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Il bonus verde in condominio conviene di più: tre casi a confronto

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Il bonus verde in condominio conviene di più: tre casi a confronto

La prova del nove, prima ancora che dalle dichiarazioni dei redditi del 2019, arriverà con la bella stagione. Quando si capirà se gli italiani hanno utilizzato il bonus verde per far germogliare giardini e terrazze. Casa 24 ha cercato di anticipare i tempi e di passare dalla teoria alla pratica. Dalla posa di pareti verdi all’irrigazione, dalla realizzazione di manti erbosi ai giardini in condominio: i casi sono tutti reali. Lavori diversi, per contesti diversi. Con un fattore comune: se questi interventi di manutenzione straordinaria dovessero iniziare oggi, sarebbero soggetti al nuovo incentivo introdotto per il 2018 dall’ultima legge di Bilancio (legge 27 dicembre 2017, n. 205, art 1, commi 12- 16). Che, lo ricordiamo, copre la sistemazione e la trasformazione a verde di spazi scoperti ed esistenti in immobili a uso abitativo, con un recupero fiscale del 36% in dieci anni per una spesa massima di 5mila euro per unità immobiliare. È esclusa invece la manutenzione ordinaria.

Dalla nostra simulazione emerge che il bonus conviene soprattutto in condominio: se la proprietà non è solo una, infatti, la detrazione per gli interventi sugli spazi comuni va “moltiplicata” per il numero di unità immobiliari del fabbricato. In alternativa, l’incentivo può essere sfruttato appieno su piccole metrature o su interventi molto focalizzati, quando l’importo complessivo è ridotto. Può invece fornire solo un aiuto nel caso di riqualificazioni di grandi terrazzi e attici. Anche se – vale la pena di ricordarlo – l’incentivo è comunque abbinabile ad altri “sconti” (bonus del 50 e 65%). Inoltre, migliorare le aree verdi non è solo un fatto estetico, ma aumenta il valore dell’immobile, comporta risparmi in bolletta e può offrire anche isolamento acustico o la riduzione di isole di calore in città.

Bonus verde: cosa si può e cosa non si può detrarre

Terrazzo o parete verde
Partiamo da Torino, in un condomino in via San Dalmazzo 24 nato dalla riconversione dell’ex cinema Capitol. La Harpo ha lavorato alla predisposizione di un giardino pensile con sistema intensivo di 350 mq a servizio di undici alloggi. L’intervento ha compreso la posa del verde, il rinforzo della soletta, un isolamento di 35 millimetri, guaine di protezione e antiradice, un profilo drenante, una pavimentazione in tek e dei parapetti. Spesa totale 150mila euro, in media poco più di 13.700 a condomino, ma la quota da pagare e la relativa detrazione varia in base ai millesimi.

Andiamo a Catania: a ottobre 2017 è stata trasformata una facciata, con l’inserimento di una parete verde. Il progetto è di Alfio Sciacca e l’intervento, effettuato da Planeta, presenta notevoli ricadute sulle prestazioni termiche dell’involucro. Il sistema utilizzato per il verde verticale è Wall Green, con impermeabilizzazione in malta bicomponente Mapelastik contro struttura in acciaio zincato (parete ventilata) e la posa di un impianto di “fertirrigazione” automatizzato e di un impianto d’illuminazione a Led iGuzzini. Costo 42mila euro suddiviso per 12 proprietà. Ma non tutti gli intervento sono così onerosi. Spostiamoci a Marina di Aurisina (Trieste).
In un residence una superficie esistente di circa 850 mq è stata trasformata dalla Daku in giardino: l’investimento a unità oscilla fra i 5.800 e i 6.200 euro.

Villa singola e terrazzo pensile
Passando a un caso di villa singola, a Bosisio Parini (Lecco), su una metratura di circa 500 mq, Gardena ha predisposto un impianto di irrigazione. Costo complessivo 1.943 euro: un unico proprietario, che con l’incentivo fiscale avrebbe recuperato circa 680 euro. Anche in questo caso, l’incentivo verde fa la differenza. Non così se gli interventi di singoli proprietari divengono più costosi. È il caso di due lavori effettuati a Palermo: entrambi riguardano la trasformazione di un lastrico solare in un giardino pensile. Il primo caso, nel centro storico, è firmato dallo studio di architettura Laborarch: 40 mq di verde posati intorno a una piscina sono costati circa 16mila euro, compresa la progettazione e la posa di un sistema di irrigazione a goccia. Il secondo caso, zona Favorita, è firmato dall’architetto Lorenzo Politi e realizzato, per la parte verde, da Planeta: l’investimento, pari a circa 40mila euro, ha visto la riconversione di un vecchio lastrico di circa 380 mq in una rigogliosa terrazza mediterranea. Con il bonus verde attivo i proprietari avrebbero recuperato solo 1.800 euro ciascuno in 10 anni.

Le maggioranze in condominio
Trasformazione di aree comuni in giardini a terra o pensili, recinzioni, pareti erbose e di isolamento, installazione di impianti di irrigazione, realizzazione di pozzi: sono tanti i lavori coperti dal bonus verde che possono riguardare il condominio. Se l'area su cui interviene appartiene a diverse proprietà, sistemarla conviene. Perché la quota detraibile viene moltiplicata per il numero di appartamenti presenti nell'edificio. Ma come si decide in assemblea se intervenire? Siccome – e l'Agenzia delle Entrate al riguardo è stata chiara – rientrano fra le spese coperte dal bonus verde solo quelle relative a lavori di manutenzione straordinaria, occorre deliberare con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Il riferimento da cui si parte è quello di dare il via libera a un lavoro di grande entità.

Tuttavia, se le opere che si decide di affrontare sono di minore entità (anche livello economico, ad esempio l'installazione di un semplice impianto di irrigazione), a nostro parere è possibile ricorrere anche alla maggioranza di un terzo dei millesimi del valore dell'edificio. Una volta realizzato il lavoro, verrà effettuata la ripartizione dei costi sulla base dei millesimi. Per pagare le spese, anche per il condominio, non è necessario effettuare il bonifico “parlante”, ma è sufficiente un normale bonifico.

Siccome il bonus consente di detrarre il 36% della spesa sostenuta fino a un massimo di 5mila euro per unità immobiliare, fatte tutte le divisioni, ciascuno potrà recuperare la propria quota parte. Su un'ipotetico intervento da 50mila euro e 10 alloggi di uguali millesimi, si otterrebbe il massimo vantaggio di 5mila euro detraibili per proprietà, tuttavia si tratta solo di un caso teorico: nella realtà chi ha più millesimi pagherà più di 5mila euro e usufruirà del massimo incentivo, viceversa per chi ha case di minor valore.

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