Il Sole 24 Ore
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LE CHIAVI DELL'IMPOSTA SUL MATTONE


L'Imu sta cambiando le regole della tassazione degli immobili. La disciplina della nuova imposta municipale, che da quest'anno prende il posto dell'Ici, contiene criteri che, seppure in larga parte mutuati dall'imposta comunale sugli immobili, se ne differenziano per aspetti non di poco conto. Tra questi: l'aumento dell'aliquota di base al 7,6 per mille, la tassazione dell'abitazione principale e l'incremento dei coefficienti di moltiplicazione.
Va ricordato che l'Imu sostituisce non solo l'Ici, ma anche l'Irpef sui redditi fondiari degli immobili non locati. I proprietari di seconde case a disposizione, quindi, a partire dal 2012 non dovranno più indicare il relativo reddito nel modello Unico.
Al contrario, continueranno a essere soggetti alle imposte sui redditi gli immobili affittati, anche se soggetti a cedolare secca, gli immobili d'impresa e quelli dei contribuenti Ires.
Per l'abitazione principale, esente da Ici dal 2008, è prevista l'applicazione dell'aliquota agevolata del 4 per mille, con possibilità per i Comuni di variare l'aliquota del 2 per mille in più o in meno. Spetta inoltre una detrazione base di 200 euro che i Comuni possono elevare sino a esentare l'abitazione principale. In tale eventualità, tuttavia, l'ente non può deliberare un'aliquota maggiore di quella ordinaria per le case tenute a disposizione.
La nozione di abitazione principale, però, è notevolmente più ristretta rispetto a quella valevole per il vecchio tributo comunale. Deve infatti trattarsi della casa in cui il contribuente ha la residenza anagrafica e dimora abitualmente. La residenza senza dimora quindi non dà diritto ad alcuna agevolazione. L'unità immobiliare, inoltre, deve essere unica, iscritta o iscrivibile come tale al catasto.
Un vocabolario come quello pubblicato di seguito può essere un valido strumento per capire il peso della fiscalità locale e nazionale sui proprietari di immobili abitativi e commerciali.

A CURA DI
Luciano De Vico e Luigi Lovecchio A
ABITAZIONE PRINCIPALE
Si tratta dell'unica unità immobiliare in cui il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente. Altri immobili possono beneficiare dell'estensione dei benifici fiscali riconosciuti all'abitazione principale. Agli immobili di Iacp e cooperative a proprietà indivisa si applica la detrazione di 200 euro; all'ex casa coniugale assegnata in sede di separazione o divorzio si applicano sia l'aliquota del 4 per mille che la detrazione di 200 euro. Infine è facoltà dei Comuni estendere l'aliquota del 4 per mille e la detrazione alle unità immobiliari non locate appartenenti ad anziani o disabili residenti in istituti di ricovero.
ACCONTO/SALDO
L'Imu si versa in due tranches. La prima rata si paga entro il 16 giugno di ogni anno (quest'anno il 18 giugno perché il 16 è sabato) ed è rapportata al periodo di possesso dell'immobile nel primo semestre dell'anno. Il saldo, riferito al periodo di possesso dell'intero anno, si versa entro il 16 dicembre di ogni anno. È possibile pagare tutto in una volta entro
il 16 giugno. Il mese di possesso si conteggia se il periodo di proprietà è almeno di 15 giorni.
AFFITTI
Per gli immobili affittati l'Imu si aggiunge alle imposte sui redditi. Per questo motivo la legge prevede la facoltà dei Comuni di ridurre l'aliquota sino al 4 per mille. Resta però fermo che l'eventuale riduzione non incide sulla quota di imposta erariale.
AGRICOLTURA
Gli immobili rurali non sono esenti dal tributo comunale. Le unità immobiliari rurali a destinazione abitativa sono equiparate in tutto alle abitazioni. Se si tratta di abitazione principale sarà applicabile l'aliquota base del 4 per mille, altrimenti quella ordinaria del 7,6 per mille. Gli immobili rurali strumentali
sono invece soggetti all'aliquota del 2
per mille, che i Comuni possono ridurre
all'1 per mille.
ALIQUOTE
L'aliquota base dell'Imu è pari al 7,6 per mille. I Comuni possono aumentare o diminuire l'aliquota base fino a un massimo di tre punti. Dunque dal 4,6 per mille al 10,6 per mille. Per gli immobili adibiti ad abitazione principale l'aliquota base è pari al 4 per mille, con un margine di variazione, in più o in meno, del 2 per mille. I Comuni, inoltre, possono deliberare aliquote ridotte fino al 4 per mille riferimento a casi particolari: immobili d'impresa, immobili locali e beni dei soggetti Ires.

B
BASE IMPONIBILE
Le regole per determinare la base imponibile coincidono con quelle dell'Ici. Questo significa che per i fabbricati si assume la rendita catastale rivalutata
del 5%, moltiplicata per i coefficienti di moltiplicazione in base alla diverse categorie catastali: per esempio, per le abitazioni il coefficiente è 160. Quindi,
per le abitazioni, la base imponibile si ottiene dalla rendita catastale, rivalutata del 5%, moltiplicata per 160. Per le aree fabbricabili si prende il valore di mercato al 1° gennaio di ciascun anno. Per i terreni agricoli si fa riferimento al reddito dominicale rivalutato del 25%, moltiplicato per 130. Se il terreno è posseduto da un imprenditore agricolo iscritto alla previdenza agricola il coefficiente di moltiplicazione è 110.

C
CANONE CONCORDATO
In analogia a quanto avveniva per l'Ici,stipula di un contratto di locazione con canone concordato, in base alla legge 431/1998 (locazioni con canale cosiddetto convenzionale o a studenti universitari), può consentire un risparmio d'imposta. Occorre che il Comune decida con delibera.
COMODATO
Il comodatario, non essendo titolare di alcun diritto reale sull'immobile, non è soggetto passivo dell'Imu. A differenza di quanto avveniva per l'Ici, inoltre, nessuna agevolazione è prevista per i fabbricati concessi in comodato o uso gratuito a parenti in linea retta o collaterale che dimorino abitualmente nell'immobile. La nozione di abitazione principale, infatti,
è molto più stringente per l'Imu e, ai fini dell'applicazione dell'aliquota ridotta e della detrazione, non sono ammesse assimilazioni.

D
DELIBERE COMUNALI
Oltre alla possibilità di modificare in aumento o in diminuzione l'aliquota Imu, ai comuni è consentito, con delibere approvate in consiglio, ridurre l'imposta in presenza di casi particolari come per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati e per quelli destinati alla vendita e rimasti invenduti posseduti da imprese di costruzione. Le delibere devono essere approvate entro il termine per il bilancio di previsione.
DETRAZIONI
Dall'imposta dovuta sull'abitazione principale e sulle pertinenze si sottrae una detrazione base pari a 200 euro. In caso di più contitolari, la detrazione si suddivide in parti uguali a prescindere dalle quote di possesso. La detrazione base può essere elevata dai Comuni. In aggiunta alla detrazione base è prevista una maggiorazione pari a 50 euro per ciascun figlio fino a 26 anni, convivente e residente anagraficamente nell'abitazione principale. Si può arrivare a una maggiorazione di 400 euro.
DICHIARAZIONE
La presentazione della dichiarazione Imu è prevista dal decreto legislativo 23/2011 sul federalismo fiscale. Allo stato attuale, però, non è stato ancora approvato il modello, per il quale si attende un decreto del ministro dell'Economia, sentita l'Associazione nazionale comuni. Le norme di riferimento non prevedono un termine per la presentazione della dichiarazione; in proposito sono state annunciate delle correzioni legislative.

I
IMMOBILI ALL'ESTERO
Per gli immobili situati all'estero da quest'anno è stata introdotta per le persone fisiche residenti in Italia,
anche imprenditori individuali e professionisti, un'imposta che si calcola applicando l'aliquota unica dello 0,76%
sul valore del terreno o del fabbricato.
Per la determinazione della base imponibile si deve far riferimento al costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, al valore di mercato. L'imposta, in analogia all'Imu, è dovuta per il possesso, a titolo di proprietà o altro diritto reale sull'immobile, e deve essere ragguagliata alla quota e ai mesi dell'anno. Al nuovo tributo è dedicata
la sezione XVI del quadro RM di Unico 2012. In base al decreto legge sulle semplificazioni fiscali, in vigore
dal 2 marzo, l'imposta sugli immobili posseduti all'estero non è dovuta se l'importo non supera 200 euro.
La base imponibile dell'Ivie, nei Paesi che garantiscono uno scambio adeguato di informazioni, coincide con l'imponibile delle imposte estere sui trasferimenti o sul patrimonio.
IMMOBILI D'IMPRESA
Anche per gli immobili appartenenti
a imprese l'Imu si aggiunge alle
imposte sui redditi, perché gli
immobili d'impresa producono
reddito d'impresa e non fondiario. Pertanto, la legge consente ai
Comuni di deliberare riduzioni di aliquota fino al 4 per mille anche in modo differenziato per categorie di immobili. Ad esempio, per gli stabilimenti industriali o per gli immobili delle imprese artigiane.
IMU
L'imposta municipale propria è il tributo comunale istituto con il decreto sul federalismo municipale che sostituisce l'Ici. L'applicazione è stata anticipata al 2012. L'Imu sostituisce anche l'Irpef sui redditi fondiari degli immobili non locati

M
MOLTIPLICATORI
Per i fabbricati il valore delle rendite catastali, rivalutato del 5%, deve essere motiplicato per coefficienti aumentati in misura notevole con l'Imu sperimentale del 2012. I coefficienti sono pari a 160 per le abitazioni e per le categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte). Valgono il moltiplicatore 80 per la categoria D/5 (istituti di credito), il coefficiente 60 per tutte gli altri immobili di categoria D (opifici, alberghi, teatri eccetera). Per la categoria C/1, negozi, il moltiplicatore è 55. Per le categorie C/3 (laboratori per arti o mestieri), C/4 (fabbricati sportivi), C/5(stabilimenti balneari e terme) il moltiplicatore è 140. Infine,
per la categoria A/10, uffici, il moltiplicatore è 80.

N
NEGOZI
Oltre alle abitazioni, sono soggetti a Imu anche i fabbricati destinati ad attività commerciali, come negozi e depositi. La determinazione della base imponibile dipende dalla categoria catastale dell'immobile. Dopo aver rivalutato del 5% la rendita risultante in Catasto, per negozi e botteghe (categoria C/1) occorre applicare il moltiplicatore 55; per i magazzini e locali di deposito (categoria C/2) il moltiplicatore è pari a 160; mentre per i laboratori per arti e mestieri (categoria C/3), il moltiplicatore è 140. L'aliquota è per tutti quella ordinaria dello 0,76%, indipendentemente dalla locazione dell'immobile, ferme restando eventuali variazioni decise dalle delibere comunali.
P
PERTINENZE
Si tratta degli immobili posti a
servizio o ornamento dell'abitazione
principale. È previsto che si applichi
la medesima disciplina dell'abitazione principale per una unità immobiliare appartenente a ciascuna delle
categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
In pratica, questo significa che se
si hanno due garage solo uno è pertinenza (quindi con aliquota del
4 per mille).

Q
QUOTA ERARIALE
È riservata allo Stato la quota
d'imposta pari alla metà dell'aliquota base (7,6 per mille) calcolata sulla base imponibile di tutti gli immobili, con eccezione dell'abitazione principale, delle relative pertinenze e degli immobili rurali strumentali.
La quota di imposta erariale si versa contestualmente all'imposta municipale propria. Le riduzioni di aliquota e le detrazioni deliberate dai Comuni gravano interamente sulla quota comunale.

S
SECONDA CASA
Per le unità immobiliari non destinate ad abitazione principale l'aliquota
base dell'Imu è il 7,6 per mille e non sono previste detrazioni di sorta. Rientra in tale situazione anche il contribuente che vive in un immobile
in affitto e possiede un'unica
abitazione in cui non risiede anagraficamente.