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L'abuso detta la sanzione

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Questo articolo è stato pubblicato il 03 gennaio 2011 alle ore 06:44.


Responsabilità e sanzioni variabili a seconda dei soggetti coinvolti e del titolo abilitativo richiesto. Il regime degli abusi urbanistico-edilizi è sempre stato fortemente differenziato, ma il mosaico si è arricchito di nuove tessere con il Dl 40/2010 (attività edilizia libera, convertito dalla legge 73/2010) e dalla legge 122/2010 (Scia in edilizia).
Nei confronti della Pa e della responsabilità penale, la norma-base è l'articolo 29 del Dpr 380/2001, secondo cui il titolare del permesso di costruire (o di altro titolo edilizio equipollente), il committente dei lavori e il costruttore sono responsabili della conformità delle opere alla normativa urbanistica, al piano regolatore nonché, insieme al direttore dei lavori, a quelle dei titoli edilizi e alle modalità esecutive da essi stabilite.
Questi soggetti sono tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e – in solido – alle spese per l'esecuzione in danno (cioè l'eliminazione dell'abuso che fosse curata dal comune), a meno che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso.
Un regime particolare è poi previsto per il direttore dei lavori, che non è responsabile se ha contestato agli altri soggetti la commissione dell'abuso, segnalando la violazione al comune. Nei casi più gravi (totale difformità o variazione essenziale dal titolo) deve anche rinunciare all'incarico. In caso contrario, il comune segnala al consiglio dell'ordine professionale la violazione in cui è incorso il direttore, che è passibile di sospensione dall'albo da tre mesi a due anni.
Le sanzioni
Prima le sanzioni erano organizzate in ragione della mancanza o della difformità da concessione edilizia e autorizzazione edilizia, adesso con la moltiplicazione dei titoli (Super-Dia, Scia e comunicazione di avvio lavori) e la proliferazione della disciplina regionale, il quadro si complica.
Per le opere più rilevanti – nuova costruzione e ristrutturazione edilizia – la sanzione per l'attività senza titolo o in difformità da esso è di natura ripristinatoria (demolizione o rimozione) e penale (arresto fino a due anni e ammenda fino a 51.645 euro). Questo sia quando il titolo richiesto è il permesso di costruire, sia quando la legislazione regione richiede la Super-Dia.

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Tags Correlati: Direzione Investigativa Antimafia | Urbanistica ed edilizia

 

Le opere minori, invece, sono punite solo in via amministrativa – salvo che interessino beni vincolati – con sanzioni pecuniarie da versare al comune che vanno da 516 euro al doppio dell'aumento di valore dell'immobile conseguente all'abuso. Queste sono le attività soggette a Scia (oppure a Dia) e riconducibili a manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, varianti che non incidono sui parametri urbanistici, non modificano la destinazione d'uso, la sagoma e non violano le prescrizioni del permesso di costruire. Rientrano tra le opere minori anche quelle soggette a comunicazione di avvio lavori, così come definite dall'attuale formulazione dell'articolo 6 del Dpr 380/2001, tra cui rientra ad esempio la manutenzione straordinaria "leggera".
Per le ormai numerose attività edilizie libere, che non sono soggette ad alcun titolo, non sono previste sanzioni amministrative o penali, sempreché – è bene ricordarlo – queste attività rispettino i requisiti fissati dal Dpr 380 nella loro stessa definizione, diversamente scattano le sanzioni ordinarie.
Fondamentali sono poi gli articoli 36 e 37 del Dpr 380, per cui, fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il titolo in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Per la sanatoria è dovuto il pagamento del doppio del contributo di costruzione o di una sanzione comunque non inferiore a 516 euro.
Risparmio energetico
La disciplina nazionale e un numero crescente di leggi regionali concedono premi volumetrici per il raggiungimento di certe soglie di efficienza energetica, oppure consentono di non computare nella volumetria edificata gli extraspessori murari necessari a ottenere certi livelli di isolamento termico. C'è da chiedersi, però, cosa succede se le soglie di efficienza non risultano rispettate in sede di collaudo o vengono meno in seguito.
A ben vedere si tratta di interventi realizzati in totale o parziale difformità dal titolo edilizio (formatosi sul presupposto che l'efficienza dichiarata venisse raggiunta e mantenuta) e, come tali, soggetti alla sanzione della demolizione o rimozione dettata dagli articoli 33 e 34 del Dpr 380. Essendo però improbabile che la demolizione possa avvenire senza pregiudizio per la parte eseguita in conformità – difficilmente identificabile rispetto a quella abusiva – la sanzione sarà:
epari al doppio del costo di costruzione della volumetria extra, nel caso in cui la difformità rispetto al titolo sia parziale;
rpari al doppio dell'aumento di valore dell'intero immobile nel caso in cui la difformità sia considerata totale (il che equivale a dire il doppio del valore della volumetria realizzata in aumento rispetto all'edificabilità concessa dal piano regolatore).
Sebbene la legge non ne faccia menzione, è sostenibile che le sanzioni possano essere irrogate solo qualora l'interessato non abbia ricostituito il livello di efficienza energetica nel termine assegnato dal comune.
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I quattro casi
NUOVA COSTRUZIONE O RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

Per l'attività senza titolo o in difformità da esso, c'è la demolizione o rimozione dell'abuso, più arresto fino a 2 anni e ammenda fino a 51.645 €
ATTIVITÀ SOGGETTE
A SCIA O COMUNICAZIONE

Sanzioni amministrative da versare al comune, da 516 euro fino al doppio dell'aumento di valore dell'immobile conseguente all'abuso
ATTIVITÀ
EDILIZIA LIBERA
Non ci sono sanzioni amministrative o penali, a patto che le attività realizzate rientrino davvero tra quelle indicate dal Dpr 380/2001
VOLUMI EXTRA
SENZA REQUISITI
Difformità parziale: sanzione pari al doppio del costo di costruzione del volume extra. Totale: doppio dell'aumento di valore dell'immobile

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