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Rallentano gli acquisti di case e i prezzi restano fermi

osservatorio nomisma

Rallentano gli acquisti di case e i prezzi restano fermi

Nel 2017 sta continuando la crescita del mercato immobiliare partita ormai tre anni fa. Ma non con l’accelerazione sul fronte delle compravendite che si è registrata soprattutto nel corso nel 2016. E con i prezzi che continuano ad attraversare una fase di stagnazione, a testimonianza di un mercato ancora frenato dalla bassa capacità di acquisto delle famiglie e minato dall’incognita Npl. Sono alcuni degli elementi salienti che emergono dall’Osservatorio immobiliare di Nomisma presentato oggi 13 luglio.

La forza sul fronte transazioni rilevata anche nei primi mesi del 2017, secondo l’istituto bolognese, «non pare sufficiente a conferire alla ripresa in atto quei connotati di robustezza necessari a scongiurare brusche battute d’arresto o improvvisi rovesci».

«L’entità delle manifestazioni di interesse all’acquisto registrata nell’ultimo triennio – si legge in una nota – pur favorendo l’attivazione di meccanismi competitivi, non risulta ad oggi sufficiente a determinare l'avvio di una nuova fase espansiva sul versante dei valori». Gli «eccessi del passato» sono per Nomisma «il principale ostacolo all’innesco di spinte inflattive». Tra i fattori contenitivi una domanda che tradisce «una diffusa debolezza reddituale»: quasi il 40% delle famiglie che intende chiedere un mutuo vanta un reddito familiare netto inferiore a 1.800 euro al mese. Da qui «l’impossibilità di concretizzazione di una quota significativa del mercato potenziale».

Per quel che riguarda il “fattore crediti incagliati”, secondo Nomisma, «il processo di dismissione degli Npl non sarà privo di conseguenze rispetto alla percezione di ricchezza dei proprietari, in particolare se l’urgenza imponesse svalutazioni via via più consistenti». L’arrivo sul mercato al dettaglio di un’ingente mole di cespiti provenienti da contenzioso deprimerebbe le prospettive di risalita dei valori.

Le compravendite
Dopo l’impennata degli scambi registrata nel 2016 dall’agenzia delle Entrate (+18,8%, dopo la crescita dei due anni precedenti, del 5,9% nel 2015 e del +3,5% nel 2014), nei primi mesi del 2017 «si riscontra un rallentamento della ripresa delle compravendite sia di abitazioni (variazione tendenziale annua +8,6%) che di immobili d’impresa (variazione tendenziale annua +13,4%), nonostante l’exploit del settore terziario (19,2%) soprattutto in corrispondenza degli otto maggiori mercati monitorati dall'Agenzia delle Entrate (incremento medio 23,3%)».

I mercati urbani più dinamici sul fronte residenziale, a consuntivo del 2016 e del successivo primo trimestre dell’anno in corso, sono Genova e Milano, mentre Torino e Bologna vedono un rallentamento. Sul fronte commerciale si conferma la vivacità di Genova e Milano mentre Bologna manifesta una “lenta ripresa”.

I prezzi
Le quotazioni immobiliari sono, come accennato, sostanzialmente ferme: in media nelle 13 grandi città monitorate da Nomisma, nell’ultimo semestre il nuovo ha perso lo 0,5% e l’usato lo 0,6%. Padova e Catania hanno fatto peggio con cali intorno all’1%, meglio Milano e Firenze (-0,2%). La città più cara è Venezia, che supera i 3mila euro al mq, seguita da Milano (2.957 euro al mq) e Roma (2.863) . Nel nuovo si registrano variazioni positive – seppur modeste – nelle zone di pregio e nei centri di Bologna, Firenze e Milano. Per le abitazioni usate «i prodromi di una timida fase espansiva si sono registrati nelle zone di pregio di Milano e Napoli».

Tempi di vendita e “sconti”
La contrazione dei tempi di vendita delle abitazioni è iniziata debolmente nel 2014 e si sta ancora consolidando. Oggi è pari in media a 7 mesi per il nuovo e 6,7 per l’usato. Tra i mercati nei quali la velocità di assorbimento è migliorata in misura più marcata in tutti i settori Nomisma segnala Bologna, Milano e Venezia.

Anche la riduzione dello sconto praticato in fase di trattativa è un trend in atto dal 2014 e delinea «un quadro di maggiore favore per la ripresa in atto nel mercato immobiliare». Ciò nonostante il divario dei valori tra inizio e fine trattativa si attesti ancora su livelli piuttosto elevati (in media del 14,6% per l’usato e 9,6% per il nuovo, valori superiori di 3,5-4,5 punti percentuali rispetto al periodo pre-crisi): «Nel 2017 è proseguita la tendenza alla correzione delle attese al momento dell'immissione sul mercato, mentre si è contestualmente ridotta la capacità della domanda di spuntare un prezzo più basso in fase negoziale».

Le locazioni
Sul versante affitti, i contratti hanno riguardato 1,7 milioni di immobili, di cui il 79% ad uso abitativo. Le abitazioni oggetto di contratto d'affitto nel 2016 sono state 1,3 milioni, con un'incidenza del 5,6% sullo stock potenzialmente locabile.
È Bologna la città che presenta la maggiore vivacità in termini di turnover dello stock abitativo in affitto, seguita da Firenze, Milano e Torino. All'opposto si collocano Napoli e poco sopra Palermo e Genova. Roma si presenta allineata rispetto alla media degli 8 mercati maggiori (10%).
I canoni medi di locazione presentano un'evoluzione positiva in corrispondenza del residenziale di Milano e Roma (con variazioni nell'ultimo semestre pressoché nulle) e del commerciale di Torino.

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