Norme & Tributi

I limiti dell’assemblea per gli «addebiti personali»

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I limiti dell’assemblea per gli «addebiti personali»

Sulle spese condominiali “personali” la tensione è sempre alta. Dagli interventi di riparazione alle lettere di sollecito, dalle raccomandate alle fotocopie, l’amministratore è spesso in dubbio se attribuire la spesa alla collettività condominiale o al singolo per il quale è stata in effetti sostenuta. Ma il principio lecito, per la Cassazione, è quello dell’addebito personale, tranne, in sostanza, che venga lasciata troppa discrezionalità all’amministratore e al condominio.

La Cassazione (sentenza 21965/2017, depositata ieri) ha puntualizzato alcuni importanti aspetti della questione, a partire dal contenzioso aperto nel 2008 da un condòmino fiorentino che si era visto addebitare 748 euro per in quanto colpevole di aver cagionato un costo per una «patologica attivazione» dell’amministratore.

Il condominio possedeva un regolamento condominiale, approvato all’unanimità dei condòmini, che prevedeva che tutte le spese per solleciti di pagamento o pratiche legali fossero inesorabilmente addebitate ai condòmini «che le provocavano». Ma a rinforzare il principio intervenivano altri due eventi: anzitutto l’assemblea condominiale del 1999, che stabiliva (questa volta a maggioranza) che fossero da considerarsi personali anche le spese «di fotocopie, fax e telefoniche, se non di interesse comune e non dirette simultaneamente a tutti i condòmini», secondo un preciso tariffario.

Nel 2003 l’assemblea (sempre a maggioranza) vara altre regole, specificando che restano personali le spese «richieste o indotte dai singoli, le lettere inviate a tutti dall’amministratore, sia per conoscenza sia per consulenza, ma indotte dal singolo per suo personale interesse, come pure le spese per la convocazione di assemblee straordinarie non dovute a termini di legge e di interesse privato». Non solo: gli addebiti dovevano avvenire «secondo un criterio di interesse e responsabilità» a seguito di accertamenti da parte dell’amministratore di eventuale pretestuosità delle richieste.

Proprio su quest’ultimo aspetto (che aveva portato all’addebito dei 748 euro) il condòmino aveva impugnato la delibera di approvazione del bilancio 2004-2005, chiedendo anche di accertare la nullità della delibera del 2003. La sua richiesta era stata bocciata dal Tribunale e accolta in parte, proprio sul solo aspetto in cui «attribuiva al condominio il potere di condannare il singolo condòmino al risarcimento di un danno liquidato in favore del condominio stesso», dalla Corte d’appello. Tutte le altre regole dettate dall’assemblea (e dal regolamento) erano confermate.

La Cassazione, nel respingere il ricorso del condominio contro la sentenza d’appello, ha sottolineato che la parziale nullità della delibera del 2003 è giustificata anche dal fatto che, trattandosi di una modifica del criterio di ripartizione delle spese contenuto nel regolamento contrattuale, non era stato ottenuto il consenso scritto di tutti i condòmini, giudicando tra l’altro irrilevante il «mero» comportamento di accettazione tenuto dagli stessi.

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