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Nelle residenze sanitarie il 5% degli investimenti immobiliari

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asset alternativi

Nelle residenze sanitarie il 5% degli investimenti immobiliari

L’ex Collegio San Filippo Neri a Lanzo Torinese  è in fase di conversione a Rsa, progetto di Picco Architetti
L’ex Collegio San Filippo Neri a Lanzo Torinese è in fase di conversione a Rsa, progetto di Picco Architetti

Le asset class alternative sono il nuovo Eldorado del settore immobiliare. In alcuni casi consolidati e maturi all’estero, questi segmenti del real estate stanno muovendo i primi passi in Italia. In primis nei pensieri degli investitori ci sono le Rsa, le residenze sanitarie assistenziali, che si dividono equamente i volumi con le centraline telefoniche. Le due categorie catalizzano il 10% del volume totale di investimenti (le Rsa i l5- 6% circa, intorno a 500 milioni), che l’anno scorso sono arrivati a 11 miliardi di euro. Un record per il real estate italiano, che è riuscito ad attirare investimenti esteri per oltre il 70%.

Tra il 2006 e il 2015 il settore Rsa aveva raccolto solo una media di 30 milioni di euro di investimenti, nel triennio 2015-2017 i volumi sono saliti in media a quota 230 milioni. Uno studio di Colliers International fotografa il settore, nel quale il pubblico sta investendo sempre meno lasciando margine di azione a capitali privati che colgono l’occasione offerta dall’età della popolazione italiana e dalla «crisi della famiglia».

Dall’analisi svolta da Colliers emerge, infatti, che in Italia le strutture gestite da un operatore pubblico sono poco più del 20% (tra enti locali, aziende pubbliche o altri enti pubblici).

«Mentre l’età media italiana aumenta a un tasso di crescita superiore rispetto alla media europea: il 7% in Italia a fronte di un 6% in Europa - recita il report Colliers -, scende del 12,2% il numero medio di posti letto per mille abitanti nel periodo 2010-2014 (ultimi dati disponibili)».

Nel 2015 si è raggiunto il record di quasi 300 milioni investiti, di cui il 65% provenienti dalla Francia, per poi scendere a 200 milioni nel 2016, mentre nell’anno appena concluso le transazioni sono arrivate al 5-6% del totale dei volumi. «La Francia è ancora il Paese che esporta investitori in questo ambito in maniera significativa» dice Roberto Nicosia, amministratore delegato di Colliers.

Se si allarga l’analisi al segmento healthcare si registrano operazioni di rilievo. L’ultima in ordine di tempo quella relativa a Humanitas, deal che si è concluso per circa 300 milioni di euro. Axa ha acquistato cinque strutture del gruppo, tra cui anche il nuovo campus alle porte di Milano. Axa aveva già acquistato nel 2015 il portafoglio immobiliare del Policlinico di Monza (sette strutture ospedaliere e un centro ambulatoriale). Nel 2016 il fondo Antirion ha acquistato l’ospedale San Giuseppe. Immobili che fanno gola perché i rendimenti in media si aggirano intorno al 6%, 7% per posizioni più periferiche.

«La vera questione è legata alla composizione dell’offerta, che solo parzialmente è “investment grade” - dice Nicosia -, solo una piccola porzione del patrimonio destinato a Rsa può essere di interesse per i grandi investitori. Nella provincia italiana ci sono piccole strutture con valore immobiliare modesto che non entrano nel radar degli investitori». Lo sviluppo resta però marginale. «In alcune aree ci sono difficoltà, La domanda di posti letto è intelleggibile al presente solo nelle aree metropolitane come Milano o Torino. Al di fuori di queste realtà scommettere sul bacino di utenza è intuitivo» dice Nicosia. Colliers si aspetta che gli investitori siano portati ad aumentare la percentuale destinata a questa asset class, nonostante la scarsità di offerta sia un tratto consolidato in Italia. «All’estero il sistema assicurativo supporta anche la terza età mentre in Italia questo manca» conclude l’intervistato.

Il mercato di riferimento per le acquisizioni sono in particolare Lombardia e Piemonte, mentre il Sud rimane ai margini con poca offerta. Pesa anche la dimensione sociologica. A fare la parte del leone i fondi di investimento specializzati nel settore sanitario (come il fondo Geras, la Scpi Primovie e il fondo TSC Eurocare Real Estate), che nei primi nove mesi del 2017 hanno rappresentano quasi il 70% del totale.

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