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Mutui, perché a parità di tasso finale non tutti i variabili sono…

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Mutui, perché a parità di tasso finale non tutti i variabili sono uguali

Quando si stipula un mutuo - ed è un qualcosa che accade in Italia per circa 300mila volte l’anno - è bene drizzare, punto per punto, le antenne. Perché è un contratto di svariate migliaia di euro (il mutuo medio è di 125mila euro ma molti si spingono anche oltre i 500mila) e quindi ogni “errore” viene amplificato dalla elevata leva naturale, implicita in questa tipologia di finanziamento.

Per “errore” si intendono tutte quelle sviste contrattuali o mancate ottimizzazioni laddove la concorrenza offre condizioni migliori, ragionando secondo il principio del costo/opportunità. Il punto è che non sempre è facile individuare le condizioni migliori. Nella maggior parte dei casi ci si concentra solo sull’amletico dubbio - «meglio il variabile o il fisso» - dimenticandosi di scendere un po’ più in profondità. Laddove si nascondono i più grandi risparmi, che sono il frutto della conoscenza finanziaria e dei contratti.

Scendere più in profondità significa in prima battuta conoscere la formazione del tasso finale di un mutuo. Questo è dato dalla somma tra due elementi: lo spread deciso dalla banca (rappresenta il ricavo che l’istituto punta ad ottenere dall’operazione) e l’indice interbancario europeo che cambia a seconda il mutuo sia variabile (Euribor) o fisso (Eurirs).

L'INDICE DEI MUTUI A TASSO VARIABILE
L'andamento dell'Euribor a 3 mesi

Va detto che tanto l’Euribor quanto l’Eurirs variano nel tempo. La differenza è che mentre nel mutuo variabile nel calcolo di ogni rata viene preso l’ultimo Euribor, nel mutuo a tasso fisso viene preso il valore di mercato che l’Eurirs ha il giorno della stipula e poi, indipendente dalle evoluzioni dei tassi e dell’Eurirs stesso, la rata non cambia più.

L'INDICE DEI MUTUI A TASSO FISSO
L'andamento dell'Eurirs a 25 anni

Capire come si arriva al tasso finale può essere importante anche nel momento in cui oggi si vanno a confrontare le proposte sul mercato. Un esercizio che può rivelarsi decisamente utile in questa fase in particolare per l’universo dei mutui variabili. Perché tra i diversi contratti, pur a parità di tasso finale, ci possono essere delle differenze sostanziali.

Cerchiamo di capire perché. Le migliori proposte a tasso variabile oggi vedono un Taeg (il tasso finale che comprende oltre agli interessi gli altri oneri accessori) tra lo 0,9% e l’1% a seconda del loan to value (ovvero dell’importo del mutuo in relazione al valore dell’immobile, e vale la regole che più è basso il loan to value più è conveniente il tasso offerto dalla banca).

Detto questo, non significa che due banche che offrono un variabile all’1% si pongano nella stessa condizione di convenienza e di costo potenziale per il mutuatario. Per capirlo bisogna leggere nelle condizioni contrattuali due elementi: lo spread e il metodo di calcolo dell’Euribor. Compiendo questo sforzo in più si arriva a scoprire che a parità di tasso finale, oggi risultano molto più convenienti le banche che non sottraggono l’Euribor (se negativo) dallo spread e che inseriscono una clausola del tipo: «Il tasso è calcolato sommando allo spread l’Euribor che in ogni caso non potrà essere inferiore a 0».

Perché se il tasso finale è uguale tra le due offerte vuol dire che le banche che sottraggono l’Euribor (oggi è a -0,35%) applicano uno spread più alto rispetto a quelle che non lo sottraggono. Ciò vuol dire che quando la Bce inizierà a rialzare i tassi (e fra 12-18 mesi non è da escludere che ciò accada, anche se per un’azione di lieve entità stimata tra l0 0,1% e lo 0,25%) il tasso e le rate delle prime offerte saliranno mentre per la seconda tipologia di mutui resteranno fermi, almeno fino a che la Bce non alzi i tassi di oltre 35 punti base, andando quindi a spingere l’Euribor nuovamente in territorio positivo.

QUANTI MESI MANCANO AL PROSSIMO RIALZO DEI TASSI BCE
L'indice Morgan Stanley 1st hike Ecb

«Un calcolo del genere ci fa capire quanto sia importante, per la scelta del mutuo, non soffermarsi sulle indicazioni superficiali ma analizzare in modo più dettagliato la composizione del tasso e le regole che sottendono al suo calcolo, quindi lo spread e le modalità di conteggio dell’indice interbancario - spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it -. Soprattutto se il tasso è variabile perché in caso di tasso fisso il meccanismo è più semplice. Va però detto che oggi, per durate più brevi, fino a 15 ma talvolta anche 20 anni, il tasso variabile, costando 100 punti base in meno e in uno scenario di rialzi dei tassi graduali e limitati, è sicuramente un prodotto molto competitivo anche se meno gettonato dai mutuatari».

In sostanza, alla domanda se è meglio stipulare oggi un variabile con spread all’1,2% con un contratto che prevede la sottrazione dell’Euribor negativo (e quindi sul mercato ora con un tasso finale dello 0,9%) oppure uno che ha uno spread dello 0,9% ma non sottrae l’Euribor negativo la risposta è: meglio la seconda opzione. Pur essendo consapevoli che le banche che non sottraggono l’Euribor negativo in parte non stanno ascoltando un richiamo della Banca d’Italia secondo il quale tutti gli istituti dovrebbero sommare algebricamente (e quindi sottrarlo se negativo) il tasso di indicizzazione dei mutui variabili.

Se però queste applicano uno spread più basso in un contesto in cui i tassi non potranno che salire (seppur molto lentamente) diventano tecnicamente più convenienti nella logica votata al risparmio del mutuatario.

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