Norme & Tributi

Quel rompicapo sulle aree nella rivalutazione dei beni

immobili

Quel rompicapo sulle aree nella rivalutazione dei beni

Si narra che Diogene di Sinope (filosofo greco del IV secolo avanti Cristo) cercasse il senso della vita dimorando in una piccola botte. Ma i contribuenti italiani dove possono cercare il senso delle norme fiscali? Non nelle circolari dell’agenzia delle Entrate, almeno se si fa riferimento alla 14/E/2017sulla rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni. Se si rivaluta l’immobile, sorge il problema dell’area di sedime che, secondo l’articolo 36, comma 7, del Dl 223/2006 non conta ai fini dell’ammortamento.

La rivalutazione ruota attorno al concetto di categoria omogenea, nel senso che occorre rivalutare obbligatoriamente tutti i beni appartenenti alla medesima categoria, pena il venir meno degli effetti fiscali dell’operazione. Il paragrafo 5 della circolare illustra le cinque categorie possibili per gli immobili, vale a dire: aree fabbricabili aventi la medesima destinazione urbanistica; aree non fabbricabili, fabbricati non strumentali, fabbricati strumentali per destinazione e fabbricati strumentali per natura.

Poche righe dopo la circolare “risolve” il problema delle aree pertinenziali prevedendo che esse «vanno comprese nella categoria omogenea degli immobili non ammortizzabili, mentre il fabbricato, se strumentale, deve essere compreso nella diversa categoria degli immobili ammortizzabili».

Peccato che queste due categorie “non esistono”, nel senso che non fanno parte delle cinque appena citate. Per cui? Occorre sbrogliarsela da soli, e in sede di verifica allargare le braccia ammettendo di non averci capito nulla. E non è tutto. Quando si impose lo scorporo dell’area, si stabilì (circolare 1/E/2007) il principio che una volta determinato il valore dell’area (con il costo specifico o con il forfait del 20% o del 30%), esso si sarebbe poi mantenuto nel tempo, e che eventuali costi incrementativi capitalizzati e rivalutazioni andavano riferiti «esclusivamente al valore del fabbricato e non anche al valore dell’area». E, invece, abbiamo appena detto che la circolare 14/E/2017 (come le precedenti 11/E/2009 e 22/E/2009) stabiliscono che la rivalutazione riguarda anche l’area e non solo il fabbricato.

Nella circolare troviamo la conferma che il rustico comprensivo delle mura perimetrali e della copertura si considera edificio, ma gli uffici accertano fabbricati ben più stabili – se ceduti da privati e poi demoliti – come aree edificabili (risoluzione 395/E/2008). Viene, poi, confermata l’impossibilità di una rivalutazione solo civilistica, senza versamento dell’imposta sostitutiva, quando è ribadito dalla stessa circolare che l’operazione si perfeziona fiscalmente con l’indicazione in dichiarazione, per cui sarebbe sufficiente non riportare nulla in dichiarazione di quanto rivalutato in bilancio (a maggior ragione non rispettando le categorie omogenee) per smentire la circolare. Superato è poi il riferimento alla necessaria «vidimazione e bollatura» del prospetto compilato dai soggetti in regime di contabilità semplificati che intendono rivalutare (almeno stando alla risoluzione 14/E/2010).

Morale: comprendere il nostro sistema fiscale è assai difficile anche per gli esperti, per cui se i contribuenti sbagliano (non per malizia ma per “confusione”) le sanzioni andrebbero disapplicate molto più spesso di quanto non avvenga. Purtroppo, questo principio di buon senso è più difficile da trovare del senso della vita ricercato da Diogene il Cinico.

© Riproduzione riservata