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Dal 730 al nuovo modello Redditi: così si dichiarano gli affitti brevi

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Dal 730 al nuovo modello Redditi: così si dichiarano gli affitti brevi

I modelli dichiarativi del 2018 sono pronti ad accogliere anche le novità arrivate nel corso del 2017 e che riguardano gli affitti brevi. Il Dl 50/17 – seguito dalla circolare 24/E delle Entrate – ha ridisegnato il perimetro del regime fiscale: con modifiche che interessano i proprietari, gli inquilini e anche le agenzie immobiliari (“fisiche” e online). E dopo il 730, fa spazio alle nuove regole anche il modello Redditi Pf, appena pubblicato dall’Agenzia in versione definitiva.

La tassa Airbnb
Dal 1° giugno 2017 è stata introdotta una particolare disciplina per le locazioni di immobili a uso abitativo, di durata fino a 30 giorni, stipulati dalle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. La cosiddetta “tassa Airbnb” (nome improprio) prevede che - se i contratti di affitto sono stati conclusi tramite intermediari immobiliari, inclusi i gestori di portali online - i canoni siano soggetti a una ritenuta del 21%, effettuata dall'intermediario stesso nel momento in cui riversa al locatore le somme pagate dall'inquilino. La ritenuta vale a titolo d’imposta, se nella dichiarazione dei redditi o alla registrazione del contratto si opta per la cedolare secca; altrimenti, vale a titolo d’acconto.

Il concetto di locazione breve
Per i contratti stipulati dallo scorso 1° giugno (cioè per i quali l’inquilino ha ricevuto la conferma della prenotazione a partire da tale data) si è allargata la nozione di “locazione breve”. Perché l’accordo può ricomprendere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi che “corredano” l’immobile (wi-fi, utenze, eccetera), anche se non altri servizi aggiuntivi quali la fornitura della colazione o la somministrazione dei pasti.

Ma soprattutto vi rientrano le sublocazioni, cioè i casi in cui è l’inquilino a subaffittare la casa (in tutto o in parte); e le situazioni in cui il comodatario concede a terzi la disponibilità dell’immobile a titolo oneroso. In questo caso, però, il reddito di locazione è tassato in capo al comodatario quale reddito diverso (e va indicato perciò nel quadro D del 730 e nel quadro RL del modello Redditi). Mentre il proprietario indicherà nel quadro B (o RB per Redditi) la sola rendita catastale dell’immobile concesso in prestito gratuito.

Ritenuta e dichiarazione
La ritenuta degli eventuali intermediari che intervengono nei pagamenti si applica sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto, con l’esclusione di penali, caparre o depositi cauzionali. Nell’importo rientrano i costi per servizi accessori (tranne il caso in cui siano sostenuti dal conduttore o riaddebitati a lui dal locatore) e la provvigione dovuta all’intermediario (se viene trattenuta sul canone).

Gli intermediari devono certificare le ritenute effettuate rilasciando ai locatori una Certificazione unica. A tal proposito, il reddito fondiario che deriva dalla locazione svolta nel corso del 2017 va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato percepito oppure (se percepito) la Certificazione unica non è stata rilasciata. Invece, se il corrispettivo è stato incassato nel 2017 ma il periodo di locazione cade nel 2018, la tassazione si rinvia al prossimo anno.

Diverso il caso in cui il reddito derivi dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario: in quest’ipotesi, l’importo va tassato nell’anno in cui si percepisce il corrispettivo, senza guardare il periodo in cui è avvenuto il soggiorno.

Il Forum di Telefisco
Anche sulla tematica degli affitti brevi sarà possibile porre domande agli esperti del Sole 24 Ore, in occasione del Forum speciale dell’Esperto risponde, abbinato a Telefisco. È possibile inviare le domande fino alle 18 di venerdì 2 febbraio. Le risposte saranno pubblicate sul quotidiano e da lunedì 5 febbraio sul sito. Inoltre, lunedì 12 febbraio sarà in edicola un numero speciale dell’inserto L’Esperto risponde, con una selezione dei migliori quesiti.

Il Forum dell’Esperto risponde

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