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Questo articolo è stato pubblicato il 02 novembre 2010 alle ore 09:36.

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Meno surroghe. E più mutui nuovi, soprattutto per comprare la prima casa. Insomma: sarà che, con tassi di interesse così bassi, richiedere un prestito alla banca non è mai stato così conveniente. Oppure che le banche italiane erogano mutui con meno difficoltà rispetto al 2009. Certo è che gli italiani stanno lentamente riscoprendo la voglia di investire nel mattone.
A dirlo sono stati i dati diffusi nei giorni scorsi dall'Abi: in Italia i mutui in essere ad agosto erano pari a 345 miliardi, il 9% in più rispetto al 2009. Un incremento che è il più alto dal 2007 e che fa balzare il nostro paese tra i più reattivi d'Europa, su questo fronte. Difficile dire se il dato rappresenti un ritorno definitivo alla normalità dell'economia. Di sicuro si tratta di valore "puro", calcolato al netto di surroghe o sostituzioni che rischiano di produrre effetti distorsivi nella lettura del trend.

L'aumento dei flussi per i mutui di acquisto peraltro è confortato da una dinamica delle compravendite che è in ripresa, benché ancora timida. Nel 2° trimestre 2010 gli acquisti di abitazioni sono aumentati del 4,5% rispetto a un anno prima, secondo l'Agenzia del Territorio. Non tutto il mercato immobiliare, sia chiaro, dà segnali di risveglio: il segmento terziario è calato del 14,2%, il commerciale del 4,7%, il produttivo del 4,2%.

Insomma, i dubbi sull'evoluzione della congiuntura permangono. Quando però si parla di acquisto di abitazioni, gli italiani inforcano gli occhiali dell'ottimismo. «Stimiamo che tra luglio e agosto ci sia stato un incremento degli erogati pari al 14-15% - dice Giuseppe Piano Mortari, direttore operativo di Assofin - Dopo un secondo trimestre in crescita frenata, abbiamo rivisto livelli simili al primo trimestre, quando avevamo registrato una forte impennata».

Ma che cosa si cela dietro questa ondata di nuove stipule? La crescita del mercato è figlia soprattutto di un livello dei tassi che è storicamente ai minimi: secondo l'Abi, il saggio medio applicato dalle banche è passato dal 3,24% di agosto 2009 al 2,65% stimato di settembre 2010. Gli italiani vogliono inoltre sfruttare una fase di rallentamento dei prezzi degli immobili: proprio tra luglio e agosto si sono mossi a ritmi di crescita vicini al 10% per garantirsi mutui a costi ridotti», ricorda Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline. Tassi più bassi si traducono in rate più leggere. Oppure, a parità di rata mensile, un erogato globale più alto: così si spiega il raggiungimento del valore medio per erogato pari 135mila euro circa, il massimo mai raggiunto, contro i 125mila del 2009.

L'altro effetto dei tassi superconvenienti è l'aumento dei mutui contratti per l'acquisto di prima casa, che passa dal 51,4% al 54,3%. Poco, ma abbastanza per segnalare che, chi può, compra casa ora visto che conviene. Al contrario, dopo aver registrato un boom nella prima parte dell'anno, stanno diminuendo surroghe e sostituzioni, la cui quota sul totale degli erogati è scesa dal 38 al 32% circa. Il motivo? Esaurita la fase della corsa da uno sportello all'altro, le famiglie italiane che vogliono cambiare le condizioni applicate scelgono la rinegoziazione, visto che le banche si rivelano più disponibili a concederla.

La crescita totale di prestiti erogati va però letta in parallelo con un dato apparentemente contraddittorio: il calo stesso delle domande di mutui, che secondo i dati del Crif sono arretrate del 4% nei primi nove mesi del 2010. Paradossale, ma solo in parte. Nel corso del 2009 gli italiani hanno presentato molte domande di mutuo, di cui una buona parte non è andata a buon fine, in particolare nel primo trimestre, a causa della congelamento del mercato del credito e della ritrosia delle banche a erogare denaro. Al contrario, oggi, le istruttorie sono tornate a un livello pre-crisi (e questo spiega il calo del 4%) mentre agli sportelli, oramai inondati di liquidità, le famiglie non fanno fatica a strappare un mutuo-casa (e questo spiega la crescita degli erogati).

Sullo sfondo, rimane il mercato immobiliare, il cui livello dei prezzi è sì in crescita ma senza strappi. «I valori degli immobili nel nostro paese sono aumentati negli ultimi anni - spiegano dall'Abi - ma il mercato italiano è cresciuto in maniera equilibrata, senza iniezioni speculative tipiche di altri paesi europei, Spagna in primis». Un po' come dire che tra gli italiani è sempre diffusa la convinzione che puntare sul mattone sia un investimento fruttifero. E mai a rischio tradimento.

luca.davi@ilsole24ore.com

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