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Dossier Mercato immobiliare a due facce

    Dossier | N. 2 articoliSoldi & famiglia

    Mercato immobiliare a due facce

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    Nella vita di ognuno di noi si palesa un momento in cui bisogna decidere se comprare la casa dove abitare. Una casa per andare a vivere da soli raggiunta l’età per lasciare la famiglia di origine, una casa per una coppia che si forma o per una nuova famiglia, ma anche abitazioni per single di ritorno.

    Una risposta non facile, che deve tenere conto non solo di esigenze e capacità di spesa personali, ma anche del più ampio contesto economico. Se è vero che oggi in Italia i valori sono scesi in media del 30% dall’inizio della crisi immobiliare creando opportunità di acquisto, è anche vero che una scelta di tale portata, che impegna spesso per il resto della propria vita con rate di mutui da pagare, non può prescindere dalla situazione di fiducia generale sui mercati e nell’economia, dal trend futuro dei tassi di interesse – dalla cui crescita dipende in molti casi l’entità della stessa rata di mutuo da pagare –, dallo spauracchio di crisi politiche che da altri parti del mondo potrebbe minare la fiducia anche nel nostro Paese.

    Detto questo, la voglia di casa in Italia si respira non solo nelle grandi città. Una tendenza che si riscontra nei numeri che l’agenzia delle Entrate pubblica con cadenza trimestrale e che viene analizzata nel fascicolo «Soldi e famiglia» in allegato domani con Il Sole 24 Ore. Tutti e quattro i trimestri del 2017 hanno registrato un incremento delle compravendite residenziali, composte per la maggior parte da transazioni relative alla prima casa, primo acquisto o sostituzione. Anche se con qualche frenata, come nel caso del periodo tra giugno e settembre 2017, mesi nei quali si sono vendute solo l’1,4% in più di case rispetto a un anno prima.

    Negli ultimi tre mesi dello scorso anno, invece, la variazione è stata del 6,3% (+8,6% nei primi tre mesi del 2017). Con la fine del 2017, l’Osservatorio dell’agenzia delle Entrate ha registrato l’undicesimo trimestre consecutivo di crescita in termini di volumi delle compravendite (152.608 unità per oltre 16 milioni di metri quadri), dal +0,3% dei capoluoghi nel centro al +12,2% di quelli al sud. E gli acquisti di abitazioni nei comuni non capoluogo hanno superato questa volta quelli dei capoluoghi: +6,7% nel primo caso sul quarto trimestre 2016, mentre nei capoluoghi il rialzo è del 5,5%. Segno che la spinta delle città maggiori si è propagata anche alle realtà più piccole.

    A questa vitalità delle transazioni non corrisponde però una ripresa dei prezzi. Che per il sesto anno consecutivo si muovono in flessione. I dati Istat sul quarto trimestre 2017 evidenziano valori in calo dello 0,3% rispetto allo stesso periodo del 2016 (era -0,8% nel terzo trimestre). Rispetto al 2010, nel 2017 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15,1% (-1,4% per le abitazioni nuove, -20,5% per le esistenti). Il dato non tiene però conto degli anni peggiori della crisi immobiliare, dal 2008 al 2010 appunto.

    Perché i prezzi non salgono? «Due motivazioni principali alla non crescita dei prezzi - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -. La mancanza di inflazione non fa aumentare il prezzo di quasi nessun prodotto o servizio. E la casa non fa eccezione a questa situazione. Se risale l’inflazione automaticamente saliranno anche le quotazioni. Poi c’è una motivazione interna al mercato. La maggior parte della domanda è di miglioramento abitativo (casa più grande, zona migliore, più comoda), ma la qualità media del prodotto sul mercato è scadente. Si preferisce chiedere uno sconto sul prezzo richiesto per poter ristrutturare la casa, ammesso che la posizione piaccia. Dove invece il prodotto è adeguato (come per le case nuove ben posizionate) i prezzi non scendono anzi i listini sono in rialzo».

    Non solo. In Italia c’è ancora una massa di Npl, Non performing loan con sottostante immobiliare (immobiliari spesso non ricollocabili sul mercato) da sistemare e smaltire e, infine, anche la variazione della composizione della domanda negli ultimi anni, in cui la componente sostenuta da mutuo è la prevalente, se non esclusiva, mentre è ridotta la componente di investimento che si posiziona su una fascia mediamente più alta di mercato, fa sì che l’effetto sui prezzi sia modesto e quindi non possa invertire il ciclo.

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