Norme & Tributi

Affitti, ecco quando l’acconto della cedolare è più…

il secondo acconto

Affitti, ecco quando l’acconto della cedolare è più leggero: dalla locazione finita alla casa venduta

(Imagoeconomica)
(Imagoeconomica)

Ultime ore per ricalcolare e ridurre il secondo (o unico) acconto della cedolare secca sugli affitti, in scadenza giovedì 30 novembre. Una chance che interessa soprattutto i proprietari di case locate che sono rimaste sfitte, ma anche chi ha ridotto il canone all'inquilino o ha cambiato tipo di contratto, da libero a concordato.

Il calcolo base. La tassa piatta sui redditi delle locazioni abitative va calcolata – in generale – con il “metodo storico”, cioè partendo dall'imposta dovuta per lo scorso anno e pagandone il 95% (di cui il 40% a titolo di primo acconto e il 60% quale secondo acconto). In molti casi, però, è possibile ridurre l'importo da pagare – o azzerarlo – applicando il “metodo previsionale”. In pratica, si tratta di parametrare l'imposta dovuta sulla base del reddito che si presume di ricavare quest'anno dagli immobili locati. Attenzione, però: ormai è una possibilità riservata solo ai contribuenti persone fisiche che non agiscono in regime d'impresa e hanno compilato il modello Redditi 2017. Chi ha fatto il modello 730 e subisce le ritenute in busta paga, per vedersi ridotto l'acconto di novembre, avrebbe dovuto comunicare tale circostanza al proprio datore di lavoro entro la scadenza di legge del 30 settembre scorso. Se si paga di più si maturerà un credito nella prossima dichiarazione.

Vediamo ora i casi più comuni in cui si può procedere con il taglio del versamento.

Recesso dal contratto o risoluzione consensuale. Se il contratto è finito nel corso del 2017 (o addirittura durante il periodo d'imposta 2016), senza che l'immobile sia stato poi riaffittato in corso d'anno, è opportuno riproporzionare la cedolare dovuta in base ai mesi di effettiva locazione, tenendo presente quanto già eventualmente versato a titolo di primo acconto a giugno. Questo potrebbe accadere perché l'inquilino ha presentato recesso o perché le parti hanno risolto la locazione di comune accordo.

La riduzione del canone. Un'altra circostanza che giustifica il taglio “fai-da-te” dell'acconto è l'ipotesi in cui le parti abbiano concordato una riduzione del canone. È evidente che si deve trattare di cali importanti per generare un consistente beneficio in termini di risparmio sull'acconto dovuto. È consigliabile registrare l'accordo di modifica alle Entrate, per non vedersi contestata in futuro la mancata dichiarazione del relativo reddito fondiario. La registrazione è esente da bollo e registro.

Vendita della casa. Anche se l'immobile locato è stato venduto nel corso del 2017, l'ormai ex proprietario può riproporzionare la cedolare secca dovuta in base ai mesi di effettiva locazione, sempre tenendo presente quanto già versato a giugno (primo acconto).

L'inquilino moroso. Quando l'inquilino non ha pagato una o più mensilità di canone, il proprietario – di norma – non può ridurre l'acconto. Anche per la cedolare secca vale la regola secondo cui i canoni di locazione di immobili a uso abitativo non percepiti devono essere tassati, salvo che entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi non si sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità del conduttore (circolare 26/E/2011).

Il cambio di contratto. Se, in corso d'anno, si chiude un contratto a canone libero e se ne stipula un altro a canone concordato, si verifica di fatto una diminuzione dell'aliquota su cui va commisurata l'imposta (dal 21% al 10%). Anche in questi casi ci sono i margini per una possibile autoriduzione di carattere previsionale rispetto al dato storico.

Quanto si può risparmiare: un esempio. Prendiamo un contratto con un canone libero di 500 euro al mese (6mila euro totali nel 2016). L'imposta dovuta per il 2016 è 1.260 euro (aliquota del 21%), cui corrisponde un acconto “storico” di 479 euro a giugno e 718 a novembre. Se il contratto viene risolto il 31 agosto e la casa resta sfitta per gli ultimi quattro mesi dell'anno, il proprietario può ricalcolare l'imposta “previsionale” sul canone di otto mesi (cioè 4mila euro): la cedolare dovuta per il 2017 diventa così 840 euro, cui corrisponde un acconto complessivo – tra giugno e settembre – di 798 euro. Siccome il proprietario ne ha già pagati 479 a giugno, ora può pagare solo la differenza, cioè 319 euro anziché 718.

twitter@c_delloste

© Riproduzione riservata