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Fuga dei giovani dalle metropoli: solo in periferia riusciamo a lavorare e…

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Fuga dei giovani dalle metropoli: solo in periferia riusciamo a lavorare e (anche) vivere

(Reuters)
(Reuters)

Per secoli, i grandi centri urbani hanno attirato i giovani e i più ambiziosi alla ricerca di strade lastricate d'oro. Oggi sembra assai più probabile che queste stesse strade metropolitane esercitino il loro fascino su chi ha i capelli bianchi, visto che i giovani se ne tengono alla larga o snobbano a tutti gli effetti le proprietà immobiliari dai prezzi sempre meno alla portata delle loro tasche.

Silver cities
Per tradizione, Londra “ha importato giovani ed esportato vecchi” sintetizza Neal Hudson, analista del mercato immobiliare del Regno Unito. La formuletta che cita, però, corre il rischio concreto di essere capovolta: Londra sta diventando sempre più vecchia, e invecchia sempre più rapidamente. Secondo l'Ufficio Nazionale di Statistica, pur non essendo cambiata in modo significativo tra il 2001 e il 2011, l'età media di un londinese è cresciuta di un anno intero tra il 2011 e il 2016, ultimo anno per il quale sono disponibili cifre precise. Altrettanto, però, vale per altre città “globali”, dove i prezzi delle abitazioni hanno lasciato nettamente indietro l'economia nel suo insieme: tra il 2011 e il 2016 l'età media di un newyorchese è aumentata di oltre otto mesi, e nello stesso periodo quella di un abitante di Hong Kong di quasi due anni, arrivando ben oltre la soglia dei 43 anni.

Londra sempre più “grigia
Un'assistenza sanitaria più efficiente, uno stile di vita migliore, un lieve calo del tasso di natalità sono fattori che hanno contribuito tutti insieme a innalzare l'età media, ma è documentata anche una tempesta demografica perfetta, per così dire, dato che i giovani si dirigono altrove e i residenti più anziani rimangono dove sono. Tra il 2014 e il 2016 l'afflusso netto a Londra da altre regioni di Inghilterra e Galles di giovani di età compresa tra i 25 e i 29 anni è precipitato di circa un terzo, mentre il deflusso netto di abitanti nella fascia di età 30-34 è aumentato di anno in anno, salendo dai 6615 del 2009 ai quasi 17mila del 2016, stando a quello che risulta all'Ufficio Nazionale di Statistica.

Mentre era in corso l'emorragia dei suoi giovani abitanti, allo stesso tempo Londra ha mantenuto i suoi cittadini anziani: dal giugno 2011 al giugno 2016 la popolazione di età compresa tra i 55 e i 64 anni è aumentata del 12 per cento circa, più di otto volte rispetto alle percentuali di tutto il resto del Regno Unito, secondo l'Uns.

Se un tempo gli abitanti più anziani si trasferivano in una confortevole casa di riposo fuori dalla capitale britannica, oggi molti restano nelle loro case di Londra “perché traslocare costa moltissimo”, dice Mike Bickerton di Cushman & Wakefield, un'agenzia immobiliare. “La gente non si muove in attesa che passi la tempesta. Invece di pagare la tassa di bollo, è possibile ottenere una rateizzazione notevole sulla propria abitazione” dice.

Oltre a incoraggiare i proprietari anziani di casa a restare, le dinamiche del mercato immobiliare potrebbero contribuire anche a tenere alla larga dai grandi centri urbani gli aspiranti giovani acquirenti. Secondo alcune informazioni messe insieme da Savills, l'acconto medio per chi intenda acquistare per la prima volta un alloggio a Londra si aggira sulle 93139 sterline, quasi il quadruplo della media di tutto il Regno Unito.

“È un po' come immaginare che per vivere a Londra sia necessario munirsi di un permesso pagando mezzo milione di sterline. Con i prezzi che ci sono adesso, è proprio quello che sta accadendo” dice John Myers, cofondatore di London YIMBY, un gruppo che fa campagna affinché vengano costruite più case.

Prezzi lievitati anche a Sydney
Anche a New York il mercato è altrettanto sfavorevole: secondo Savills, il prezzo tipico di un'abitazione è lievitato del 62% nei cinque anni prima del 2017, e Demographia afferma che oggi corrisponde a 8,5 volte il reddito medio. Tale cifra è in ogni caso inferiore a quanto è necessario sborsare a Hong Kong, dove i prezzi nominali sono aumentati del 45 per cento, arrivando a ben 19,4 volte il reddito medio. Ormai la situazione si è fatta difficile e potersi permettere l'acquisto di una casa è una sfida quasi persa in partenza anche nelle zone che hanno attratto i giovani per anni. A Shoreditch, un quartiere di East London la cui evoluzione da sudicio distretto industriale a “hipster hotspot” è un fenomeno documentato e noto a tutti, un monolocale a The Stage – complesso immobiliare di 412 alloggi eleganti costruiti da Galliard Homes – è stato messo in vendita ancora in costruzione a 910mila sterline.

A Williamsburg, Brooklyn, i magazzini che un tempo ospitavano gli atelier degli artisti ora sono diventati per lo più appartamenti-studio. Un attico di due stanze nel Warehouse 11 è sul mercato a 1,575 milioni di dollari presso l'agenzia di Keller Williams, dopo essere stato venduto nel 2010 per 718mila dollari. Vicino al ponte di Williamsburg, Lior Barak dell'agenzia immobiliare Compass propone un bilocale in condominio a 1,395 milioni di dollari.

Secondo l'agenzia realestate.com.au, nella zona di Surry Hills a Sydney, di recente descritta da Time Out come “il quartiere periferico dove più fremono dinamismo ed eventi” i bilocali hanno un costo medio che si aggira su 1,5 milioni di dollari australiani (1,2 milioni di dollari US). Gli appartamenti di due camere nel complesso Golf House, invece, sono disponibili tramite Savills a una cifra compresa tra 1,65 e 2,37 milioni di dollari australiani.

A Hong Kong – dove gli abitanti nella fascia di età 50-59 anni superano quelli di qualsiasi altra età – gli alloggi per anziani sono una priorità assoluta. Nel 2015 è stato inaugurato Tanner Hill, il primo complesso immobiliare per ultrasessantenni, composto da appartamenti non sovvenzionati e in locazione a vita, i cui prezzi sono in funzione dell'età degli inquilini. A un sessantenne un alloggio di poco più di 61 metri quadrati in quel complesso costa 7,1 milioni di dollari di Hong Kong, ma a un inquilino di 85 anni costerebbe la metà, circa 3,2 milioni di dollari locali.

“I grandi centri urbani globali invecchiano a ritmi diversi tra loro, ma tutti hanno in comune il fatto di avere una superficie territoriale poco estesa” dice Yolande Barnes, responsabile per le ricerche in tutto il mondo di Savills. “Non hanno molto spazio a disposizione per erigere altri edifici, quindi gli asset da far fruttare sono pochi e richiestissimi. I giovani senza capitale non sono competitivi da questo punto di vista”. Mentre nei quartieri di tendenza spuntano ovunque residenze elegantissime destinate alla popolazione più anziana e il resto della cittadinanza si imbatte in sempre maggiori difficoltà per permettersi un alloggio, gli acquirenti più giovani si dirigono quindi verso le periferie urbane più economiche.

Anziani in centro e giovani in periferia
A Londra gli unici tre borough che hanno fatto registrare un abbassamento dell'età media della popolazione tra il 2011 e il 2016 sono tutti all'estrema periferia orientale londinese: Havering a nord, Bromley a sud e Bexley nel mezzo. The Quadra, a London Fields, è rivolta a chi cerca piccoli alloggi per ridimensionarsi e ha 55 anni o poco più, e un bilocale tramite l'agenzia Currell è sul mercato per 600mila sterline. L'edificio si trova nel distretto amministrativo di Hackney, dove l'età media è salita di circa 18 mesi tra il 2011 e il 2016.

Dall'altra parte della città, i quartieri più costosi in centro e nella zona ovest di Londra stanno invecchiando a ritmi di gran lunga più serrati. L'età media della popolazione di quartieri come Hammersmith & Fulham ed Ealing in quegli stessi cinque anni è aumentata di 23 mesi, mentre a Kensington e Chelsea, i distretti amministrativi più costosi di tutta Londra, nello stesso periodo è cresciuta di due anni e quattro mesi.

A mano a mano che la marea dei giovani acquirenti è stata spinta sempre più verso i quartieri di periferia, i prezzi sono aumentati anche lì. Un agente immobiliare di Havering, Amy Scammell-Webb, parla di un afflusso di giovani a caccia di alloggi in arrivo in massa dal centro di Londra e dice che ha avuto un impatto sull'età media della popolazione del quartiere che, tra il 2011 e il 2016, è scesa di 14 mesi, e in misura inversa anche sui prezzi che, nello stesso periodo, secondo i dati del Land Registry (il catasto locale) sono aumentati del 53 per cento, raggiungendo le 339mila sterline.

Questo trend si sta palesando ormai anche a New York, dice Garrett Derderian, direttore presso Stribling & Associates: “La maggior parte della popolazione più giovane è stata allontanata da Manhattan e da alcune zone di Brooklyn a colpi di prezzi non più abbordabili. Non appena moltissimi giovani hanno incominciato a trasferirsi nel Queens, soprattutto a Long Island City e Astoria, anche quelle zone hanno iniziato ad avere alloggi a prezzi proibitivi” ha detto.
In conseguenza di tutto ciò, molti giovani acquirenti in cerca di casa stanno
prendendo in considerazione altre città.

Fuga dalle capitali
A Londra la popolazione nella fascia di età 25-34 anni è aumentata del 2,9 per cento nei cinque anni antecedenti al giugno 2016, meno di qualsiasi altra regione del Regno Unito a eccezione del sud-est. Secondo i dati risultanti a Savills, a Edimburgo e a Glasgow il numero dei 25-34enni è aumentato del 17 per cento, a Newcastle del 18 per cento e a Exeter del 26 per cento.

Anche in altre città “i millennial creativi, allontanati dai prezzi troppo alti delle abitazioni, sono alla ricerca di alternative valide” dice Barnes. “A Sydney traslocano in nuovi insediamenti come Parramatta o in città alternative come Newcastle [nel Nuovo Galles del Sud]. A New York si assiste all'esodo dei giovani verso upstate, in luoghi come Ithaca, per esempio”.

Ora che la popolazione londinese è formata in prevalenza da generazioni anziane, cresce anche il timore che la città non riesca in futuro a sostenere gli scambi commerciali e la vita culturale che ne hanno fatto una sorta di calamita mondiale. “Se i giovani lavoratori continueranno a trasferirsi altrove, ci potrebbero essere serie ripercussioni sulla capacità di Londra di continuare ad attirare persone esperte e competenti negli affari” dice Paul Swinney, responsabile delle politiche e delle ricerche per il think-tank Centre for Cities.
I migranti dall'Unione europea con qualifiche di alto livello un tempo forse erano in maggioranza, ma anche loro adesso sono in calo. L'UNS riferisce che il numero delle persone trasferitesi per lavoro nel Regno Unito tra il settembre 2016 e il settembre 2017 è sceso di 45mila unità rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente.

Gli stessi timori affliggono anche Hong Kong, dove la mancanza di denaro sufficiente all'acquisto di un'abitazione rischia di mettere a repentaglio i tentativi di attrarre lavoratori giovani, secondo quanto dice Liam Bailey, responsabile globale per le ricerche di Knight Frank. “È di importanza fondamentale che nel territorio si riesca ad assicurare alloggi a cifre abbordabili”. A Hong Kong – dove i prezzi continuano a impennarsi – potrebbe essere necessario fornire alloggi in più, ma altrove il mercato edilizio e immobiliare si sta raffreddando. A Londra i due quinti delle diverse zone urbane hanno prezzi in caduta; nei distretti amministrativi di Manhattan e Brooklyn a New York, l'anno scorso le vendite degli appartamenti sono diminuite; e a Sydney a marzo i prezzi sono scesi per il settimo mese consecutivo.
“I prezzi delle abitazioni nelle città globali hanno toccato un tetto massimo, e non potranno salire più di tanto” dice Barnes. Alla fine, i cali dei prezzi potrebbero indurre gli acquirenti più giovani a tornare sui loro passi. Nel frattempo, altre città ne stanno traendo beneficio, dice Barnes per il quale la logica di fondo è assai semplice: “Se abito a Londra, posso lavorare e pagarmi l'affitto. Se abito a Glasgow posso lavorare, pagarmi l'affitto e vivere”.

Traduzione di Anna Bissanti
© 2018, The Financial Times

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