Il Sole 24 Ore
Stampa l'articolo Chiudi

Nuova perizia se cala il prezzo dei terreni

Gian Paolo Tosoni



Il prezzo in calo dei terreni richiede una nuova perizia. Lo precisa l'agenzia delle Entrate che, con la risoluzione 111/E del 22 ottobre 2010, ha precisato che è possibile usufruire della riapertura dei termini per la rideterminazione del valore dei terreni anche qualora la nuova perizia riporti un valore inferiore a quello risultante dalla precedente.
Il caso esaminato dall'Agenzia riguarda la facoltà riservata alle persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali di rideterminare, mediante perizia asseverata, il valore dei terreni agricoli ed edificabili, nonché delle partecipazioni in società non quotate, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile quale reddito diverso. In sostanza, mediante la perizia si ridetermina il costo fiscalmente riconosciuto ai fini della determinazione della plusvalenza ai sensi dell'articolo 68 del Tuir. La legge 191/2009 ha riaperto il termine che scade il 2 novembre 2010 per redigere la perizia al 1° gennaio 2010 e versare l'imposta sostitutiva o la prima rata di essa.
La crisi economica in atto è particolarmente aggressiva nel settore immobiliare e ha ovviamente comportato una riduzione dei prezzi correnti di mercato dei terreni edificabili; quindi i valori alla data del 1° gennaio 2010 risultano diminuiti in confronto a quelli correnti al 1° gennaio 2008 data alla quale si è fatto riferimento con la precedente legge di rivalutazione.
L'Agenzia precisa che anche in presenza di riduzione dei prezzi il contribuente ha facoltà di procedere a una nuova rivalutazione mediante una nuova perizia di stima asseverata; quindi si deve procedere al versamento della relativa imposta sostitutiva richiedendo il rimborso dell'importo precedentemente versato. Qualora la precedente rivalutazione sia stata eseguita nel 2008, i contribuenti che hanno scelto la rateizzazione possono omettere il versamento della terza rata la cui scadenza è pure fissata al 2 novembre prossimo.
La necessità della nuova perizia in diminuzione nasce dalla circostanza che per i terreni il valore asseverato costituisce valore normale minimo ai fini delle imposte sui redditi nonché dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale (articolo 7, ultimo comma della legge 448/2001). Questa circostanza aveva fatto dire all'Agenzia (circolare 15/E/2002) che il venditore che intenda discostarsi dal valore di perizia, per il calcolo della plusvalenza, deve assumere il costo storico e non quello rivalutato.
Contrariamente a quanto precisato dall'Agenzia, tuttavia, se la perizia evidenzia un valore superiore al corrispettivo di vendita non si dovrebbe ravvisare la necessita di redigerne una nuova a condizione che le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengano determinate sul valore di perizia (in quanto valore minimo), ancorché superiore al corrispettivo pattuito. Il medesimo valore di perizia dovrebbe essere considerato costo ai fini delle imposte dirette, generando una minusvalenza ovviamente non deducibile.
La questione della riduzione di valore non riguarda la rivalutazione delle partecipazioni per le quali pertanto, ai fini del calcolo del capital gain, può essere utilizzata anche una perizia avente un valore più elevato del corrispettivo di vendita. Infatti l'articolo 5 della legge 448/01 non dispone che per le partecipazioni il valore di perizia è quello minimo, ma più opportunamente la norma prevede che la rivalutazione non può generare minusvalenze deducibili.
© RIPRODUZIONE RISERVATA