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Mutui a condizioni da saldo ma occhio al rincaro del fisso

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Mutui a condizioni da saldo ma occhio al rincaro del fisso

Per i mutuatari (in essere e futuri) le notizie che arrivano dal mondo macroeconomico (inflazione, costo del denaro) e da quello microeconomico (offerte delle banche) sono in questo momento (agosto) molto buone. E anche quelle che arrivano dalla politica. Ieri è stata inserita nel decreto Milleproroghe (approvato in Senato, a fine mese toccherà alla Camera) la proroga fino al 2020 alla possibilità di sospendere il pagamento della quota capitale della rata per 12 mesi per coloro che negli ultimi due anni sono incorsi in una sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni. Si tratta di un accordo tra Abi e associazioni dei consumatori in vigore dal 2015.

Il tutto in un momento in cui i tassi sul mercato sono tra i migliori di sempre. Nelle condizioni più aggressive (relative a prestiti non superiori al 50% del valore dell’immobile) si riesce oggi a spuntare un tasso variabile dello 0,5% e un fisso intorno all’1,4% (ma per durate di 10-15 anni anche qualcosina in meno). È evidente che si tratta di condizioni per certi versi irripetibili. Questo perché il tasso del mutuo si ricava sommando due elementi: il primo è il tasso interbancario e viene rilevato ogni giorno dai mercati finanziari (per i mutui variabili si tratta dell’Euribor, per i mutui a tasso fisso parliamo dell’Eurirs).

Il secondo elemento è lo spread deciso dalla banca e rappresenta il margine lordo che l’istituto di credito intende portare a casa dal finanziamento. Bene, in questa fase entrambi i tasselli sono sui minimi. L'Euribor è sottozero (-0,32% quello a 3 mesi e -0,38% quello a 1 mese) e quindi anziché sommato allo spread bancario va algebricamente sottratto. Anche gli Eurirs – per quanto nelle ultime settimane stiano un po’ risalendo – viaggiano tutto sommato bassi. L’indice con durata 20 anni (utilizzato appunto per i mutui ventennali) è all’1,44%. Qualcosa meno (1,27%) l’indice con scadenza a 15 anni e qualcosa più quello a 25 (1,49%).

Quanto all’altro tassello, lo spread, colpisce la scelta di molte banche di praticare spread sul tasso fisso compresi tra lo 0 e lo 0,1%. Praticamente nulli. Da cui deriva che il tasso fisso oggi corrisponde quasi integralmente all’Eurirs (che non dipende dalle banche) visto che lo spread incide pochissimo o zero. Sul variabile gli spread sono un po’ più alti – ma decisamente bassi rispetto alla media storica – e orbitano tra lo 0,7% e l’1%.

Ma considerato che l’Euribor è negativo e quindi va sottratto, il tasso finale plana su livelli eccezionali, compresi tra lo 0,5% e lo 0,8% a seconda del livello di rischiosità del cliente e dell’importo che chiede in relazione all’immobile. Siamo nella situazione in cui se le banche praticassero spread azzerati anche sul variabile si creerebbe il paradosso di ottenere quanto già successo in Danimarca, ovvero di avere un tasso del mutuo negativo, tale per cui è la banca a rimborsare gli interessi al cliente e non viceversa. Non arriveremo ovviamente a questo ma il quadro è così composto.

Le banche stanno praticando condizioni estremamente favorevoli perché sono ben consapevoli che siamo all’ultima finestra di offerte da saldo. Rispetto ai livelli attuali in futuro i tassi (tanto variabili che fissi) non potranno che salire. Quindi chi stipula oggi un mutuo difficilmente scapperà – come hanno fatto in tanti negli ultimi anni – presso un’altra banca che offra condizioni migliori utilizzando il bonus della gratuità della surroga. Le banche sono quindi disposte a rinunciare a una parte importante di margini pur di “bloccare” i clienti a cui proporre altri prodotti più remunerativi (magari dal lato investimenti/assicurazioni).

I tassi, però, dicevamo non potranno che salire. E qui che si nasconde il rischio. Chi ha un mutuo a tasso variabile dovrà fare attenzione all’andamento dell’Euribor. Secondo gli ultimi future l’Euribor, però, ci metterà parecchio tempo a risalire all’1%, nonostante la Bce interromperà a fine anno il piano di stimoli che hanno contribuito a portare l’indice sottozero. Secondo i future rivedremo l’Euribor all’1% solo a giugno del 2023 (a dicembre 2022 sarà allo 0,95%). Quindi è vero che i tassi variabili saliranno ma molto poco e molto lentamente.

Per i fissi il discorso non vale per chi stipula oggi un mutuo (perché lo fissa per sempre alle attuali condizioni) ma per chi rimanda il mutuo ad altri tempi. In questo caso il rischio di rialzi dipende dall’andamento dell’inflazione (relativamente contenuto) ma anche dai rendimenti del Bund tedesco (a cui è agganciato l’andamento degli Eurirs). Se dovesse crescere la tensione sui bond globali (il che non è da escludere perché sono in bolla finanziaria) i nuovi Eurirs potrebbero aumentare rendendo automaticamente più cari i nuovi mutui a tasso fisso. Nell’ultima settimana, ad esempio, gli Eurirs sono aumentati di 15-20 punti base, perché sul mercato dei bond ci sono state vendite importanti a causa della decisione della Banca del Giappone di praticare un atteggiamento più flessibile sulla curva dei rendimenti.

Quindi chi stipula un mutuo in questi giorni lo pagherà comunque un po’ di più rispetto al tasso di fine luglio. In molti si aspettano un autunno caldo sul mercato dei bond. Se questa previsione sarà centrata i fissi potrebbero tornare oltre la soglia del 2%.

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