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Mutui, la surroga compie 10 anni. Quale tasso scegliere ora?

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Mutui, la surroga compie 10 anni. Quale tasso scegliere ora?

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La surroga compie 10 anni. Correva la primavera del 2007 quando l’allora ministro per le Attività produttive Pierluigi Bersani lanciò una lenzuolata di liberalizzazioni che in ambito mutui introdusse due straordinarie novità: 1) l’abolizione della commissione su rimborso parziale/estinzione del mutuo in anticipo; 2) la portabilità gratuita del mutuo da una banca all’altra.

Questo secondo punto, noto come surroga, da allora ha fatto molta strada contribuendo non poco alla crescita dell’alfabetizzazione finanziaria degli italiani. Con questa opzione gratuita, infatti, è aumentato il numero di mutuatari che ha modificato negli ultimi anni il mutuo in corsa, approcciandosi al prestito con la stessa filosofia che si adotta per un investimento finanziario attivo. Quella filosofia che insegna che un investimento va monitorato nel tempo e calibrato alle mutate condizioni del mercato che, a loro volta, riflettono le evoluzioni del ciclo economico e dei tassi finanziari.

Seguendo delle ondate, le surroghe hanno avuto un impatto determinante sul mercato dei mutui, passando dal 4% del totale delle erogazioni del 2007 al 30% del 2015. Oggi siamo circa al 18%.

L'ANDAMENTO DELLE SURROGHE
Peso % surroghe sul totale nuovi flussi mutui (Fonte: stima MutuiSupermarket.it)

Questa flessione rispetto al picco di periodo è dovuta non tanto a un improvviso disinteresse dei mutuatari verso la surroga, piuttosto al fatto che una buona fetta ha già surrogato (aggiornando il vecchio mutuo al nuovo scenario dei tassi) e quindi sta pagando oggi un mutuo posizionato già sul tasso migliore del momento, sul quale non è più necessario intervenire con una nuova surroga.

Il duello tra fisso e variabile
Ovviamente se sia necessario o meno intervenire dipende dal confronto tra il tasso che si sta pagando e i migliori tassi che offre oggi il mercato. Ad oggi è possibile stipulare un mutuo (anche di surroga) a tasso fisso pagando meno del 2% e un variabile poco meno dell’1%. La distanza tra fisso e variabile è quindi di circa 100 punti base. Ed è la stessa distanza che c’era l’estate scorsa, nonostante nel frattempo gli indici Irs (che si sommano allo spread deciso dalla banca per ricavare il tasso finale fisso da pagare) sono saliti di circa 70 punti base (0,7%) mentre gli indici Euribor dei mutui a tasso variabile sono rimasti fermi e per giunta sottozero. Come mai? La risposta è semplice: le banche stanno praticando degli sconti sui mutui a tasso fisso attraverso una riduzione dello spread. Il taglio dello spread sta al momento compensando l’aumento degli indici Irs, in modo tale che il tasso finito del mutuo a tasso fisso resti più o meno in linea con quello offerto ad agosto. In sostanza, pur di erogare mutui a tasso fisso, le banche sono disposte in questa fase a ridurre i loro margini (lo spread) sul prodotto.

IL CONFRONTO TRA FISSI E VARIABILI
Euribor a 3 mesi versus Irs a 20 anni

Lo scenario sulle surroghe
«Per il 2017, il fenomeno surroga continua a giocare un ruolo importante, anche perchè i tassi fissi (che spiegano circa il 75% della domanda di mutui di surroga) si stanno mantenendo a livelli molto contenuti anche in questa prima parte dell'anno - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it -. Chiaramente il bacino dei potenziali mutuatari interessati a una surroga si sta esaurendo con il passare del tempo e un atteso rialzo dei tassi fissi sui prossimi trimestri potrebbe ulteriormente limitare le nuove erogazioni di surroga».

«In questo contesto è possibile pensare che la surroga possa arrivare ben presto a contare fra il 15 e 20% del totale erogazioni. I tempi di questa ritirata dipenderanno ad ogni modo dall'andamento degli indici Irs e dalle politiche di pricing adottate dalle banche - continua Rossini -. Oltre il 2018, ci sarà poi da considerare che la surroga tornerà di elevato interesse solo per chi oggi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile, quindi quando si registreranno movimenti repentini e ampi degli indici di riferimento Euribor, ma tale scenario non appare verosimile nel corso dei prossimi 4-5 anni».

Mutui, ultime occasioni per chi ama il tasso fisso

«Certamente chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso oggi non troverà particolare convenienza negli anni futuri a surrogare verso nuovi mutui a tasso fisso - conclude -. Questo vuol dire necessariamente che il peso delle nuove erogazioni di surroga sul totale delle erogazioni diminuirà con il tempo sui prossimi anni, in quanto riguarderà solo la parte di mutuatari che hanno ad oggi un mutuo a tasso variabile e la parte di mutuatari che ha un mutuo a tasso fisso da qualche anno ma ancora non ha effettuato una surroga verso un nuovo mutuo a tasso fisso».

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