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L’acquisto della casa nelle località turistiche rende se la stagione è lunga

Puntare su una città turistica di piccole dimensioni o su un centro conosciuto ma ancora poco sfruttato e in crescita. Potrebbe essere questa l’opportunità di acquistare una casa con finalità di investimento e scegliere di metterla a reddito quando è vuota. Non tutte le località però offrono le stesse opportunità, in termini innanzitutto di prezzo, ma anche di afflussi e di potenzialità di sviluppo.

Se è vero che una seconda casa va acquistata nei luoghi del cuore, quando la transazione diventa anche una formula di investimento bisogna valutare una serie di variabili e di costi che altrimenti avrebbero poco interesse.

In generale va comunque sempre considerata la rivalutazione dell’investimento. Casa24 ha selezionato dieci città secondarie e dieci piccoli centri turistici analizzandone prezzi e trend delle quotazioni. Ne è emerso, in base ai dati elaborati da Scenari Immobiliari, che in alcune zone cittadine i valori stanno salendo anche in maniera consistente. Dato non scontato, visto che in media in Italia i prezzi scendono ancora mentre si registra una ripresa anche consistente delle compravendite.

«Si tratta delle città e dei centri minori più gettonati, dove la stagionalità degli affitti è lunga» dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Il trend del mercato è infatti sempre più condizionato dalle zone belle e centrali. «È l’offerta che guida la domanda, purtroppo quanto è sul mercato è sempre scadente ed è un freno alle vendite» dice ancora Breglia. La richiesta fa anche ripartire costruzioni e sviluppo, per la verità ai primi passi dopo la pesante crisi immobiliare durata dal 2008. «Bisogna anche considerare che sono pochi i costruttori rimasti sul mercato - spiega Breglia - e i cantieri fermi per la crisi in molti casi non ripartono perchè molte imprese sono fallite».

Guardando città per città ci sono centri come Como che vivono una fase esplosiva, richiamando molti acquisti per investimento grazie alla forte domanda turistica di affitti brevi. Anche Firenze non perde appeal, anzi ne guadagna e in quartieri come Santo Spirito-Guicciardini i prezzi sono saliti del 4,8% quest’anno (+17,1% da maggio 2013 a oggi), a Santa Croce del 4,7% (+10,7% dal 2013). Stesso discorso per Venezia dove i rialzi sono più contenuti perché da anni la città non conosce crisi e quindi ha registrato continui piccoli rialzi nei valori. A Venezia la stagionalità sfiora i 12 mesi, così come a Firenze e a Roma. Un altro dato importante di cui tenere conto quando si compra per investimento. Nella città lagunare nell’ultimo anno le quotazioni sono lievemente salite, nell’ordine dell’1-1,5%, in tutti i quartieri più richiesti tranne Santa Croce (-5%), negli ultimi cinque anni i rialzi sono stati dell’ordine del 6-12 per cento. Proprio a Santa Croce i valore da maggio 2013 sono saliti dell’11,8% a 11.600 euro al metro quadro in media, mentre solo a San Polo i valori nel periodo hanno perso il 5,8 per cento (qui i prezzi vanno da un minimo di 4.900 euro a un massimo di 12.300 euro al metro). Se si compra a Venezia bisogna considerare i costi di manutenzione della casa, ma se l’immobile è storico si pagano Imu e Tasi dimezzate.

Tra le realtà piccole sono gettonate Sirmione, Cernobbio, Spoleto, Pienza e San Gimignano (si veda altro articolo in pagina). Tra le altre città Scenari Immobiliari ritiene in crescita Perugia, stabile Assisi, mentre a Siracusa la splendida zona di Ortigia non viene premiata da un aumento dei prezzi (-4,8% nell’ultimo anno). Lecce, invece, rappresenta un mercato molto piccolo dominato da investitori locali. Qui i turisti vengono in gita in giornata e raramente si fermano più notti. A penalizzare la città anche la mancanza di un aeroporto.

Prima di acquistare verificare sempre se c’è molta offerta in zona. Il portale AirDNA, che Airbnb non riconosce però, monitora tutte le case per affitto breve nel mondo, analizzando occupazione media e altri dati significativi, suddividendole tra appartamenti e camere in affitto. Tutti dati utili per chi vuole investire.

LE CITTÀ TURISTICHE
Prezzi euro\mq delle abitazioni nelle zone centrali di alcune città e variazione percentuale
dei prezzi medi a maggio 2018/maggio 2017. Fonte: Scenari Immobiliari

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