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Tabelle millesimali più facili

Saverio Fossati



La Cassazione ha sbloccato il nodo delle tabelle millesimali. Erano considerate impossibili da cambiare, perché occorreva l'unanimità e, dato che il cambiamento avrebbe finito con il danneggiare qualcuno, era chiaro che nulla poteva mutare. C'era chi si rivolgeva al giudice per segnalare interi piani sopraelevati o sottotetti diventati abitazioni che non pagavano spese millesimali ma la procedura era lunga e costosa.
Adesso le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto, hanno ribaltato questa prassi. Perché di consuetudine giurisprudenziale si tratta e non di legge. Il collegio ha chiarito, con una lunga motivazione redatta da Roberto Michele Triola, che «la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica». La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce «il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
La motivazione smonta decenni di giurisiprudenza della Cassazione stessa. Cancella la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un «negozio di accertamento» del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, (dato che in realtà tale obbligo deriva direttamente dalla legge); la tabella non incide quindi sul valore dalla proprietà, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi.
Le sezioni unite evidenziano poi come gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Viene poi affrontata la questione, sancita dall'articolo 68 delle disposizioni per la attuazione: le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento, che può essere approvato a maggioranza. Risulta quindi arduo, dice in sostanza la Cassazione, comprendere la ragione per la quale il regolamento possa essere approvato a maggioranza, mentre per un suo allegato si richieda la unanimità. La Corte si spinge più in là: neppure le tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale si sottrarrebbero alle critiche già esposte. Accertata la competenza della assemblea, la semplice circostanza della accettazione contrattuale della tabella risulterebbe irrilevante, poiché se una materia appartiene alla competenza della assemblea, la maggioranza può sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo la unanimità della precedente manifestazione di volontà espressa dai singoli.
La sentenza rappresenta una vera e propria liberazione per quei condomini che per decenni hanno dovuto subire l'ingiustizia di pagare le spese anche per chi aveva ampliato o trasformato la propria unità immobiliare. Ma alcune domande le suscita.
Anzitutto, la normativa sulla redazione delle tabelle millesimali non prevede soltanto espressioni matematiche ma anche valutazioni, sia pure frutto di esperienza e di professionalità. Inoltre, oggi la normativa appare alquanto lacunosa, tanto da essere integrata riferendosi alle circolari 12480/1966 e 2945/1993 del ministero dei Lavori pubblici.
Sino ad oggi, infatti, l'azione di revisione è stata ammessa unicamente per i cosiddetti errori tecnici, purché non incidano sui cosiddetti coefficienti valutativi. Per esempio, a Milano il coefficiente di valutazione per i negozi era pari a due negli anni Cinquanta e oggi è pari a circa 1,2. Si tratta quindi di elementi che incidono fortemente sui calcoli ma che non rientrano nei limiti dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione.
Da ultimo, va ricordato che l'amministratore, in assemblea, usa proprio le tabelle millesimali per stabilire le maggioranze. Se vengono cambiate ciò ha un effetto diretto su decisioni che non riguardano le spese ma anche, per esempio, la partecipazione a un contenzioso.
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Il testo della sentenza e delle circolari

Il quadro dopo la sentenza




Codice civile
Articolo 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione
Disposizioni di attuazione del codice civile
Articolo 68. Per gli effetti indicati dagli art.1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.)
Articolo 69 . I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (art. 72 d.a.c.c.)
La formazione delle tabelle oggi:
Unanimità dei consensi
La formazione delle tabelle secondo la nuova sentenza della Cassazione:
Maggioranza di 501 millesimi e dei partecipanti all'assemblea
Le conseguenze della sentenza
Chi attualmente non è soddisfatto della ripartizione delle spese potrà proporre in assemblea la modifica con reali possibilità di ottenere la maggioranza necessaria
La modifica ha effetto solo ai fini della ripartizione delle spese e non dei diritti di proprietà.
Chi non sarà d'accordo con la nuova tabella potrà impugnarla per errore tecnico legato ai calcoli, per esempio dei metri quadrati, ma resta dubbio
che lo possa fare in base agli elementi valutativi più discrezionali, anche se molti sono dettati dalle due circolari del ministero dei lavori pubblici n. 12480/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993
I dubbi
La sentenza non tiene conto degli effetti sulle maggioranze in assemblea dopo la modifica delle tabelle: in realtà, le tabelle millesimali vengono concretamente usate dall'amministratore anche per individuare le maggioranze per le delibere che decidono, per esempio, di una lite giudiziaria