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Casa, boom dell’affitto e di chi acquista per investimento

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NOMISMA

Casa, boom dell’affitto e di chi acquista per investimento

Bologna
Bologna

Le famiglie italiane che cercano casa in affitto superano quelle interessate all'acquisto a scopo abitativo. Ecco perché sviluppare progetti residenziali destinati alla locazione dovrebbe essere uno dei driver principali della ripresa. È quanto emerge dell'ultimo Osservatorio sul mercato immobiliare di Nomisma, che traccia un contesto ancora debolmente in risalita e un aspetto sociale, legato all'emergenza abitativa, ancora difficile.

Secondo l'indagine 2 milioni di nuclei famigliari esprimono l'intenzione di ricorrere alla locazione nei prossimi mesi (863mila quelli che stanno già cercando attivamente). Sul fronte dell'acquisto, invece, è vero che i nuclei interessati sono 2,6 milioni (in netta crescita rispetto ai 2,2 milioni del 2017). Ma di questi, il 18% cerca una seconda abitazione per lo più da sfruttare in famiglia. C'è un balzo di chi acquista a scopo di investimento, una quota passata dal 6,1% del 2017 al 15,4% di oggi. Sul fronte della prima casa ad uso abitativo, restano solo 1,7 milioni di famiglie interessate (722mila quelle già attive nella ricerca).

“Le difficoltà di accesso al mercato dell'acquisto per le fasce più colpite dalla crisi ha determinato un passaggio della domanda verso la locazione” si legge nel report presentato oggi. Nel 2010, il 77,8% dei nuclei italiani viveva in case di proprietà, il 15,9% in affitto. Oggi i proprietari si sono ridotti al 70,3%. Solo in parte la scelta dell'affitto si deve a situazioni temporanee di lavoro o studio, perché il 68,7% di chi cerca una locazione lo fa perché “non ha le risorse economiche per comprare” e l'8,4% perché “lo considera più conveniente in termini di spese quali tasse e manutenzione”. E c'è anche una fascia enorme di “domanda esclusa” dal mercato: 9,2 milioni di famiglie che non dispongono delle risorse per l'acquisto e non riescono ad accedere al mutuo, di solito monoreddito, con uno stipendio a disposizione che non supera i 1.200 euro al mese. L'80% delle compravendite, qualunque sia la finalità, viene effettuata tramite finanziamento. Ma il credito bancario (naturalmente con l'eccezione di quel 9 milioni di famiglie escluse in partenza) non è considerato un problema, visto che meno del 5% degli interpellati sostiene di non essere intenzionata all'acquisto perché “mancano le condizioni per ottenere il mutuo”.

Per quanto riguarda i dati di mercato, il rapporto di Nomisma (confermando quanto già descritto dall'Istat) mostra una situazione di prezzi ancora in calo, ma con almeno qualche piazza principale che mostra un'inversione di tendenza. A livello nazionale, il primo semestre 2018 registra un raffreddamento dei valori medio dello 0,5% sia per il residenziale sia per i negozi e dello 0,8% per gli uffici. Il valore delle case usate, ad esempio, scivola ancora a Torino, Napoli, Padova, Cagliari di oltre mezzo punto percentuale. Mentre invece si risollevano a Venezia (+1,4%), Bologna e Palermo (+0,9%), Milano (+0,8%) e Firenze (+0,4%). Più difficile la situazione per le abitazioni nuove, il cui prezzo sale soltanto a Milano (+0,5%) mentre nel resto d'Italia è ancora stabile o in discesa (come a Torino, -1,3%, o Napoli a -0,9%).

Migliorano le tempistiche. Un'abitazione usata si piazza nel giro di 6,4 mesi (erano 8,5 nel 2013) mentre per la locazione bastano 3 mesi (4,2 nel 2013). E si mantiene ancora sostenuto il livello medio degli sconti praticati rispetto alla domanda iniziale, pari al 14,3% per le case usate e intorno al 15% per negozi e uffici.

Una nota a parte riguarda le ristrutturazioni. Negli ultimi 12 mesi, circa il 16,1% delle famiglie (4,1 milioni) ha effettuato un intervento di ristrutturazione e nell'85% dei casi si trattava di risparmio energetico, come l'installazione di infissi ad elevate prestazioni, caldaie, isolamento termico, pannelli solari. In circa la metà dei casi la spesa è stata di lieve entità, entro i 5mila euro, mentre il 41% ha speso tra 5 e 30 mila euro. Nel 63,8% dei casi, le famiglie hanno richiesto le detrazioni fiscali in vigore per la riqualificazione energetica. Per quanto riguarda le intenzioni di ristrutturare, circa 1 famiglia su 5 intende intervenire sulla propria abitazione, con una distribuzione del budget simile a quella descritta: nel 43,8% dei casi la spesa sarà compresa tra 5 e 30mila euro, nella gran parte dei casi sarà sotto i 5mila.

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