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Anno record per i fondi immobiliari: in Italia gestiti 53 miliardi (Nav)

(Adobe Stock)
(Adobe Stock)

Un anno d’oro per i fondi immobiliari, sia italiani sia a livello mondiale. Tanto che il colore del Rapporto 2018 su “I fondi immobiliari in Italia e all'estero” presentato oggi a Milano da Scenari Immobiliari e dallo Studio Casadei è giallo-oro. «Questi strumenti si stanno rivelando di anno in anno una formula sempre più valida di investimento nel real estate – ha commentato il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia – con un’importante funzione di stabilizzazione anche per il settore».

Crescita mondiale
A livello mondiale, il patrimonio delle diverse forme di fondi (quotati, non quotati, Reit) continua a crescere e alla fine del 2017 ha raggiunto quota 2.830 miliardi di euro, che rappresentano un aumento dell'8% rispetto all'anno precedente. In Europa sono operativi oltre 1.750 veicoli, con un patrimonio complessivo pari a circa 1.050 miliardi di euro. «Si tratta di un aumento che sfiora il 10% rispetto all'anno scorso – sottolinea il Rapporto –. Il peso dell'Europa sul patrimonio totale nel mondo ha subìto variazioni marginali rispetto all'anno precedente ed ammonta a circa il 37 per cento. I Reit europei rappresentano il 41% del patrimonio totale gestito, mentre il mercato continua a essere guidato dai fondi non quotati che pesano per il 53 per cento».

I fondi in Italia
I fondi immobiliari continuano a sovraperformare gli altri strumenti di investimento, con un aumento degli attivi gestiti (Nav, net asset value) del 10,4% sul 2016, che porta il Nav totale a fine 2017 a quota 53 miliardi di euro. «Nel corso del corrente anno l’obiettivo dei 55 miliardi di euro è realistico», sottolinea Breglia.

Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente è di 58 miliardi di euro (compresi gli investimenti esteri), con un incremento dell’8,4% sul 2016. I fondi attivi sono in aumento e raggiungono il numero di 420 veicoli, anche per l’utilizzo come veicolo da parte dei soggetti esteri che, in modo crescente, operano nel mercato immobiliare italiano. Altro fattore positivo del sistema è la diminuzione dell’indebitamento di questi strumenti: «Ora a 24 miliardi di euro, con un’incidenza del 41,3% sul patrimonio. Nel 2010, come confronto, era pari al 57% del sistema», si legge nel Rapporto di Scenari Immobiliari.

Fatturato Sgr e tipo di investimenti
In questo Rapporto sono presentati, per la prima volta, anche i dati relativi alle Sgr del sistema, il cui fatturato complessivo è stato di circa 320 milioni di euro nel 2017, con circa 1.200 addetti.

Quanto alla tipologia degli investimenti effettuati, l'asset allocation globale vede un lieve incremento degli uffici, del commerciale e del comparto alberghiero. Gli acquisti nel corso dell'anno sono stati pari a 7,6 miliardi di euro a fronte di 4,4 miliardi di dismissioni. Nel dettaglio, il 63% del patrimonio è investito in uffici, il 19% in immobili commerciali (centri commerciali, retail park, negozi nelle high street), il 4% nella logistica, il 4% in aree e progetti in sviluppo e il residenziale/altro pesa per il 10 per cento.

Ma quanto rendono i fondi immobiliari? Si tratta di un dato difficile da calcolare, in quanto solo i fondi cosiddetti retail (quotati in Borsa e destinati ai risparmiatori) hanno l'obbligo di dichiarare la performance. Scenari Immobiliari cita un Roe 2017, dei fondi retail e di alcuni fondi riservati, pari allo 0,4%, in lieve miglioramento rispetto allo 0,2% del 2016, ma comunque piuttosto risicato.

Le previsioni (caute) degli operatori
Anche per questa edizione del Rapporto, è stata proposta alle società aderenti al gruppo di lavoro la compilazione di un questionario, con l’obiettivo di dare evidenza della percezione che queste hanno rispetto al futuro del mercato immobiliare nazionale e dei fondi immobiliari. Relativamente all’anno in corso, le Sgr si aspettano una stabilità (il 33%) o un lieve miglioramento (il 40%); il 20% delle intervistate attende invece un peggioramento dell'andamento dell'economica nazionale.

A differenza dello scorso anno, le performance attese per il medio periodo non sono ottimistiche: nella precedente edizione il 70% delle Sgr intervistate attendeva un miglioramento, mentre per quest'anno solo il 27% ha questa visione, il 46% invece si aspetta stabilità nelle performance e il 20% vede un peggioramento.

Riguardo le previsioni circa l’andamento del mercato immobiliare nel medio periodo, i gestori evidenziano, a differenza del sentimento di contenuto ottimismo rilevato nella scorsa edizione, un’attesa di un incremento in relazione a tutti i comparti, con la sola evidenza di un'attesa stabilità negli scambi dei beni a destinazione commerciale. Le aspettative di maggiore movimentazione si hanno per le residenze, come lo scorso anno, e per il settore ricettivo, dove una moderata crescita è attesa da oltre il 50% delle Sgr, a differenza del 20% dello scorso anno. Anche per quanto riguarda i capannoni, il 47% dei gestori si aspetta una moderata crescita, in contrapposizione al dato registrato nel 2017 che evidenziava l'attesa di una moderata contrazione.

«Le Sgr ritengono sia necessario porre attenzione su determinati temi attualmente trascurati o affrontati in maniera marginale e poco adeguata alla reale rilevanza degli stessi e che quindi – sottolinea il Rapporto – rendono complicato lo svolgimento delle attività: l’accento viene messo sui temi della fiscalità, considerata penalizzante ai fini del rilancio del settore, oltre che delle tempistiche per le autorizzazioni e della facilità nell'accesso documentale».

I fondi in Europa
I circa 1.050 miliardi di euro di Nav, con un aumento del 10% rispetto al 2016, testimoniano il successo dei fondi immobiliari a livello europeo, ma con andamenti differenziati a livello geografico. Le previsioni raccolte per il 2018 tra i principali operatori europei sono di una crescita del patrimonio di oltre il 5% e anche il numero di fondi è previsto in aumento.

Un posto di rilievo spetta alla Francia, con la forte crescita delle Opci che hanno scalato la classifica degli strumenti per patrimonio, posizionandosi ai vertici, e per l'andamento positivo delle Scpi. Oggi il patrimonio francese forma circa il 21% del totale europeo, imputabile per il 13% alle Opci e per l'8% alle Scpi.

«Continua la forte crescita delle Opci francesi, che nel 2017 hanno fatto segnare un incremento notevole dell'attivo, superiore al 25%, in particolare grazie agli strumenti retail che hanno registrato una raccolta di oltre quattro miliardi di euro in un anno – sottolinea il Rapporto –. La cifra sommata a quella delle Spci porta a una raccolta complessiva su base annua di dieci miliardi di euro. Infatti anche il secondo strumento francese ha avuto un incremento importante, pari al 16%, di poco superiore alla crescita già registrata lo scorso anno, a dimostrazione del forte interesse che questi veicoli stanno raccogliendo».

A fine 2017 il patrimonio delle Scpi era a quota 50,3 miliardi di euro e quello delle Opci a 78,1 miliardi, con previsioni di chiusura del 2018 a 55 e 90 miliardi rispettivamente.

Un’analisi a parte va fatta per i fondi inglesi che, come conseguenza a breve termine della Brexit, avevano nel 2016 visto un importante calo del valore patrimoniale espresso in euro, dovuto in gran parte alla perdita della sterlina nei confronti della valuta europea. Il calo del 18% del Nav del 2016 era infatti di poco superiore a quello subìto della valuta britannica sull'euro. Oggi la situazione appare totalmente ribaltata, nel 2017 il forte incremento ha riportato il patrimonio sopra i 77 miliardi di euro con un lieve aumento del numero di veicoli. A fine 2017 il patrimonio dei fondi inglesi era pari a 77,37 miliardi di euro, con un'aspettativa di raggiungere quota 79 miliardi a fine 2018.

La Germania detiene sempre il patrimonio gestito complessivo più consistente e, con la crescita costante dei fondi riservati, quasi quintuplicati negli ultimi dieci anni, questo primato si è consolidato. Nel 2017 la Germania ha rappresentato oltre il 28% del totale del patrimonio, con i fondi aperti pari al 15% e i fondi riservati pari al 13% per cento. In numero di veicoli, sui 1.550 attivi negli otto Paesi europei presi a riferimento, quelli tedeschi contano per il 13%.

«I fondi riservati tedeschi hanno affrontato il 2017 con relativa calma», dice il Rapporto. Alla lieve crescita del numero di veicoli dedicati agli investitori qualificati, ha corrisposto un aumento del patrimonio del 19 per cento. I fondi aperti proseguono il trend del biennio precedente caratterizzato da lenta chiusura dei veicoli in dismissione. A dicembre 2017 tra fondi attivi, fondi in liquidazione e quattro nuovi strumenti, erano presenti sul mercato tedesco 30 fondi aperti sostenuti da lento incremento del Nav, più 2% su base annua. A fine 2017 il patrimonio dei fondi aperti era di 89,2 miliardi (92 la previsione di fine 2018), mentre quello dei fondi riservati tedeschi era di 77 miliardi (85 miliardi la proiezione a fine anno).

Per il terzo anno consecutivo sono in fase positiva, seppur moderata, i fondi olandesi, che confermano una ripresa dopo diversi anni di stagnazione: chiudono il 2017 a 75 miliardi di euro, con proiezione a fine 2018 a quota 78 miliardi. I veicoli con base nel Lussemburgo sono ancora caratterizzati da una forte attrattività per gli investitori internazionali, grazie anche ad un'ampia diversificazione per quanto riguarda il settore di attività e la forma giuridica. Nel 2017 hanno avuto una crescita di circa il 12%, con un patrimonio di 55,628 miliardi e una previsione per la fine di quest'anno di 58 miliardi.
In termini dimensionali, le strutture più grandi continuano a essere i fondi aperti tedeschi, che si stanno avvicinando ai i tre miliardi di euro, seguiti dai 2,3 miliardi dell'Olanda. A differenza dei fondi aperti, i fondi riservati tedeschi detengono patrimoni medi intorno a 440 milioni di euro, poco superiori alla media europea di 380 milioni di euro. L'Italia continua ad avere le strutture più piccole, con un Nav medio di 125 milioni di euro, mentre negli altri Paesi il Nav medio varia dai 120 milioni della Spagna ai 175 del Lussemburgo, ai circa 1.200 milioni di euro della Gran Bretagna, dove l'8% dei fondi supera i tre miliardi di euro, mentre il 30% supera il miliardo. Tra i dieci fondi più importanti compaiono sette fondi aperti tedeschi, uno olandese, uno svizzero e uno francese, con un patrimonio variabile tra i 4,6 miliardi di euro di Deka Immobilien Global e i 14,7 miliardi di euro di Deka Immobilien Europa. Le dieci società leader, complessivamente, gestiscono un patrimonio di 88 miliardi di euro, che rappresenta circa il 15% del totale europeo, in lieve calo rispetto all'anno scorso, a dimostrazione del rafforzamento di un numero sempre maggiore di società.

Le performance
La performance dei fondi europei è in crescita rispetto all'anno precedente, si attesta intorno al 3,8%, grazie soprattutto alla diminuzione del numero di veicoli con performance negative, alla differenziazione nella tipologia di investimenti e ai risultati ottenuti dalla Gran Bretagna. Esclusa la situazione inglese, che evidenzia una performance media di ben l'8,4% che sposta verso l'alto la media europea, si inizia a intravedere una correlazione tra rendimento e dimensioni delle strutture o destinazione d'uso del patrimonio, visto che il rendimento dei primi dieci fondi varia di circa un punto e mezzo percentuale fra il più basso e il più alto. La Svizzera segue la Gran Bretagna, con un risultato medio del 4,9%, la Francia raggiunge il 4,1% medio, l'Olanda il 3,4%, il Lussemburgo il 3% e la Germania il 2,4%. Fanalino di coda i fondi italiani, con una stima di Roe dello 0,4%, seppur in aumento rispetto al 2016.

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