esempio, deve essere indipendente e non passare attraverso altre stanze, poi ci sono le aree comuni, i bagni e, naturalmente, occorre essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti. Se è difficile fare stime generalizzate dei costi di ristrutturazione, si possono prendere a riferimento alcuni studi ad hoc.

Il portale di Ediltecnico ha calcolato che per ristrutturare una casa di circa 70 mq si spendono, in media in Italia, 34mila euro, con Roma in testa a 38.900 euro: sono stati presi in considerazione demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, rifacimento pavimenti e rivestimenti, opere di tinteggiatura e cartongesso, opere da idraulico, rifacimento impianto di riscaldamento, rifacimento impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell'aria e infissi; fornitura materiali. Si tratta quindi di ristrutturazioni complesse che banalmente “spalmate” su una superficie di 120mq si aggirano intorno ai 50mila euro. Secondo il portale Idealista.it, è difficile generalizzare, e la “forbice” non può che essere molto ampia: si può parlare di un costo tra i 200 e i 600 euro/mq, in funzione di molti fattori variabili, che spalmato sui 120 mq dà una cifra compresa tra i 24mila e i 72mila euro.

Molte Regioni richiedono anche che, per poter applicare il trattamento fiscale dei B&B, il gestore sia residente nello stesso, altre prevedono la possibilità che sia nelle vicinanze, ma in ogni caso devono essere garantite la prossimità e la reperibilità. Va però aggiunto che molti dei lavori di ristrutturazione godono delle agevolazioni fiscali e che molte Regioni mettono a disposizione finanziamenti agevolati proprio per l'apertura di attività come quella dei B&B.

I potenziali ricavi
Sul fronte dei ricavi i calcoli vanno naturalmente effettuati caso per caso, ma secondo il portale “Bed and Breakfast” il prezzo medio di una notte per persona oscilla tra i 25 e 35 euro nel quasi 70% dei casi, nel 30% dei casi è però superiore a 35 euro; nel 94% dei casi la colazione è inclusa nel prezzo. Naturalmente location privilegiate e città molto richieste come Venezia, Roma, Firenze e così via, prevedono tariffe molto più alte. Il totale della “piena occupazione” va poi tarato con l'occupazione media dell'area e _ fattore da non sottovalutare _ vanno tenute in considerazioni le percentuali da pagare ai motori di ricerca che consentono un buon marketing della propria struttura, percentuali che facilmente possono arrivare al 15 per cento. Facendo conti molto semplificati (e ottimistici), possiamo ipotizzare che le citate cinque camere rendano circa 78mila euro l'anno lordi (una media di 40 euro a persona, per otto persone, per 30 giorni e per nove mesi in totale, tenendo conto del costo delle colazioni), che togliendo il 10% medio di commissioni ai portali turistici specializzati diventano 70.200 euro (da cui togliere le imposte, ma diluite dai benefici delle agevolazioni delle ristrutturazioni). Suddivisi su 12 mesi (anche se poi per tre non si lavora), stiamo parlando di 5.850 euro al mese, lordi.

A conti fatti conviene?
La risposta dipende molto anche dall'inventiva del gestore: si guadagna non solo dal costo del pernottamento, si possono aggiungere tutta una gamma di servizi che, oltre a rendere piacevole l'esperienza dell'ospite, consentono di incrementare i guadagni. E poi resta la soddisfazione di lavorare per se stessi, essere a contatto con ospiti da tutto il mondo e di andare in vacanza, considerando di dedicare un mese al mantenimento, almeno due mesi all'anno.
A esaminare nel dettaglio gli immobili più interessanti e i trend dei Bed and breakfast in Italia è Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio studi del Gruppo Tecnocasa. Ecco le linee principali nelle diverse location.

A Roma
Nella Capitale naturalmente è il cuore della città a essere scelto da chi vuole aprire un B&B. Tecnocasa sottolinea che si cerca in tutto il centro storico, ad eccezione delle aree di Porta Pia e Prati. Vanno bene piazza del Popolo, via del Babuino e piazza di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino le quotazioni medie sono di 8000-9000 euro al mq, mentre ai piani alti in piazza di Spagna si registrano punte di 15mila euro al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 euro al mq per raggiungere valori di 7000-8000 per le location di via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona. Intorno al Pantheon e nel Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 euro al mq per le soluzioni da ristrutturare, con punte di 10milaper le abitazioni in buono stato. Le strade maggiormente apprezzate sono via Cassiodoro, via Tacito e piazza Cavour, dove si concentrano prevalentemente palazzi di stile umbertino che hanno quotazioni di 6000-7000 euro al mq, da ristrutturare. Piace anche la zona Prati, Cola di Rienzo, Borgo Pio, dove con un budget di 300-450mila euro si acquistano bilocali o trilocali da destinare ad affittacamere o B&B. A titolo di esempio, in piazza di Spagna una camera rende da 150 a 250 euro a notte, in piazza Navona e Campo dei Fiori si può andare da 130 a 200 euro e in zona Vaticano da 80 a 100 euro a notte.

A Firenze
In zona Santa Croce e San Gallo i prezzi sono in aumento, secondo Tecnocasa, e il mercato è dinamico grazie alle richieste di acquisto da parte di investitori in cerca di abitazioni da adibire a B&B. La domanda si focalizza su appartamenti con una o due camere da letto e dal valore compreso mediamente tra 200 e 300mila euro.

Verona
È il centro storico della città a registrare la domanda di investitori intenzionati ad avviare attività di B&B e affittacamere. Con questa finalità ci si orienta prevalentemente su soluzioni ubicate nei pressi delle location più interessanti dal punto di vista turistico, soprattutto piazza Duomo e piazza Erbe. Ma piacciono anche le zone limitrofe come Cittadella e San Zeno.
Napoli. “Nel centro storico si registra un ulteriore aumento della richiesta da parte di investitori che intendono avviare attività di B&B e affittacamere per turisti _ spiega Fabiana Megliola _. Si tratta di un fenomeno in crescita che ormai compone una fetta importante del mercato immobiliare di quest'area della città”. Chi acquista per avviare attività di B&B si focalizza su soluzioni con almeno quattro locali, dai 120 mq in su, i cui valori partono da 200mila euro. Il canone di una stanza oscilla tra 40 e 70-80 euro a notte. Interesse anche nella zona di Monteoliveto–Orefici.

Palermo
Nel centro storico della città siciliana si rileva un aumento delle richieste di acquisto ad uso investimento: “Per avviare attività di B&B o affittacamere si mettono in conto 50-60mila euro per soluzioni da ristrutturare, posizionate sulle strade principali e inserite in palazzi d'epoca”, spiega Fabiana Megliola. Interessante anche la zona della Stazione.

Costiera amalfitana
Il mercato è abbastanza vivace a Sorrento, dove è in forte crescita la domanda di molti investitori, provenienti principalmente da Napoli e provincia, che ricercano costantemente immobili da adibire a strutture ricettive extra alberghiere. Le metrature più richieste, secondo Tecnocasa, partono dai 70 mq. Interesse anche a Castellabate, nel Cilento, dove si registra una maggiore richiesta di immobili da destinare all'apertura di alberghi e di strutture turistico ricettive o di casa vacanza e B&B in seguito all'incremento di locazioni estive. Ad Amalfi e Positano prevale la domanda di case da utilizzare per le vacanze o da destinare alla creazione di affittacamere e B&B. Ad acquistare sono prevalentemente napoletani. La domanda si orienta su trilocali su cui investire da 300 a 400mila euro.

Lazio
Dal punto di vista dell'attività di B&B, la maggior domanda si registra, secondo Tecnocasa, a Gaeta. Le richieste si concentrano su bilocali o piccoli trilocali, il più possibile nelle vicinanze del mare e dotati di pertinenze esterne, per una spesa che oscilla rispettivamente tra 100-140mila euro e 150-230mila euro: vengono preferite le soluzioni d'epoca.

Puglia
In Puglia è il centro storico di Gallipoli che concentra, in particolare, case tipiche del posto, con volte a stella o a botte, ricercate da chi desidera avviare attività di B&B e che, per questo motivo, desidera immobili con almeno quattro stanze. Nel centro storico – segnala Tecnocasa – i valori si aggirano intorno ai 2mila euro al mq per i palazzi d'epoca situati sulle mura.

Sardegna
«È a Pula che si prevede un aumento della presenza di turisti stranieri grazie all'aumento delle rotte sull'aeroporto di Cagliari – segnala Fabiola Megliola –. Anche per questo si segnala un netto aumento delle richieste di appartamenti da adibire a B&B e case vacanza da parte di investitori sardi». Le tipologie più richieste sono trilocali e quattro locali situati in zone servite e vicine al mare. Le cifre investite partono da 150mila euro e i rendimenti medi sono compresi tra 80 e 100 euro al giorno durante l'alta stagione, che va da maggio a settembre.

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