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Residenze per studenti: a Roma coperto solo il 2% del fabbisogno, a Milano il 3%

(Afp)
(Afp)

Le residenze per studenti sono un ottimo affare per i grandi investitori immobiliari. Il cosiddetto “student housing” è infatti diventato il primo tra gli asset alternativi di cui sono a caccia i selezionatori dei portafogli professionali di real estate, sia per i fondi pensione, le compagnie assicurative, i fondi sovrani e, in generale, i grandi fondi immobiliari. In questo contesto l'Italia è uno dei Paesi più interessanti, proprio perché il divario tra la richiesta di alloggi per studenti e l'offerta esistente è di gran lunga superiore alla media dei Paesi europei e, più in generale, dei Paesi cosiddetti maturi.

Le città universitarie italiane sono famose in tutto il mondo e, al tempo stesso, sono anche quelle dove si concentrano le lacune mondiali di offerta di alloggi per studenti. Tanto che Roma è la prima città in tutta Europa per divario, con un’offerta che soddisfa appena il 2% della domanda, seguita da Milano con il 3% e da Torino, Firenze, Bologna con il 5% (fonte Student Marketing, il principale operatore del settore che affianca i grandi investitori nelle decisioni di investimento).

Lo student housing è stato tra gli argomenti che hanno calcato maggiormente la scena durante il Mipim di Cannes, il principale evento immobiliare al mondo. Secondo Cbre, lo student housing è la prima asset class alternativa nelle intenzioni di investimento dei grandi operatori immobiliari (secondo la Investor Intention Survey), con ben il 53% degli intervistati che hanno dichiarato di volervi investire nel 2018. «Questa asset class - spiega Samuel Vetrak, Ceo di Student Marketing - è ora attraente per i grandi investitori internazionali, in quanto si tratta di un mercato trasparente, liquido e dalle grandi potenzialità ancora inespresse».

Tre milioni di trasferimenti in Europa
«Gli studenti che si muovono a livello nazionale o internazionale per studiare era pari a circa 1,5 milioni nel 2008 ed è stimato in 3,1 milioni per il 2020 – spiega Stefan Kolibar, responsabile marketing di Student Marketing, al Sole 24 Ore –. E questo riferendoci alla sola Europa. La media di soddisfazione della domanda è intorno al 13%, ben al di sotto dei valori del Regno Unito e degli Stati Uniti». Sviluppare, gestire e mettere a reddito le residenze per studenti è però un compito tutt'altro che banale. «Gli studenti possono essere di diverse categorie – spiega Kolibar – e le esigenze di un teenager sono completamente diverse da quelle di uno student di un master, così come le capacità di spesa». Non solo. A seconda del Paese le abitudini sono diverse: in Olanda, per esempio, si preferiscono le cosiddette residenze a uso misto e multi-generazionali, dove lo studente può poi evolvere in giovane brillante professionista; in Germania invece la domanda è per alloggi studiati su misura degli studenti mentre in Danimarca preferiscono dividere vere e proprie case anziché rivolgersi ai campus, così che si stanno sviluppando townhouses che, in un secondo momento, possono essere convertite in vere e proprie abitazioni familiari. E in Italia? Si va verso l’abbinamento tra student housing e co-working.

Opportunità Italia
Il caso-Italia è, secondo gli esperti del settore, un vaso di Pandora delle opportunità. Il fascino delle antiche città universitarie, il buon rapporto qualità/costo delle nostre università e alcuni (pochi) casi di eccellenza formativa a livello internazionale attrarranno sempre più studenti e giovani lavoratori stranieri, a cui si aggiunge tutta la domanda di alloggi universitari degli studenti nazionali che si spostano.

Il divario tra necessità e situazione reale è, come accennato, molto elevato, con grandi potenzialità per sviluppatori e investitori e ovviamente positive ripercussioni per gli studenti del futuro. «L’Italia sta cresendo rapidamente – spiega Stefan Kolibar di Student Marketing – ed è passata da un valore del settore dello student housing di 720 milioni di euro del 2007 ai 6,9 miliardi del 2017». Sebbene lontane dai numeri di Londra o Parigi, rispettivamente con 101.470 e 75.046 studenti internazionali, Roma e Milano ospitano già 24.395 e 18.208 universitari stranieri. Tuttavia i “letti” disponibili sono, secondo Student Marketing, pari a 5mila a Roma e 6.712 a Miano.

Secondo una specifica ricerca effettuata da Student Marketing sul mercato di Milano, il tasso di copertura è appena del 3%. Scendendo nel dettaglio, la ricerca evidenzia che la città lombarda offre 34 istituti universitari, dei quali tre sono classificabili come “top” a livello internazionale (sono state prese in considerazione tre classifiche: QS World University Rankings, Shanghai Ranking, Times Higher Education World University Rankings).

Domanda e offerta
Gli studenti italiani interessati a una residenza universitaria (dati 2017) sono 199.958 con un tasso di crescita medio, negli ultimi cinque anni, del 5,2%. Secondo Student Marketing, equivalgono a una potenzialità di spesa di 22,154 milioni di euro l'anno. Gli studenti internazionali sono invece 18.208, di cui 14.163 coinvolti per periodi superiori a un anno: il valore potenziale di questo mercato è di 8,289 milioni di euro. A questi vanno aggiunti 28.423 giovani lavoratori stranieri, per un mercato potenziale di 17,140 milioni di euro annui. Vanno poi considerati i giovani viaggiatori, pari a 1,174 milioni, per un valore di mercato di oltre 25 milioni di euro.

Contrapposta a questa grande richiesta, l'offerta consta attualmente di 46 residenze per studenti per un totale di 6.616 posti letto, con costi che variano dai 350 euro ai 1.309 euro mensili. Dal punto di vista turistico le camere per giovani viaggiatori sono 23.950 con un costo medio di 127 euro a notte e va notato che ben il 60% di queste strutture viene utilizzato da viaggiatori business. La ricerca entra nello specifico di ogni singola residenza per studenti, mettendo allo scoperto le immense differenze esistenti tra le diverse strutture, con prezzi che arrivano, per la stanza singola, ai 1.309 euro mensili del Campus Rubattino e del Campus Turro e Città Studi, ai 1.127 euro del Torrescalla e del Collegio Viscontea e Castel Barco. Tutte strutture che marciano totalmente a full, lasciando percepire che si tratta davvero di una piccola punta di un iceberg di necessità inevase. E di potenzialità per gli investitori immobiliari.

I nuovi campus
Il settore è comunque in grande fermento. Solo per citare le novità più recenti, la notizia del sì definitivo della Statale di Milano al trasferimento delle facoltà scientifiche di Città Studi nel campus che sorgerà nell'ex area Expo, una cittadella universitaria dove campus e student housing saranno tra le priorità. Il colosso immobiliare Hines pochi giorni prima aveva annunciato un investimento in zona Bocconi per 80 milioni, in residenze universitarie, oltre a Firenze: obiettivo, 500 milioni in due anni. Per non parlare delle tante iniziative già in essere e in pipeline della Cdp sta sviluppando progetti di residenze per studenti in tutta Italia. A Santa Marta, Venezia, per esempio sono in corso i lavori per la realizzazione del nuovo polo per la residenza studentesca, che sarà realizzato con un finanziamento ministeriale e con fondi privati assicurati da Cdp e dalla società Fabrica Immobiliare Sgr di Roma, che in totale ha in portafoglio 4.500 posti letto per studenti.

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