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Case, perché l’Italia è l’unico Paese in Europa con prezzi in calo

Compravendite immobiliari in netta ripresa, anche se ancora a macchia di leopardo sul territorio, alle quali fanno da contraltare prezzi fermi o ancora in lieve calo. Un quadro che rende l’Italia lontana da un resto d’Europa dove i valori del mattone hanno ormai imboccato una strada di crescita. Secondo Eurostat l’Italia è l’unico Paese dove a metà dello scorso anno le quotazioni immobiliari erano ancora in discesa, contro un resto d’Europa che per i due terzi ha registrato aumenti di oltre il 5 per cento.

Secondo l’Istat, infatti, nel nostro Paese nel terzo trimestre 2017 l’indice dei prezzi delle abitazioni cala dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e dello 0,8% nei confronti dello stesso periodo del 2016.

Le cause della ripresa ritardata
Quali quindi i motivi strutturali e contingenti che pesano ancora sul mattone italiano? Tre ordini di motivazioni secondo Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. «In Italia vediamo andamenti diversificati con realtà come Milano, ma non solo, in cui c’è già dinamica moderatamente espansiva, e altre zone del Paese dove la flessione è ancora in atto - spiega Dondi -. Questo è l’effetto di un avvio di ripresa molto lento, che risente tuttora della debolezza di sette anni di crisi, dell’eccesso di offerta non ancora smaltito e del fatto che si è registrato un riprezzamento solo parziale dei valori. Abbiamo visto una certa difesa di valori, seppur fuori mercato, durante la crisi. Una rigidità che stiamo scontando oggi».

IL CONFRONTO EUROPEO
Prezzi delle case nel secondo trimestre 2017, variazione percentuale sullo stesso periodo del 2016

I venditori non hanno voluto cedere, cercando di portare a casa valori insostenibili in base al quadro economico e alla situazione del settore. «Ecco perché oggi viviamo un residuo di recessione nonostante il ritorno della domanda e l’aumento delle compravendite» dice Dondi. In altre Nazioni, come la Spagna, le quotazioni pesantemente ridimensionate per la crisi hanno consentito al settore di ripartire prima che da noi.

Più mutui che investimenti
Non solo. «Anche la variazione della composizione della domanda negli ultimi anni, in cui la componente sostenuta da mutuo è la prevalente, se non esclusiva, mentre è ridotta la componente di investimento che si posiziona su una fascia mediamente più alta di mercato, fa sì che l’effetto sui prezzi sia modesto e quindi non possa invertire il ciclo» dice ancora Dondi.

Guardando ai dati elaborati per Il Sole24 Ore da Scenari Immobiliari nel 2017 i prezzi (lordi) sono saliti dell’1,8% a Milano e dello 0,8% a Roma contro valori che a Parigi sono aumentati del 4,5%, a Barcellona del 17,2%, a Madrid del 5,8%, a Lisbona del 6,2% e a Copenhagen ed Hensinki di oltre il 7 per cento. Solo Londra nel dopo Brexit ha fatto peggio delle città italiane, segnando un calo dei valori del 2,3 per cento.

In termini reali i prezzi delle case in Italia dal 2008 a oggi hanno perso il 25% del proprio valore.

Il fardello degli Npl
A pesare sul settore anche la lentezza nella ricerca di una soluzione per gestire gli Npl in capo alle banche. Un settore che negli ultimi due anni ha però trovato una strada con la vendita, soprattutto a operatori esteri, di consistenti pacchetti di Non performing loans. Patrimoni immobiliari che vanno riqualificati, gestiti e riposizionati sul mercato. Anche se non sempre l’iter è possibile a causa della scarsa qualità degli asset. Sicuramente il segmento Npl ha un peso sulla ripartenza ritardata del settore.

“Cresciamo meno degli altri, ma cresciamo” dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Abbiamo una economia che cresce poco, una disoccupazione più alta, una migrazione interna più bassa e costruiamo poco. “Anche la tassazione alta incide, tassazione aumentata negli anni di crisi” sottolinea. A fronte di queste motivazioni manca la spinta a comprare casa.

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