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Le 5 regole per affittare una casa vacanza e massimizzare i guadagni

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I CONSIGLI DEGLI ESPERTI

Le 5 regole per affittare una casa vacanza e massimizzare i guadagni

L'affitto, alternativo all'albergo, è una soluzione sempre più gradita da parte dei vacanzieri. Chi possiede una seconda abitazione o sta per mettere a segno un investimento immobiliare, ha davanti a sé buone prospettive se decide di metterlo a reddito. Bastano poche settimane e si è pronti per la stagione estiva. Secondo il portale CaseVacanza.itla richiesta di affitti brevi è in crescita del 10% rispetto all’anno scorso.

Airbnb, leader del settore, genera in Italia più di 600 milioni di euro l’anno di ricavi e sullo short rent stanno investendo in tanti: una società specializzata come Solo Affitti ha deciso di sviluppare il marchio “Solo Affitti Brevi” puntando a 27 milioni di ricavi il primo anno. E crescono ogni anno in doppia cifre quei soggetti che si occupano a 360 gradi di ottimizzare gli annunci, le tariffe e di gestire gli immobili per conto dei proprietari (ad esempio Italianway o Sweetguest).

Quanto si può guadagnare? Secondo Halldis, si stima una media di 8mila euro l'anno, al netto di tasse e costi di gestione. Una cifra che rappresenta una via di mezzo tra medie città (come Bologna, dove di recente l'istituto Cattaneo ha fissato una media di 4.500 euro l'anno) alle località top come Venezia, Milano e Firenze, dove ogni notte in appartamento costa tranquillamente più di 100 euro (con punte superiori a 200 sotto il Leone di San Marco) e in cui si possono superare i 10.000 euro netti l'anno.

Veneto e Lombardia sono proprie le due regioni in testa alla classifica stilata da HomeAway tra quelle che hanno catturato più turisti l'anno scorso, seguite da Lazio, Sardegna, Toscana e Liguria. Sul mare il mercato è diverso rispetto alle città perché concentrato fra aprile e settembre. Ma le prospettive sono ugualmente attraenti, considerando che HomeAway, in Liguria, stima un introito mensile potenziale di 2.700 euro a Levanto, 2.800 a Sestri Levante, 3.100 a Camogli e Alassio, 4.000 a Santa Margherita.

Per chi vuole investire nello short rent, ecco alcune regolate stilate dal sito di annunci CaseVacanza.it

1. Valutare bene l’impegno necessario
Ogni ospite va accolto e congedato, occorre rimanere reperibili in caso di imprevisti e occuparsi della pulizia tra un soggiorno e l’altro. E poi c’è il tema della manutenzione. Dal condizionatore alla caldaia, passando per pentole, stoviglie e lenzuola, tutto deve essere funzionante e in ordine. Meglio stabilire prima quanto tempo si ha da dedicare alla casa vacanza e se necessario rivolgersi a un collaboratore o valutare la gestione dell'immobile da parte di una società (che in media potrà prendersi il 20% dei ricavi).

2. Promozione online e tariffe trasparenti
L’80% delle prenotazioni proviene da Internet. Essere presenti sui principali portali di settore è una condizione necessaria per essere reperibili dai turisti di ogni nazionalità. In questo senso è importante anche aggiornare su tutte le piattaforme il calendario delle disponibilità, per evitare accavallamenti o sgradevoli incomprensioni con gli ospiti. È corretto stabilire all’inizio dell’anno un tariffario che tenga conto delle diverse stagionalità, uniforme su tutte le piattaforme che si utilizzano per le prenotazioni. Se è la prima volta che ci si ritrova a stilare un tariffario, un consiglio utile è quello di consultare i prezzi degli alloggi simili per prossimità o tipologia a quello che si possiede.

3. Occhio a tasse e burocrazia
Affittare un immobile come casa vacanza non è un’attività imprenditoriale, non serve la partita Iva, ma è obbligatorio tenere aggiornato il registro presenze per la Polizia di Stato, registrandosi all’apposito portale e comunicando i nominativi dei propri ospiti entro 24 ore dal loro arrivo. Comuni e Regioni possono stilare specifici regolamenti (compresa l’applicazione di una tassa di soggiorno), quindi occorre informarsi presso gli uffici competenti. Per quel che riguarda le tasse, l’introito può essere sottoposto a regime Irpef o a quello della cedolare secca al 21%. Attenzione, inoltre, quando si sceglie di affidare in gestione l'immobile a una società terza, che si occupi anche della riscossione.

La legge impone all’intermediario di intascare e girare direttamente alle Entrate il 21% da ogni transazione, ma ad esempio Airbnb non lo sta facendo, in virtù di un ricorso al Tar. Altri invece, come Italianway, si sono adeguati subito alla normativa dall'anno scorso, mentre un colosso come Booking ha scelto di dribblare il problema, non raccogliendo più direttamente il denaro dal turista, ma facendolo versare direttamente ai proprietari.

4. Regole chiare
Se la casa vacanza si trova all'interno di un condominio, è giusto stampare per gli ospiti in arrivo (possibilmente in più lingue) un riassunto delle principali regole condominiali riguardanti, ad esempio, gli orari in cui rispettare il silenzio, la presenza degli animali, la cura degli spazi comuni e la raccolta differenziata.

5. Non solo formalità, ma vera accoglienza
Ciò che può fare la differenza tra un buon soggiorno e uno perfetto è la disponibilità del proprietario a fornire informazioni e suggerimenti su eventi, luoghi di interesse, ristoranti e locali. È anche una buona idea lasciare all’ospite un piccolo pensiero, chiedendo in cambio niente più che una buona recensione in Rete.

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