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Mutui, l’inflazione torna giù. Cosa cambia per tasso fisso e…

scenari sui prestiti

Mutui, l’inflazione torna giù. Cosa cambia per tasso fisso e variabile?

Una delle prime regole che il “mutuatario perfetto” dovrebbe seguire è monitorare l’andamento dell’inflazione. Perché il costo della vita (e soprattutto le aspettative su come evolverà il costo della vita) impattano direttamente sul calcolo degli interessi. E a ruota nelle tasche di chi sta già rimborsando (o è in procinto di stipulare) un mutuo.

Sul fronte inflazione il mese di marzo ha evidenziato una significativa inversione di rotta. Nell’Eurozona è scesa dal 2% di febbraio all’1,5%. In Italia è scesa dall’1,6% all’1,4%. Ancor più eclatante il calo tedesco, dal 2,2% all’1,6%.

Si sono ridimensionate anche le attese dei mercati sull’andamento dell’inflazione nel medio termine (fra 5 anni e per i prossimi 5 anni). Se a febbraio le attese nell’area euro erano all’1,8%, adesso sono all’1,58%.

PROSPETTIVE SULL’INFLAZIONE NELL’EUROZONA A 5 ANNI E PER I SUCCESSIVI 5
Indice 5y5y Eurozone inflation

È quindi cambiato il sentiment: rispetto a qualche settimana fa ora gli investitori sono meno convinti che l’economia europea crescerà in modo sostenuto ed equilibrato nei prossimi anni, a tal punto da generare un tasso di inflazione crescente. Coloro che scommettevano su una normalizzazione dell’inflazione (un processo che gli economisti chiamano “reflazione”) dovranno ricredersi. La recente fiammata dell’inflazione era dovuta all’aumento dei prezzi energetici. Ma per avere una normalizzazione sana dell’inflazione è necessario che aumentino i salari. Potremmo dire che l’inflazione è come il colesterolo. C'è quella buona (da salari) e quella cattiva (importata da materie prime). Negli ultimi mesi era salita solo quella cattiva. Che però ha vita più breve, come dimostrano i dati di marzo.

Ma in che modo questa notizia impatta sul mercato dei mutui? Molto semplicemente perché i tassi dei prestiti, mutui inclusi, si adeguano all’andamento dell’inflazione. I mutui a tasso fisso si ottengono sommando allo spread deciso dalla banca (che dipende da logiche commerciali) l’indice interbancario Eurirs. Questo indice cambia di giorno in giorno, in funzione dell’evoluzione dei tassi. Quando diminuiscono le aspettative di inflazione, l’Eurirs scende. Viceversa, sale.

Considerazioni per l’universo del tasso fisso
Non è quindi un caso se nelle ultime settimane l’Eurirs a 20 anni è sceso. A metà marzo viaggiava all’1,45%, mentre ora è all’1,28%. In una manciata di giorni questo indice ha perso circa 20 punti base (0,2%). Ne consegue che a parità di spread oggi stipulare un mutuo a tasso fisso costa 20 punti base in meno rispetto a 2-3 settimane fa.

L’INDICE DEI MUTUI A TASSO FISSOEURIRS A 20 ANNI
Eurirs a 20 anni. Da sommare allo spread deciso dalla banca per ottenere il tasso di interesse finale
LE MIGLIORI OFFERTE A TASSO FISSO A CONFRONTO
Mutuo ACQUISTO importo 140.000 euro e durata 20 anni, richiedente di 34 anni (Fonte: MutuiSupermarket.it)

L’importante è, per chi è orientato verso il tasso fisso, farsi congelare il tasso ottenuto nel preventivo. Dato che infatti dall’istruttoria/perizia alla stipula definitiva del mutuo possono trascorrere parecchi giorni (in alcuni casi anche mesi) per non farsi cogliere alla sprovvista da eventuali rialzi degli indici Eurirs nel frattempo, è opportuno farsi congelare dalla banca per “x” giorni il tasso del preventivo. Ovviamente il congelamento del tasso ha una logica nel caso c’è ragione di credere che l’Eurirs non debba scendere ulteriormente fino alla stipula.

Considerazioni per l’universo del tasso variabile
Il rallentamento dell’inflazione però è una buona notizia anche per chi sta pagando (o generalmente è orientato verso) un mutuo a tasso variabile. Un’inflazione più bassa, infatti, complica il ruolo della Banca centrale europea che è quello di far avvicinare le stime di medio periodo dell’inflazione al 2%. Più queste sono lontane dal 2% più è improbabile che la Bce alzi i tassi di interesse. E se la Bce non alza i tassi, l’indice Euribor (il parametro in base al quale si calcolano le rate dei mutui variabili) tende a restare piatto.

LE MIGLIORI OFFERTE A TASSO VARIABILE A CONFRONTO
Mutuo ACQUISTO, importo 140.000 euro e durata 20 anni, richiedente di 34 anni (Fonte: MutuiSupermarket.it)

È dal 21 aprile 2015 (due anni pieni) che l’Euribor è negativo (quindi anziché essere sommato allo spread della banca viene sottratto per calcolare il tasso di interesse da pagare). Ed è dallo scorso settembre che viaggia sotto quota -0,3%.

L’INDICE DEI MUTUI A TASSO VARIABILE
Euribor a 3 mesi. Da sommare allo spread deciso dalla banca per ottenere il tasso di interesse finale

Anche in questo caso ci sono degli indici che misurano le aspettative degli investitori su come evolverà questo indice, che possono essere un valido strumento per i mutuatari dell’universo del “tasso variabile”.

Secondo i contratti future sull’Euribor a 3 mesi quotati sul mercato londinese Liffe questo indice resterà sottozero fino all’estate 2019 per poi raggiungere lo 0,67% nella primavera del 2022. In sostanza il mercato sconta oggi che fra 5 anni l’Euribor sarà salito di 100 punti base (1%), da -0,33% a +0,67%.

ASPETTATIVE FUTURE SU ANDAMENTO EURIBOR A 3 MESI
Le previsioni del mercato “contratti future”

Considerato che in partenza (ma molto dipende dal loan to value, ovvero dalla percentuale del mutuo in relazione al valore dell’immobile) oggi un mutuo a tasso variabile costa 100-120 punti base in meno rispetto al corrispondente mutuo a tasso fisso, stipulare oggi un variabile equivale ad avere 5 anni di vantaggio in termini di interessi risparmiati rispetto al tasso fisso. Dopodiché, mentre il fisso resta fisso appunto, il variabile potrà scendere o salire.

In ogni caso chi stipula un variabile parte oggi da un bonus di quattro rialzi dei tassi della Bce (da 0,25%). Per arrivare a pagare quanto pagherebbe sin da subito se scegliesse il fisso ci vorranno quattro rialzi della Bce.

QUANTI MESI MANCANO AL RIALZO DEI TASSI BCE
Indice Morgan Stanley 1st rate hike Ecb

E al prossimo, stando all’indice “1st rate hike” elaborato da Morgan Stanely, mancherebbero 29 mesi.

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