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Retail: la mappa dei canoni nelle vie dello shopping delle città medie

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Retail: la mappa dei canoni nelle vie dello shopping delle città medie

Un’asset class di investimento di nicchia nel real estate, ma che dal 2014 ha ritrovato vivacità e ha catalizzato l’interesse di soggetti italiani ed esteri.

Ma degli 860 milioni di euro spesi per acquistare spazi nelle high street (strade dello shopping di fascia media e alta) nel 2016 (su 2,6 miliardi destinati al retail, dati Cbre), quanto è destinato alle principali città e quanto alle location più defilate?

Le città cosiddette di seconda fascia in alcuni casi, e con fatica, sono riuscite a innescare un meccanismo di recupero prima e di crescita poi. Altre sono vittime di una crisi economica che non accenna a scemare.

Il segmento degli investimenti nelle high street richiama investitori alla ricerca di rendimenti di buon livello, che possano garantire flussi di cassa stabili e che hanno trovato proprio nei negozi delle vie del lusso e dello shopping gli oggetti perfetti da tenere in un portafoglio a reddito con una visione di medio-lungo periodo. Sono da leggere con questa ottica gli investimenti recenti di Hines a Milano e Firenze e quelli di investitori italiani nelle principali città del nostro Paese. Ma i mercati italiani viaggiano a due velocità, con le città più ricercate che distanziano ulteriormente quelle che navigano in difficoltà. La ricerca degli investitori si focalizza, infatti, su trophy building a Milano, Roma, Venezia e Firenze. Ultimamente anche Torino rientra nella rosa di location prescelte. Qui la crescita dei canoni degli affitti è rallentata, ma più stabile.

«Alcune società internazionali guardano anche città più piccole, di seconda fascia, come Padova e Bologna, ricercate per avere un rendimento più alto (e Bologna è la seconda più cara con canoni da 2.200 euro al metro quadro all’anno in via Indipendenza) – dice Thomas Casolo, a capo del dipartimento Retail in town Italia di Cushman & Wakefield –. Qui si può arrivare a un yield del 5-5,5% (4-4,5% nelle grandi città, ndr)». Nei centri piccoli si è più focalizzati sul mass market, visto che qui il segmento del lusso dopo un tentativo di sviluppo circa quattro anni fa ha fermato la propria espansione.

«È al nord Italia che si registra il maggior interesse per città di seconda fascia – continua Casolo –, soffrono di più le città di terza fascia, come Piacenza, Reggio Emilia e Vicenza. Si tratta di città statiche, senza crescita e con poco turn over. Nonostante si tratti di realtà sviluppate, non c’è richiesta da parte di brand e investitori di entrare nel mercato. Alcuni marchi internazionali anche di notevole importanza si sono già posizionati, i nuovi brand non cercano qui».

A Genova la situazione è critica. È l’unica città per lo shopping in Liguria, ma manca la ripresa industriale e le vendite ne soffrono. Le vie dello shopping si riducono a via XX settembre, dove le quotazioni dei canoni viaggiano sui 1.300 euro al metro quadrato all’anno (dati di Cushman & Wakefield a fine 2016).

Casolo riscontra un certo interesse per città come Bolzano, Trento e Merano, che rappresentano realtà importanti dal punto di vista commerciale. E la stessa Verona si differenzia dalla vicina Vicenza. Sulla città dell’Arena puntano aziende internazionali, anche sul fronte centri commerciali. Qui per il mese di settembre del 2017 è attesa l’apertura del centro commerciale dello sviluppatore Ece. E, se ottiene i permessi, quello progettato da Ikea.

Il mercato diventa rarefatto dirigendosi verso sud. In Puglia Bari, dopo un exploit prima del 2009, oggi conta molti negozi vuoti. Dopo la crisi si è verificata una flessione che ha portato alla riduzione dei canoni del 10-15%. Ma la città torna a piacere.

Napoli vive una situazione complessa. Molti brand del lusso hanno aperto in via Calabritto, poi in via dei Mille e adesso tanti marchi hanno chiuso, come Burberry. «Un colpo al mercato è arrivato dalla normativa che non permetteva pagamenti in contanti, prima oltre i mille e poi oltre 3mila euro», dice Casolo. Fa fatica a decollare via Scarlatti, considerata alla stregua di corso Vercelli a Milano, dove si trovano tuttora brand di medio livello. In Sicilia, Palermo ha avuto una storia simile a quella di Bari.

Nelle città di seconda fascia i canoni sono molto lontani da quelli dei grandi centri come Milano, dove in via Montenapoleone – la sesta via più cara al mondo – si pagano 12.500 euro al metro quadro all’anno per aprire un negozio - e Roma.

«A Padova i canoni sono compresi tra 300 e 500 euro al metro quadro all’anno – dice Neda Aghabegloo, head of research & advisory di World capital group -. I tempi per affittare sono lunghi: nel semestre passato l’attesa è variata da cinque mesi (nelle migliori location) fino a dieci mesi. A Vicenza, in corso Palladio, i canoni scendono nella fascia 200-350 euro al metro all’anno. Ma qui si spuntano ampi rendimenti. Affittando spazi nelle migliori location a Padova si porta a casa il 7-9%, a Vicenza l’8-9%. Al sud, in via Etnea a Catania la forbice dei canoni è di 180-420 euro al metro annuo. In Corso Italia, più di lusso, si arriva a 260-480 euro». Neda Aghabegloo sottolinea che in queste vie non ci sono investitori esteri. Ad acquistare negozi sono solo soggetti locali o fondi immobiliari.

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