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indagine tra gli operatori

Fimaa: nelle grandi città prezzi in lieve ripresa. Ma la media italiana è negativa

Bologna (Marka)
Bologna (Marka)

Continua la lenta ripresa del residenziale, ma manca ancora lo sprint ormai atteso da (troppo) tempo, soprattutto a causa del peso fiscale. Acquisti quindi ancora in aumento con prezzi che (con l’eccezione di alcune grandi città) lasciano ancora qualcosa sul terreno. È il quadro che emerge da una indagine presentata questa mattina da Fimaa-Confcommercio.

In attesa dei dati ufficiali che saranno diffusi venerdì 8 giugno dalle Agenzia delle Entrate, secondo l’associazione di agenti immobiliari, «le compravendite residenziali sono aumentate del 4,5% nel primo trimestre 2018». Le quotazioni sono in calo dell’1,2% su base annua, ma le grandi città sembrano aver invertito la rotta registrando un +0,2% medio.

La congiuntura
Secondo le risposte fornite attraverso un questionario online dagli operatori Fimaa – la Federazione italiana mediatori agenti d’affari, che rappresenta 11mila agenzie immobiliari – a parte Bologna, «in nessuno dei capoluoghi di provincia monitorati è stato valutato nei primi mesi dell’anno un calo degli scambi – si legge in una nota – segnale di un mercato in ripresa nonostante l’incertezza politica che ha incrementato il costo del denaro». Il sentiment rilevato lascia prevedere «un rialzo maggiore in termini di volumi di abitazioni scambiate nelle città intermedie (popolazione tra 100 e 300 mila abitanti), mentre nei comuni minori non capoluogo di provincia ci si attende stabilità, con rialzi che riconfermerebbero le percentuali di aumento fin qui osservate».

La quota di appartamenti nuovi è pari all’11,4% delle vendite. Lo sconto in fase di trattativa cala in media fino al 12,6% rispetto al prezzo richiesto. Servono in media quasi 8 mesi per riuscire a piazzare un'abitazione. La tipologia di immobile più richiesta è il trilocale nei capoluoghi di provincia; si sale però di dimensioni nelle città più piccole.

«A meno che non accadano eventi difficilmente prevedibili – commenta Andrea Oliva, coordinatore dell’Ufficio studi Fimaa – per i prossimi mesi ci aspettiamo un mercato delle compravendite residenziali in leggero incremento a livello nazionale, trainato soprattutto dai dati positivi sugli scambi di Catania, Bari, Roma e Torino. Per quanto riguarda invece il fronte dei prezzi, si va verso la stabilizzazione ad eccezione del mercato di Milano, anticipatoria della congiuntura italiana, con valori degli immobili al rialzo».

Il peso delle tasse
Secondo il presidente nazionale Santino Taverna «siamo ancora in una fase di ripresa, tutta da consolidare e frenata dal pesante carico fiscale sugli immobili e dalla zavorra della burocrazia che rallenta il normale esercizio delle attività di chi ha ancora il coraggio di fare impresa nel nostro Paese. La lenta e sofferta crescita economica, la disoccupazione dei giovani e la carenza di fiducia delle famiglie verso il proprio futuro sono elementi negativi per la ripresa del settore. Inoltre il protrarsi dell’incertezza politica degli ultimi mesi ha portato all'aumento dello spread tra Btp italiani e Bund tedeschi, mettendo in discussione i tassi vantaggiosi dei mutui, soprattutto se variabili».

Secondo quanto riportato oggi dal Sole 24 Ore del Lunedì, le aliquote di Imu e Tasi restano stabili ma a livelli record, e oggi arriva anche una nota in cui Confedilizia ribadisce come «La ricerca del Caaf Acli per il Sole 24Ore dimostra che il sistema di tassazione sugli immobili va ripensato dalle fondamenta. Le aliquote medie di Imu e Tasi hanno ormai raggiunto il 10 per mille su basi imponibili che sono state aumentate del 60 per cento con la manovra Monti. In più, c'è la tassa rifiuti. In totale, la Iuc (vale a dire la somma di Imu, Tasi e Tari) pesa ogni anno per circa 31 miliardi di euro. Si tratta di un onere non più sostenibile e, soprattutto, di una tassazione puramente patrimoniale, che non tiene nel minimo conto la qualità e la quantità dei servizi offerti ai cittadini. Occorre riformare radicalmente il sistema, sostituendo Imu, Tasi e Tari con un tributo effettivamente legato ai servizi e deducibile dal reddito di persone fisiche e imprese».

«Si devono assolutamente disinnescare – continua Taverna –le clausole di salvaguardia per il 2019, per evitare l'aumento dell'iva. Una iattura che porterebbe alla riduzione dei consumi con ripercussioni drammatiche per il comparto immobiliare capace, in situazioni di normalità, di contribuire con oltre il 20% del Pil, alla ripresa economica del Paese. Ci auguriamo che il nuovo governo possa restituire fiducia tanto sul versante dei mercati finanziari quanto nei confronti delle famiglie e delle imprese e soprattutto possa ridare dignità agli oltre 500mila operatori che hanno perso il proprio posto di lavoro in un settore strategico per l’economia italiana».

Le grandi città
Nei primi tre mesi del 2018 la crescita delle compravendite nelle città di pià grandi è pari al 4%, confermando il dato positivo rilevato nel 2017 rispetto all'anno precedente (+5,1%). L’unica grande città che segna un dato negativo fra le 8 monitorate è Bologna (-6%). Ottime, invece, le performance sugli scambi a Milano e Catania (+8%), seguite da Genova (+5,8%), Bari (+5,7%), Torino (+5%), Roma (+3%), Napoli (2,5%).
Sul fronte dei prezzi medi di vendita, il rialzo appare più limitato: +0,2% sul dato del 2017, ma con una variabilità piuttosto consistente: Bologna (+4%), Bari (+1,7%), Genova (+1,25%), Milano (+1%). Prezzi stabili a Torino, ancora in calo, invece, a Roma (-0,5), Catania (-2%) e Napoli (-4%).
I tempi medi di vendita si aggirano sui 6 mesi, con un range che va dai 3 mesi di Milano, agli 8 di Napoli ed ai 9 mesi di Catania. Lo sconto medio sul prezzo di offerta è pari all'11%, con un minore potere contrattuale della domanda a Milano (5%) e maggiore a Napoli e Catania (15%).

Capoluoghi di provincia intermedi
Nel primo trimestre del 2018, le compravendite residenziali nei 20 capoluoghi di provincia con una popolazione compresa tra i 100mila e 300mila abitanti) segnano un incremento pari al 4,6% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, con variazioni annuali incrementali attese a Vicenza (+7%), Novara (+8%), Verona (+8,1%) e Bergamo (+8,5%). Dall’altra parte della graduatoria, invece, si registrano variazione nulle a Venezia, minime a Trento (+0,6%) e Reggio Calabria (+1%). I prezzi sono scesi mediamente dello 0,7% con variazioni peggiori a Taranto (-4,0%), Ancona (-3,4%) e Trieste (-3,3%). Prezzi in ripresa a Trento e Piacenza (+1%) e Ferrara (+3,5%).
Tempi medi di vendita: quasi 7 mesi, con un range che oscilla da poco più di 4 mesi a Trieste, 5 a Reggio Calabria fino agli 8 di Padova, 9 mesi per Venezia e Perugia e 12 di Trento. Lo sconto medio sul prezzo di offerta è pari all'11,8%.

Capoluoghi di provincia più piccoli
Nei 26 capoluoghi di provincia piccoli con popolazione fino ai 100mila abitanti si registra un incremento pari al 4,5% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, con variazioni incrementali minori per Asti (+1,5%), Ascoli Piceno, Cremona, La Spezia e Oristano (+2%). Le variazioni massime, invece, si sono rilevate a Barletta, Brindisi, Ragusa e Teramo (+6,0%), Pisa (+7,0%), Varese (+8,1%) e Campobasso (+8,5%). La variazione media dei 26 capoluoghi monitorati, segna un calo dei prezzi del 2%, rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, con variazioni peggiori a Campobasso (-6,5%), Cremona (-6,0%), Biella (-5,5%), Arezzo (-5,3%), Imperia e Pesaro (-5,0%). Dati positivi segnalati, invece, a Como, Cuneo (+0,5%), Brindisi e Ragusa (+1,0%). I tempi medi di vendita si attestano a 8 mesi e mezzo e gli sconti al 13,1%.



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