Il Sole 24 Ore
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Cedolare per box e cantine

Luigi Lovecchio



Cedolare applicabile anche ai contratti separati di locazione delle pertinenze, purché nell'atto si menzioni il contratto principale e si evidenzi il vincolo pertinenziale rispetto all'abitazione affittata. La circolare 26 del l'agenzia delle Entrate (si veda «Il Sole 24 Ore» di giovedì) ha così interpretato in senso funzionale il requisito della locazione "congiunta" delle pertinenze rispetto all'abitazione, prescritto nell'articolo 3 del Dlgs 23/11. Si richiede dunque una sorta di collegamento negoziale tra il contratto relativo alla pertinenza e quello riferito all'abitazione.
Il documento di prassi conferma che non vi è una specifica nozione di pertinenza nella disciplina dell'imposta sostitutiva. Ciò comporta l'automatico richiamo alla nozione civilistica, delineata negli articoli 817 e seguenti del Codice civile. Da questa disciplina si evince che gli elementi costitutivi della pertinenza sono rappresentati dal nesso di servizio e ornamento rispetto al bene principale. Ne deriva ancora che non rilevano né l'autonomo accatastamento della pertinenza, né la collocazione della stessa, né il numero di pertinenze. Non dovrebbero inoltre rilevare neppure le tipologie catastali delle pertinenze. Su questa questione, l'Agenzia omette qualsiasi considerazione. Probabilmente si sottintende che la destinazione catastale debba essere coerente con la natura dell'uso pertinenziale che si vuole far valere. Le Entrate non pretendono quindi che la locazione della pertinenza e dell'abitazione sia pattuita in un unico documento.
La prima condizione posta risiede nella necessità che le parti contrattuali siano le medesime. È sufficiente poi che il contratto dell'unità accessoria menzioni il contratto principale ed evidenzi il vincolo pertinenziale. Non dovrebbe essere necessario peraltro che il contratto accessorio abbia identica durata rispetto alla locazione dell'abitazione. Nulla vieta infatti che il locatario abbia interesse a mantenere la disponibilità, ad esempio, del garage anche se dovesse cambiare abitazione. Deve essere tuttavia chiaro che una volta che termina la locazione principale ovviamente cessa anche il vincolo pertinenziale. Di conseguenza, l'eventuale opzione per la cedolare non potrà coprire i canoni "pertinenziali" maturati dopo la fine della locazione abitativa. Occorre far precedere l'opzione da un'apposita lettera raccomandata all'inquilino, che si aggiunge a quella già inviata per l'abitazione.
Né la norma né la circolare impongono che l'apposizione di questo vincolo debba obbligatoriamente risultare nella originaria formulazione del contratto. Trattandosi di scritture private, quindi, non vi è ostacolo a che le parti procedano alla successiva integrazione delle stesse, al fine di meglio specificare la reale portata degli accordi intercorsi.
Non è chiaro se l'opzione per la cedolare esercitata per l'abitazione debba trovare obbligatoria applicazione alle pertinenze, in presenza della evidenziazione in contratto del citato vincolo. Ai sensi dell'articolo 818 del Codice civile, il regime giuridico della cosa principale si applica anche alla pertinenza, salvo che non sia diversamente disposto. Trattandosi di una disciplina facoltativa ed essendo ammessa la possibilità di un rapporto giuridico autonomo per le pertinenze, il proprietario dovrebbe essere libero di scegliere l'Irpef per le unità accessorie. Non è invece possibile che l'abitazione sia in Irpef e la pertinenza in cedolare. Ciò perché la pertinenza, di per sé, non realizza la fattispecie della locazione abitativa.
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Le clausole tipo
01|CLAUSOLA TIPO DA INSERIRE NEI NUOVI CONTRATTI SEPARATI RELATIVI ALLE PERTINENZE
«Si precisa, anche ai sensi e per gli effetti dell'articolo 3, comma 2 del Dlgs n. 23/11, che il presente contratto ha ad oggetto l'unità immobiliare adibita a pertinenza dell'unità immobiliare abitativa, sita in ... alla via ..., oggetto del contratto di locazione sottoscritto in data ... e registrato in data ... al numero...»
02|CLAUSOLA TIPO DA INSERIRE IN CALCE NEI CONTRATTI SEPARATI
GIÀ IN ESSERE
«A migliore specificazione delle pattuizioni sopra intercorse, si precisa, anche ai sensi e per gli effetti dell'articolo 3, comma 2 del Dlgs 23/11, che il presente contratto ha ad oggetto l'unità immobiliare adibita a pertinenza dell'unità immobiliare abitativa, sita in ... alla via ..., oggetto del contratto di locazione sottoscritto in data ... e registrato in data ... al numero ...»