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Anche i grattacieli invecchiano: riconversione o demolizione?

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Anche i grattacieli invecchiano: riconversione o demolizione?

Da San Pietroburgo a Chicago, da Gedda a Hong Kong, un viaggio nel mondo alla scoperta dei “tall buildings” che hanno fatto la storia e che andranno a definire gli skyline del futuro. Si è tenuto a Milano, nella torre Unicredit, l’ottavo convegno internazionale dedicato alle costruzioni verticali promosso dal Council on tall building and urban habitat (Ctbuh), dal Politecnico di Milano e dall'Università Iuav di Venezia, coordinato dal professor Aldo Norsa.

Un convegno che fa il punto sulle nuove realizzazioni, sugli ultimi cantieri, sulle sfide tecnologiche e costruttive, non senza tralasciare le questioni aperte in termini di opportunità e criticità. «Il Council nato come piattaforma per scambiare informazioni sul tema dei grattacieli, ha evidenziato nel suo ultimo rapporto che l’età media di questi edifici è di 42 anni – ha raccontato Dario Trabucco, research manager di Ctbuh e ricercatore dell'Università IUAV – a seguire, scatta un problema di obsolescenza fisica o funzionale». Considerando questa età, si stima che ci siano già un migliaio di grattacieli che hanno tra i 40 e i 60 anni e che presto altri duemila raggiungano questa soglia. In Italia, tra gli altri, bisogna accendere un faro sul centro direzionale di Napoli dove gli edifici hanno ormai una trentina d'anni.

Cosa fare allora? Nel panorama internazionale si contano alcune interessanti operazioni di valorizzazione e rigenerazione, «c’è chi ha riposizionato l'edificio sul mercato, mantenendo la funzione originaria e riportando la costruzione agli standard di mercato, c'è chi ha puntato sul cambiamento di destinazione d'uso, magari da direzionale a residenziale o alberghiero. Ancora – continua Trabucco – ci sono casi in cui si è optato per un cambio sia della funzione che della forma, spogliando l’edificio originario di facciate e impianti e riadattandolo al tempo e al mercato».

Non mancano i casi di riconversione anche a Milano, come il grattacielo Pirelli o come la Torre Galfa pronta per diventare un edificio che integrerà un hotel con delle residenze. «A Chicago – ricorda il ricercatore veneziano – per la Willis Tower è stato annunciato un progetto di rinnovamento di 500 milioni di dollari, un budget equiparabile per la costruzione ex novo di un edificio di dimensioni analoghe». Resta da considerare, però, nel bilancio complessivo, che la demolizione e ricostruzione costerebbe una decina d'anni di attesa per i tenant: 4-5 anni per la demolizione e altrettanti per il cantiere. Ed è una questione di mercato.

Sul tema della demolizione, dopo il ciclo di vita, si è fatto accenno con casi concreti, dagli Stati Uniti alla Cina, dove in alcuni contesti è risultato impossibile il recupero economico del bene e si è optato per la sostituzione edilizia. Un tema per il futuro, questo dello smaltimento del materiale, tradizionalmente acciaio o calcestruzzo, a cui si è aggiunta la riflessione di Lee Polisano, presidente Plp Architecture che ha dedicato la sua relazione all'uso del legno per le costruzioni verticali. «Il legno comporta il 30% di risparmio delle emissioni di CO2 e riduce del 40% gli sprechi ed è riciclabile. Ha delle performance ingegneristiche eccezionali – ha aggiunto il progettista impegnato anche a Milano – ed è una scelta logica anche per le questioni logistiche: si riesce infatti ad accelerare il cantiere anche del 20-25% rispetto ad una costruzione tradizionale».

In generale, dal contributo dei numerosi relatori intervenuti al convegno milanese, si evince che la sfida per le torri di domani non è più l'architettura, né l'ingegneria, né l'impiantistica, ma la sostenibilità. Se gran parte delle costruzioni verticali sono infatti operazione di investimento, resta che devono affermarsi come macchine, vive, che funzionano 24 ore su 24. Con un'attenzione all'immagine e all'identità delle città che le ospitano. «Le torri e i grattacieli si devono integrare con il contesto», ha commentato Pierfrancesco Maran, assessore all'Urbanistica del Comune di Milano. L'invito è ad evitare l'omologazione alle grandi città di tutto il mondo, «confidiamo che anche a Milano – ha continuato Maran – dopo la significativa presenza internazionale dell’ultimo decennio, possa esserci più architettura e ingegneria italiana nelle prossime costruzioni verticali».

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