Il Sole 24 Ore
Stampa l'articolo Chiudi

7 maggio 2012

Domande e risposte sull'Imu


Dichiarazione Imu per le variazioni del 2012
In caso di variazione avvenuta nel 2011 deve essere inviata la dichiarazione Ici entro la scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi 2012, e, per i casi previsti, la dichiarazione Imu dovrà essere spedita per le variazioni dal 1º gennaio 2012 entro settembre 2012? Può quindi accadere che debbano essere inviate due dichiarazioni con la stessa scadenza?
Nel 2011 occorrerà presentare la dichiarazione relativa alle variazioni intervenute nel 2011. Tali dichiarazioni restano valide «in quanto compatibili» ai fini Imu. Il decreto di approvazione della dichiarazione Imu prevederà i casi in cui c'è l'obbligo di presentazione della dichiarazione. Nell'Imu è previsto l'obbligo di presentazione della dichiarazione entro 90 giorni dalla data in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Per il 2012 è previsto un regime transitorio, che impone di presentare la dichiarazione, relativa agli immobili per i quali l'obbligo dichiarativo è sorto dal 1º gennaio 2012, entro il 30 settembre 2012.

Niente sconto per inagibilità se l'immobile non è fatiscente
Ho ereditato dai miei genitori una casa vecchia dove fino a cinque anni fa viveva mia madre in uso gratuito. Ora, siccome mia madre è venuta ad abitare da me, la casa è sfitta non essendo affittabile in quanto non ha gli impianti a norma e i servizi igienici idonei. Posso richiedere la riduzione del 50% della base imponibile e considerarla fabbricato inagibile? Attualmente la casa ha gli allacci per Enel e acqua.
Non può richiedere la riduzione del 50 per cento. La domanda per il riconoscimento dell'inagibilità deve essere inoltrata all'ufficio tecnico comunale. L'inagibilità o inabitabilità deve essere accertata dall'ufficio tecnico comunale, con spese di perizia a carico del proprietario, il quale è tenuto ad allegare alla domanda di inagibilità un'idonea documentazione. Per il riconoscimento dell'inagibilità occorre che la fatiscenza dell'immobile non sia superabile con interventi di manutenzione.

Per la detrazione sul figlio criterio pro quota per mesi
Vorrei sapere se nel conteggio della mia Imu posso (o devo) conteggiare anche mio figlio che nascerà a giugno.
RIl comma 10 dell'articolo 13 del Dl 201/2011, dopo le modifiche apportate da Dl 16/2012, prevede che per gli anni 2012 e 2013 la detrazione unica per tutti di 200 euro è maggiorata di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Da un'interpretazione letterale della norma, la maggiorazione di 50 euro, a differenza della detrazione di base di 200 euro, non sembrava rapportata al periodo dell'anno. La bozza di circolare, tuttavia, chiarisce il criterio pro quota per mesi: per calcolare il mese occorre la presenza del figlio per almeno 15 giorni.

Una sola agevolazione per due case nel Comune
Io e mia moglie abbiamo la residenza in due abitazioni differenti all'interno dello stesso Comune. Pagheremo l'aliquota prima casa sui due immobili?
Il comma 2 dell'articolo 13 del Dl 201/2011, dopo le modifiche apportate da Dl 16/2012, prevede che nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune, le agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile.

Ivie, basi imponibili catastali nei Paesi «trasparenti»
Come viene calcolata l'imposta sugli immobili detenuti all'estero? L'aliquota si applica sul prezzo di acquisto o sul valore catastale previsto dallo Stato in cui si trova l'immobile?
L'imposta sugli immobili situati all'estero (Ivie) è calcolata applicando l'aliquota dello 0,76 per cento al valore costituito dal costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l'immobile. Per gli immobili situati in Paesi appartenenti all'Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore è quello utilizzato nel Paese estero ai fini dell'assolvimento di imposte sul patrimonio o sui trasferimenti. In mancanza,
si utilizzano i valori citati sopra.

La casa in comodato paga l'aliquota piena
Vivo con mio marito nella sua prima casa. Nella mia unica casa di proprietà abita mia madre pensionata, a cui l'immobile è concesso in uso gratuito. L'Imu va calcolata come se si trattasse di seconda casa?
Il comma 2 dell'articolo 13 del Dl 201/2011, dopo le modifiche apportate da Dl 16/2012, definisce, come abitazione principale, l'immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Pertanto, l'immobile concesso in uso gratuito a un familiare non può considerarsi abitazione principale del possessore. Per questo motivo, nel caso illustrato sarà applicata l'aliquota relativa agli immobili diversi dall'abitazione principale.

Chi paga in tre rate divide anche le detrazioni
I coniugi comproprietari residenti e conviventi versano pro quota l'Imu ognuno per proprio conto? La detrazione di 200 euro e quella ulteriore da 50 euro per il figlio si divide al 50% tra i due proprietari? Se si fanno tre versamenti con F24, sulla casella detrazioni va scritto l'importo totale delle detrazioni diviso per tre? Se l'acconto è in due rate, alla casella «Rate» va indicato 0102 oppure 0103?
L'imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all'articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, comprese l'abitazione principale e le sue pertinenze. Se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota di possesso (nel caso specifico 50%). Lo stesso criterio di ripartizione delle detrazioni si applica anche per quelle previste per ogni figlio dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Nello spazio «Detrazione» va iscritto l'importo relativo alla detrazione usufruita rapportato al numero di rate prescelto (ad esempio: in caso di versamento in tre rate da parte di coniugi comproprietari, in sede di versamento della prima rata la detrazione da indicare nel rigo sarà pari al 50% di 1/3 di 200 euro, cioè 33,34 euro). Per quanto concerne il versamento dell'acconto in due rate (18 giugno - 17 settembre) non vi sono a oggi chiarimenti da parte dell'agenzia
delle Entrate in merito alla compilazione della casella «Rate».

Il nudo proprietario non versa l'imposta
Ho la nuda proprietà di un appartamento nel quale vivo (dimostrabile da residenza e utenze), e sul mio appartamento vi è il diritto di usufrutto da parte di mio padre. Mio padre non vive con me ma nel suo appartamento, posto al piano sotto il mio. Ai fini Imu, mio padre pagherà come abitazione principale sull'appartamento nel quale vive, mentre sul mio appartamento pagherà come seconda casa?
La normativa sull'Imu (analogamente a quella sull'Ici) non prende in considerazione il nudo proprietario – che resta estraneo al rapporto d'imposta – ma il possessore dell'immobile oppure il titolare di altro diritto reale, tra cui l'usufruttuario. Occorre inoltre considerare che il passaggio dall'Ici all'Imu ha visto restringersi la nozione di abitazione principale: in particolare, la «dimora» e la «residenza anagrafica» del contribuente devono ora coesistere (mentre con l'Ici le risultanze anagrafiche costituivano una semplice presunzione); deve peraltro trattarsi di «unica unità immobiliare», quindi non è più possibile applicare il regime agevolato in caso di unità immobiliari contigue, censite in catasto separatamente. Ne consegue che l'agevolazione per l'abitazione principale potrà essere applicata solo per l'abitazione nella quale l'usufruttuario vive, mentre per l'altro appartamento va pagata l'imposta come seconda casa.

I comproprietari si dividono le pertinenze
La casa bifamiliare è composta da due abitazioni principali, con intestatari diversi: A per una e B per l'altra. Poi ci sono due pertinenze, un C/6 e un C/2, intestate entrambe ad A+B, al 50% ciascuno. Come si devono regolare i proprietari nel computo dell'Imu circa le pertinenze? Poiché è possibile inserire solo una pertinenza nell'ambito dell'abitazione principale, la scelta di quale considerare è lasciata al contribuente, che agirà secondo la propria convenienza?
Nel caso di specie, entrambe le pertinenze possono essere computate al 50% fra i due proprietari. La disciplina dell'Imu ammette al beneficio non una sola pertinenza, ma una pertinenza per ogni tipologia, cioè per ogni unità censita nelle categoria catastali C/2, C/6 e C/7.

L'imposta non si paga se l'importo non arriva a 12 euro
Se dal calcolo dell'Imu risulta un valore di zero, non devo fare niente, o devo presentare ugualmente F24 con il valore zero? Se invece dai calcoli risulta un'Imu di pochi centesimi o di 1-2 euro, tutta la procedura per il pagamento non risulta troppo onerosa rispetto alla cifra da pagare
Se l'importo annuo da versare è inferiore a 12 euro, il versamento non è dovuto. In caso contrario, anche se c'è la rateazione, l'importo deve essere versato. Tale disposizione vale anche se il versamento è riferito a più comproprietari. Quindi, supponendo un versamento Imu complessivo annuo di 36 euro riferito a un'abitazione principale, si pagano le prime due rate di acconto di 12 euro ciascuna o soltanto la prima di 18 euro. Si ricorda, inoltre, che il versamento dell'Imu può essere compensato con crediti Irpef spettanti al contribuente, scaturenti dal modello 730/2012 o dal modello Unico/2012 Persone Fisiche per l'anno d'imposta 2011. Se l'imposta non è dovuta, non va presentato il modello F24.

Comodatari e conduttori evitano il pagamento
Possiedo un undicesimo di un fabbricato dove alcuni parenti, senza corrispondermi nessun affitto, esercitano un'attività commerciale. Vi è stata una causa in cui il giudice ha sentenziato che entro l'estate dovranno liberare la mia parte dell'immobile. Gli occupanti non hanno mai pagato la mia parte di Ici, che infatti sto pagando con tanto di mora. Devo pagare anche l'Imu, nonostante gli occupanti godano del bene?
Sì. L'Imu colpisce i proprietari dei beni immobili (fabbricati, terreni agricoli e aree fabbricabili) e non anche i comodatari o i conduttori degli stessi, come nel caso prospettato.

Anche la detrazione segue il calendario dei versamenti
Nella sezione «Imu - Detrazioni», a giugno, bisogna indicare il 50% o 100 per cento. Ad esempio, con due figli bisogna indicare 150 o 300 euro?
A giugno verrà indicato il 50 per cento. Quindi nel caso posto indicherà 150 euro, a meno che non venga scelta il versamento in tre rate: in questo caso andrà indicato 100.

Con ristrutturazione totale si paga come area fabbricabile
Sono proprietaria di un immobile avuto in donazione da mio padre, con usufruttuaria mia madre. L'immobile è in fase di ristrutturazione, ferma per la crisi. Come mi verrà calcolata l'Imu, visto che non ci abito e non è finita la casa?
Il soggetto passivo nei confronti dell'Imu è la madre in quanto titolare del diritto reale (presumo al 100%). Per quanto riguarda gli immobili oggetto di ristrutturazione, è possibile agire in due modi: 1) se la ristrutturazione è totale si dovrà calcolare l'Imu sul valore dell'area fabbricabile determinata secondo criteri di mercato fino alla data di ultimazione lavori. In questo caso sarebbe opportuno eseguire una variazione catastale attribuendo al fabbricato la categoria F3 (unità immobiliare in corso di costruzione); 2) se la ristrutturazione è parziale ma causa l'inagibilità o l'inabitabilità del fabbricato, si potrà calcolare l'Imu sulla base imponibile scontata del 50 per cento.

Il comproprietario può avere la detrazione integrale
Nel caso di abitazione principale posseduta al 66,67%, si può detrarre l'importo totale di 200 euro dal valore Imu calcolato allo 0,4% sulla quota di possesso del 66,67%? Sulla restante quota del 33,33%, di proprietà dei figli non residenti nell'immobile e con età maggiore di 26 anni, l'Imu è a carico dei figli con importo dello 0,76%?
Sì, la detrazione spetta per intero al soggetto passivo in possesso dei requisiti (residenza anagrafica e dimora abituale).

Nuova casa: solo la residenza fa partire l'aliquota leggera
Io e la mia compagna abbiamo acquistato la prima casa in ottobre 2011, e ho trasferito la mia residenza a far data 10 gennaio 2012 mentre la mia compagna ha fatto la richiesta con data 14 aprile 2012. Vorrei sapere se l'Imu deve essere calcolata come prima casa per l'intero periodo, anche se non avevamo la residenza, o per il periodo scoperto si deve pagare come seconda casa. La detrazione di 200 euro si può applicare tutta o è in proporzione al periodo?
L'applicazione dell'aliquota agevolata con le relative detrazioni decorre dal momento in cui si verifica la presenza contemporanea delle condizioni previste: «residenza anagrafica» e «dimora abituale». Per il periodo scoperto, si dovrà calcolare l'Imu applicando l'aliquota ordinaria, mentre la detrazione va rapportata al periodo dell'anno in cui sono stati presenti entrambi i requisiti. Tale periodo si esprime in dodicesimi. Il mese scatta quando si superano i 15 giorni.

L'Imu segue il titolare del diritto di abitazione
Nel caso di una madre che cede al figlio solo il diritto di abitazione, chi paga l'Imu?
Il diritto di abitazione fa ricadere l'obbligo di pagamento dell'Imu su chi detiene tale diritto. Pertanto, nel caso descritto, l'Imu andrà pagata per intero dal figlio.

Sull'area edificabile valori aggiornati al 1° gennaio
Possiedo un appezzamento di terreno su cui ho costruito una casa, ancora a rustico non abitabile. Ho chiesto una visura in Comune, e alla voce rendita risulta scritto «in fase di definizione». Dovrò pagare l'Imu? E come, se non ho rendita?
Per quanto riguarda i fabbricati in corso di costruzione, l'Imu va calcolata sul valore dell'area edificabile determinata secondo i criteri di mercato al 1° gennaio di ciascun anno.


7 maggio 2012