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Aiuto! La mia casa è stata dirottata

frodi immobiliari in aumento

Aiuto! La mia casa è stata dirottata

Immaginatevi questa scena: state passando in macchina con un amico e gli indicate una casa di vostra proprietà, che in questo momento è affittata a una simpatica famigliola giovane. Solo che invece di scorgere segnali di vita familiare, vedete che la vostra casa è vuota e un grande cartello «Vendesi» è stato collocato nel giardino davanti: i vostri inquilini in realtà sono truffatori senza scrupoli che hanno rubato la vostra identità e hanno messo la casa sul mercato.
Il cosiddetto «dirottamento immobiliare», in cui dei truffatori si spacciano per legittimi proprietari di un immobile e lo vendono all'insaputa del vero proprietario, è un'industria in crescita nel panorama criminale di Oltremanica.

Le statistiche del Land Registry, il catasto britannico, mostrano che il valore di questo tipo di frodi è più che triplicato dai 7,2 milioni di sterline del 2013, raggiungendo nei 12 mesi fra aprile 2016 e aprile 2017 la cifra di 24,9 milioni di sterline. Gli organismi di regolamentazione e la polizia hanno potenziato le campagne informative rivolte ai proprietari con raccomandazioni per evitare di cadere vittime di questo reato.

Alasdair Lewis, direttore dei servizi legali al Land Registry, dice che «gli immobili sono un bene molto prezioso e quindi rappresentano un bersaglio allettante per i truffatori. La vostra proprietà, perfino la vostra casa di famiglia, può essere venduta e ipotecata per incassare soldi senza che voi nemmeno ve ne accorgiate. Risolvere questo pasticcio può essere uno strazio e costarvi tempo e denaro».

IL GRANDE BOOM DELLE VENDITE-RUFFA
Pratiche di cessioni immobiliari bloccate dal Catasto inglese. Valore complessivo delle proprietà in milioni di sterline. (Fonte: The Financial Times su dati Land Registry)

Il Land Registry ha un reparto antifrode che lavora a stretto contatto con la polizia e altri organismi pubblici per limitare il rischio di questo genere di truffe, dice. Da settembre 2009 ha impedito truffe in 254 casi, per un valore complessivo degli immobili di oltre 117 milioni di sterline.
Il dirottamento di case avviene quando i truffatori rubano una proprietà, di solito assumendo l'identità del proprietario e vendendo o ipotecando l'immobile a sua insaputa. Poi spariscono con il denaro, lasciando il vero proprietario a fronteggiare le conseguenze.

La forma più diffusa di questa truffa funziona così: i criminali pagano delle persone per prendere in affitto una proprietà (usando identità fittizie). Poi una persona cambia il proprio nome attraverso un atto unilaterale assumendo lo stesso identico nome del proprietario, mette l’immobile sul mercato e lo vende a un acquirente che paga in contanti.

È solo quando il compratore va al catasto a registrare il passaggio di proprietà che il vero proprietario – il padrone di casa – viene allertato. Il proprietario deve sobbarcarsi lunghe noie legali, ma alla fine riottiene la sua proprietà; il compratore, invece, raramente rivede i suoi soldi.

In una vendita legittima di solito passano alcune settimane prima che venga ultimata la transazione, e questo dà ai solicitors [avvocati che nelle transazioni immobiliari svolgono funzioni comparabili a quelle dei notai italiani, ndt] di entrambe le parti il tempo per accertarsi che i compratori e i venditori siano chi dicono effettivamente di essere e che tutto sia in regola. Ma in una truffa di questo tipo i venditori fanno di tutto per accelerare i tempi, mettendo pressione sul compratore per chiudere in fretta l’affare e riducendo le possibilità che qualcuno smascheri la frode.

Indagare sulla legittimità del titolo di proprietà di un immobile è uno degli elementi più importanti della preparazione dei documenti per un trasferimento di proprietà, ma i solicitors dicono che questo tipo di frodi può essere difficile da individuare, perché i truffatori cambiano nome prendendo lo stesso nome del proprietario effettivo.

Una proprietaria finita vittima di questa truffa è Penny Hastings, moglie del giornalista e storico Max Hastings, che ha scoperto che la casa da 1,3 milioni di sterline che aveva dato in affitto era stata «venduta» a sua insaputa dall'inquilino.

In questo caso, il Land Registry ha scoperto il tentativo di frode prima che i titoli di proprietà dell'immobile, nell'ovest di Londra, fossero trasferiti. Ma mentre la signora Hastings non ha perso la sua proprietà – il Land Registry ha bloccato la transazione – la compratrice raggirata ha perso gli 1,3 milioni di sterline che aveva sborsato.

Il Land Registry ha detto di aver individuato 50 tentativi simili nell'ultimo esercizio finanziario, contro i 33 casi venuti alla luce nel 2013.
Il dirottamento di case si inquadra in una più generale crescita dei casi di furto di identità. La Cifas, che monitora le frodi finanziarie, dice che il numero di furti di identità nel 2016 ha raggiunto livelli record, arrivando a rappresentare più della metà di tutte le truffe.

Questo raggiro non è l'unico tipo di frode immobiliare in aumento: i casi di persone che si spacciano per solicitors è passato da 350 nel 2012 a più di 700 lo scorso anno, secondo l'ordine dei solicitors, la Solicitors Regulation Authority (Sra).

Beth Holden, esperta di controversie immobiliari presso lo studio di solicitors Anthony Gold, dice che le frodi immobiliari sono aumentate negli ultimi tre anni. «Finti venditori che ottengono accesso a una proprietà prendendola in affitto, schemi di investimento fuorvianti, hacker che intercettano il denaro: i criminali stanno diventando molto creativi nei metodi per prendere di mira compratori e venditori ignari», dice.

La Sra questo mese ha aggiornato le sue raccomandazioni agli avvocati immobiliaristi, mettendo in guardia in particolare dalla «truffa del venerdì pomeriggio». In questa variante, i criminali intercettano gli ingenti trasferimenti di denaro connessi alla vendita di un immobile il venerdì pomeriggio, sapendo che il furto difficilmente sarà scoperto prima della settimana successiva. Sfruttano tecniche di pirateria informatica e di phishing, o carpiscono la fiducia di un solicitor inconsapevole per indurlo a inviare i soldi dei clienti sui conti correnti sbagliati.

«Gli studi legali sono presi di mira dai criminali perché detengono informazioni sensibili e grandi quantitativi di denaro», ammonisce la Sra. «Possono essere un bersaglio per reati informatici e altre frodi, come la ‘truffa del venerdì pomeriggio', oppure possono essere raggirati facendo credere loro che stanno trattando con uno studio legale».

Secondo la Sra, quasi un quarto (il 22 per cento) degli studi di solicitors hanno denunciato di essere stati avvicinati da dei truffatori; per gli studi più grossi la percentuale sale al 44 per cento.

La Holden, che rappresenta in giudizio le vittime di frodi immobiliari, l'anno scorso ha patrocinato un compratore che aveva sborsato 470mila sterline per un immobile solo per scoprire che il «venditore» non era il vero proprietario. Dice che in questi casi può essere impossibile recuperare il denaro perduto, perché i truffatori sono irrintracciabili o residenti all'estero. Ma dice anche che se i solicitors che hanno curato la compravendita non sono riusciti a tutelare la transazione dal rischio di frode, possono essere chiamati a risarcire la vittima.
Nel caso da lei citato, il tribunale ha stabilito che tutti e due i solicitors, quello del compratore e quello del venditore, erano responsabili per il danno economico subito dalla vittima della truffa. Ma aggiunge: «Ultimamente però la giurisprudenza è orientata a scaricare la colpa della mancata individuazione di una truffa sul solicitor del compratore, ribadendo l'antica dottrina del caveat emptor, secondo cui spetta al compratore esercitare la massima attenzione. Chi compra un immobile deve sempre prestare attenzione ai segnali di allarme pubblicati dall'ordine degli avvocati e dal Land Registry, e resistere alle pressioni per concludere l'affare in tempi troppo affrettati».

David Smith, responsabile politico della Residential Landlords Association (Associazione dei locatori residenziali), dice che parte del problema risiede nel fatto che i solicitors che si occupano di compravendite immobiliari sono sottoposti a pressioni fortissime per completare la transazione in tempi rapidi.
«Se i truffatori hanno un passaporto contraffatto – che di questi tempi è molto facile procurarsi online – può essere difficile stabilire se una persona è veramente chi dice di essere», afferma Smith.
«Ma se una proprietà non è coperta da ipoteca, è vuota, ha un valore elevato e il venditore vive all'estero e desidera chiudere l'affare in tempi rapidi, sono tutti segnali d'allarme che impongono una valutazione attenta».

Il detective Richard Kirk, della Polizia di Londra, dice che tutte le parti in causa in una compravendita devono stare all'erta. «Se un venditore insiste per una vendita immediata esaminate attentamente il motivo che adduce», dice Kirk. «Gli incontri faccia a faccia sono fondamentali per scoprire una potenziale frode immobiliare, così come le verifiche dei precedenti personali».

Attualmente la frode viene individuata solo quando i soldi sono spariti. Ma ci sono modi per stroncare sul nascere truffe potenziali, dice. «Se gli inquilini assillano gli agenti immobiliari dicendo che hanno bisogno delle chiavi e vogliono traslocare in fretta, allora una semplice verifica che i proprietari o l'agenzia possono effettuare è andare a trovare i nuovi inquilini qualche giorno dopo la consegna delle chiavi, con la scusa di portargli un mazzo di fiori. Se vedete che l'immobile è ancora vuoto, è un segnale d'allarme: è raro che gli inquilini fittizi si trasferiscano effettivamente in una casa che puntano a vendere in fretta».

Riguardo ai truffatori che recitano la parte dei proprietari, Kirk suggerisce ai solicitors di fare attenzione a chi usa passaporti nuovi di zecca. «I truffatori cambiano nome con un atto unilaterale assumendo lo stesso nome del proprietario, e poi cercano di vendere l'immobile nel giro di poche settimane. Se vi trovate di fronte un passaporto nuovo, chiedete di vedere anche il passaporto vecchio», dice Kirk.

«Un'altra cosa da fare è approfondire i dati forniti. Non limitatevi a telefonare al numero che vi danno: fate qualche indagine per essere sicuri che sia davvero il legittimo proprietario».

I proprietari più esposti a questo tipo di frode sono quelli che hanno proprietà vuote o date in affitto. Altri bersagli privilegiati sono le case che non hanno sopra un'ipoteca, quelle non registrate al catasto e quelle proprietà di persone che vivono all'estero. Le probabilità di cadere vittime di una truffa immobiliare rimangono relativamente basse, ma per chi è tanto sfortunato da incapparvi l'impatto può essere gravoso sul piano emotivo e costoso sul piano finanziario.

Laylah De Cruz, una modella, ha chiesto a sua madre, Dianne Moorcroft, di fingere di essere la proprietaria di una lussuosa casa londinese da 3 milioni di sterline, per convincere gli agenti immobiliari e gli avvocati che stava mettendo l'immobile sul mercato. La truffa è cominciata nel 2014, quando le due donne, in combutta con altri, hanno preso in affitto questo quadrilocale a Kensington. Una volta ottenuto il contratto d'affitto, la Moorcroft ha cambiato nome attraverso un atto unilaterale, diventando Margaret Gwenllian Richards, la vera proprietaria della casa. A quel punto la donna, che ha 62 anni ed è originaria di Blackpool, si è procurata un passaporto britannico e un permesso di soggiorno a Dubai, e si è presentata a uno studio di solicitors londinese come la proprietaria dell'immobile per metterlo in vendita. È riuscita a ottenere un prestito ponte da 1,2 milioni di sterline dando a garanzia la proprietà, inviando i soldi (sottratte le spese legali) a Dubai, dove il denaro è stato ritirato prima che la transazione venisse etichettata come truffa.

La Polizia di Londra ha aperto un'indagine nell'ottobre del 2014, dopo che il Land Registry aveva segnalato attività sospette intorno all'immobile. Nel marzo di quest'anno Laylah De Cruz è stata condannata a cinque anni di carcere e la madre a tre anni.

Il pubblico ministero Teresa Hay durante il processo ha detto: «La truffa era tanto semplice quanto audace. Dianne Moorcroft ha cambiato nome con atto unilaterale nell'estate del 2014 con il solo scopo di prendere parte a questa frode».

Richard Kirk, che ha lavorato su questo caso, ha detto: «Quando hanno messo in atto questa subdola truffa, le due donne non pensavano evidentemente che le autorità sarebbero state in grado di scoprire la loro macchinazione, e questa è stata la loro rovina. L'indagine per individuare altri membri della rete criminale è in corso».

Copyright The Financial Times Limited 2017
(Traduzione di Fabio Galimberti)

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