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Perché il boom dei mutui rischia di sgonfiarsi presto

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Perché il boom dei mutui rischia di sgonfiarsi presto

(olycom)
(olycom)

Mutui, l’effetto boom rischia di sgonfiarsi presto. Ce lo dicono i numeri che indicano una tendenza da “double dip” (ovvero doppia recessione). Dal 2011 al 2014 le erogazioni in Italia si sono più che dimezzate (complice la crisi economica). In questa fase il calo è stato legato a una crisi dell’offerta (le banche hanno stretto i cordoni del credito e hanno alzato di molto gli spread applicati sui mutui proprio per rallentare le erogazioni). Nel 2015 invece c’è stato un brillante +71%: le erogazioni sono quasi raddoppiate tornando sui livelli pre-crisi.

La frenata in corso
Il 2016 è cominciato molto bene: con la domanda di mutui in aumento del 49%. Ma poi qualcosa sembra essersi inceppato in questo poderoso meccanismo di normalizzazione. A febbraio le richieste sono cresciute del 32%, a marzo del 17%. Sia ben chiaro, stiamo parlando sempre di crescita. Ma il trend rialzista si sta sgonfiando e non è quindi da escludere che di questo passo la domanda scivoli in territorio negativo fra qualche mese. Così come non è da escludere che il 2016 si chiude nuovamente in territorio negativo. In quel caso si verificherebbe quello che agli economisti piace chiamare appunto “double dip”, ovvero un ciclo “recessione-ripresa-recessione”.

Offerta competitiva
Ma come mai? Dal punto di vista dell’offerta ci sono tutte le cartucce perché il 2016 segua il 2015 e si configuri come un bell’anno sul fronte mutui. I tassi di interesse (sia fissi che variabile) a livello nominale sono ai minimi storici. Gli spread di offerta sui mutui sono a livelli di grande convenienza, dopo un calo ininterrotto di oltre 2 anni, a testimonianza del fatto che le banche intendono aumentare le proprie erogazioni. Inoltre i prezzi degli immobili sui 5 anni 2010-2015 si sono contratti mediamente del -16% a livello Italia, risultando di nuovo in contrazione di quasi un -4% sul primo trimestre 2016. Da ultimo, la legge di stabilità del 2016 ha cancellato la Tasi sulla prima casa e ha esteso le agevolazioni fiscali “prima casa” (imposta registro al 2%, ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna, imposta sostitutiva 0,25% sul mutuo, Iva al 4% in caso acquisti da imprese) anche in caso di titolarità di altro immobile, a patto di venderlo entro un anno dalla data di acquisto della nuova prima casa. Le cartucce, insomma, lato offerta, ci sono tutte.

Risulta quindi abbastanza chiaro rilevare che il problema al momento non risieda tanto lato offerta di credito o condizioni di mercato, ma quanto lato domanda e effettiva volontà di “imbarcarsi” nel progetto casa.

«È chiaro che i tassi di crescita che stavamo iniziando a dare per scontati sui mesi futuri, oggi stiano venendo meno, e non è improbabile che raggiungano valori minimi o che si passi ad una vera e propria contrazione nel corso dei prossimi mesi. Molti privati e famiglie non si sentono ancora abbastanza sicuri guardando i propri risparmi e prospettive reddituali e di conseguenza stanno ancora rinviando il progetto casa - spiega Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it - Il problema è duplice. Da un lato servono risparmi significativi per poter accendere un mutuo ipotecario: con un valore medio dell'immobile da acquistare di 200mila euro e una percentuale di intervento dell'80% della banca, il nuovo mutuatario deve investire almeno 40mila euro senza contare oneri associati all'operazione, e non tutti i potenziali acquirenti hanno queste cifre sul proprio conto corrente, specie a valle di anni di crisi economica come quelli appena trascorsi. Dall'altro lato, il potenziale mutuatario deve sentirsi sufficientemente solido dal punto di vista dei propri redditi futuri per sdoganare mentalmente una decisione in base alla quale andrà ad impegnare circa un 25-35% del suo reddito netto mensile sui prossimi 20-30 anni a favore del rimborso del proprio mutuo. E anche in questo caso, sono pochi i privati e famiglie che hanno potuto osservare delle dinamiche reddituali particolarmente positive sugli ultimi 24-36 mesi, che vanno quindi nella direzione di una maggiore e crescente tranquillità reddituale sugli anni a venire».

Le contromisure possibili
Come risolvere questo problema? «Dato lo scenario che si sta delineando, è necessario domandarsi come si possa intervenire per supportare la domanda sui mesi futuri. Sicuramente un allargamento dell'offerta di mutui che finanziano oltre l'80% del valore dell'immobile potrebbe riattivare l'interesse all'acquisto per molti mutuatari che oggi avrebbero merito creditizio ma non sufficienti risparmi, magari offrendo il nuovo prodotto ad “alto Ltv” a mutuatari con anzianità e stabilità lavorativa comprovata - conclude Rossini -. Ma sicuramente il nodo risiede nell'aumento del potere di spesa dei privati e famiglie. Interventi fiscali e agevolazioni ad hoc potrebbero permettere di aumentare i redditi netti disponibili, ma probabilmente la vera risposta sta in una solida e stabile crescita del sistema economico a livello complessivo, con ricadute positive sui flussi di reddito attuali e futuri dei potenziali mutuatari, oggi in attesa».

In sostanza, i mutui sono lo specchio della crisi che attanaglia da diverso tempo l’Eurozona. È una crisi di domanda di liquidità, di redditi, di potere d’acquisto. Non di offerta di moneta. Il quantitative easing della Bce - avviato a marzo 2015 - ha dato una spinta iniziale ma adesso i nodi di una domanda sempre più povera vengono al pettine. Ecco perché sta sempre più prendendo piede il dibattito sull’helicopter money, una carta disperata che permetterebbe al ceto medio-basso (che è una fetta importante del mercato dei mutui) di poter aumentare il potere d’acquisto e di conseguenza anche la capacità di offrire le adeguate garanzie per chiedere un prestito.

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