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Il lusso traina il mercato residenziale di Milano e Roma

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Engel & Völkers - nomisma

Il lusso traina il mercato residenziale di Milano e Roma

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Milano, zona Brera (Fotogramma)
Milano, zona Brera (Fotogramma)

A Milano le compravendite aumetano ormai da 6 anni, a Roma la ripresa è partita un po’ in ritardo, ma si tratta della prima città per numero di scambi (32mila). A trainare il settore c’è il segmento dell’alta gamma. A delinerae un quadro “vicino al punto di svolta” è il secondo Market Report del 2017 sull’andamento del mercato residenziale di pregio di Milano e Roma, realizzato da Engel & Völkers con il supporto di Nomisma.

A Milano il mercato più liquido
«Nel 2017, il mercato immobiliare di Milano ha recuperato, rispetto al 2012, il 59,9% degli scambi con circa 23 mila compravendite. Le zone più ricercate – si legge in una nota – rimangono quelle storiche residenziali: Porta Venezia, Magenta-Monti-Pagano, Castello-Bonaparte, Brera, Porta Romana, Vercelli, Ravizza, con l’aggiunta delle nuove tendenze dettate dai grandi sviluppi immobiliari di Porta Nuova e City Life».
Nel centro storico, i prezzi vanno da 6mila a 10mila euro al mq per immobili usati in buono stato e di qualità con prezzi top fino a 13mila euro al mq. Brera rimane la zona più ricercata, insieme ai dintorni di via Gabba-via Manzoni-via dei Giardini. «Gli acquirenti nazionali sono mossi dalla ricerca della prima casa o dall'esigenza di un immobile più grande in sostituzione di quello già posseduto. La clientela straniera è meno del 5% del totale ed è per lo più interessata all'acquisto per investimento».

Tra le zone più richieste dai milanesi ci sono anche Magenta e Fiera ad ovest, Tricolore e Indipendenza a est.Richiesta inoltre la zona sud di Porta Romana «seppur con minore appeal». Le zone emergenti sono invece quelle a cavallo della seconda circonvallazione e tra queste spiccano Solari (a sud-ovest) e Plebisciti-Susa (a est) che, «oggi ostacolate dai molti cantieri sparsi per la città, beneficeranno nel prossimo futuro delle nuove infrastrutture e alla nuova MM che collegherà i due poli della città fino al City Airport di Linate».

A Roma non solo centro: cresce l’Eur
«A Roma – ricorda il report – il concetto di pregio si basa tradizionalmente su alcuni fondamentali parametri: affacci importanti, piano alto e/o attico, presenza di terrazzo, posizione importante e ben servita, qualità del palazzo in particolar modo nel centro storico, presenza di box o posto auto». A fronte di un importante portfolio di immobili di pregio, «lo stato manutentivo ed il contesto spesso non riescono ad incontrare le richieste della domanda, dal momento che lo stock ristrutturato non supera mediamente il 30% dell'offerta totale».
«A Roma il mercato è ripartito con l'aumento delle compravendite e riteniamo che continuerà ad aumentare nei prossimi anni. Tuttavia si attende la ripresa dei prezzi per un pieno recupero del mercato – dichiara Marco Rognini, general manager del market center Roma di Engel & Völkers –. Sebbene i prezzi siano ad oggi stazionari, il mercato si basa su un meccanismo di scontistica che raggiunge quasi fisiologicamente il 10-20% del prezzo iniziale su tutte le aree».

La domanda straniera predilige il centro storico e proviene soprattutto dai Paesi del Nord Europa. Le aree meno centrali sono maggiormente apprezzate dalle famiglie, grazie a un'offerta di maggiore qualità degli immobili, spesso ristrutturati, e alla presenza di contesti più riservati e circondati dal verde. Il range dei prezzi medi, fatta eccezione del centro storico (5/12mila euro al mq) va dai 2.000 euro al mq di Trionfale-Vaticano ai 7.500 euro di Parioli e Prati per le abitazioni ristrutturate.
Particolarmente dinamico e in crescita, fuori dall'area del centro storico, è il mercato dell’Eur. «Qui – argomenta il report – la domanda è quasi esclusivamente diretta all’acquisto della prima casa di dimensioni medie di 80/120 mq e medio grandi di 150/200 mq. A causa delle grandi metrature presenti si sta diffondendo la tendenza al frazionamento delle unità immobiliari, come unica ed ottimale soluzione per arrivare alla vendita dell'immobile. Gli immobili in questa zona presentano quotazioni elevate comparabili a quelle di zone più centrali quali Parioli e Prati, con range di prezzi tra 3.500-5.500 per le abitazioni ristrutturate».

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