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Dossier Sono nulli i contratti non registrati

Dossier | N. 29 articoliCondominio Day

Sono nulli i contratti non registrati

Dal 1° gennaio scorso, con l’entrata in vigore della legge di Stabilità 2016 (legge 208/2015), sono nulli, i contratti di locazione che, ricorrendone i presupposti, non vengono registrati entro il termine perentorio di giorni 30 dalla loro stipulazione con tutte le conseguenze previste dal così modificato articolo 13 della legge 431/1998 in tema sia di durata che di misura del canone.

La norma afferma l’obbligo per il locatore di procedere alla registrazione del contratto entro 30 giorni dalla sottoscrizione (obbligo, peraltro già previsto dalla normativa fiscale a carico di entrambe le parti, ma in questo caso l’articolo 13 aggiunge la sanzione della nullità civilistica). Inoltre, l’articolo 13 ora impone al locatore anche di dare comunicazione dell’avvenuta registrazione, entro i successivi 60 giorni, sia al conduttore e sia all’amministratore del condominio, al fine di consentire l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale (articolo 1130 del Codice civile). Non solo dunque viene confermata la regola per cui tutti i contratti di locazione di beni immobili, tranne quelli di durata inferiore a 30 giorni, devono essere registrati, ma è anche posto in capo al locatore l’onere della tempestiva comunicazione. E questo vale sia per i contratti cosiddetti “liberi” e sia per quelli concordati di cui all’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998.

Gli affitti in nero vengono così messi al bando dalla legge di Stabilità 2016, nel senso che se manca la registrazione, il contratto, sebbene scritto, per la legge non esiste e il conduttore può, durante la vigenza del contratto o comunque entro sei mesi dalla riconsegna del bene locato, richiedere tutte le maggiori somme versate rispetto a quelle determinate dal giudice nella misura non superiore al valore minimo definito per i contratti concordati (articolo 13, comma 6 ).

Lo stesso dicasi per i contratti stipulati solo verbalmente, a cui sono parificati a tutti gli effetti quelli scritti ma non registrati, nonostante l’espressione «locazione di fatto» sia stata eliminata dal vecchio testo dell’ articolo 13 e sostituita con un più ampio richiamo ai «casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto» .

Sono nulle tutte quelle clausole del contratto (ancor più se pattuite verbalmente) che prevedono una durata inferiore a quella prevista dalla legge oppure un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato. Nel primo caso, la durata del contratto viene sostituita con quella legale. Nel secondo, è evidente il riferimento del legislatore al «doppio contratto», di cui uno solo viene registrato mentre l’altro è solo scambiato (peraltro non sempre) tra le parti oppure resta nel campo dei taciti accordi: sia quello privo di registrazione e sia l’accordo verbale non vengono considerati dal legislatore.

La tardiva registrazione non è idonea a ridare efficacia al contratto, che dunque deve ritenersi invalido sin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti.

Solo la mancata registrazione rileva ai fini dell’articolo 13, e non il mancato dell’imposta annuale di registro (dovuta da chi non opta per la cedolare secca). La norma sanziona infatti la mancata registrazione del contratto e non l’omissione del pagamento dell’imposta nel corso della durata del contratto.

La legge di Stabilità 2016 pone inoltre rimedio alla confusione che si era creata dopo che la Corte costituzionale, con un duplice intervento (sentenze 150/2014 e 169/2015), aveva escluso che l’inquilino, con l’«autoregistrazione» del contratto, potesse continuare sino alla fine dell’anno 2015 a versare il canone nella misura pari al triplo della rendita catastale dell’immobile locato, oltre all’aggiornamento istat.

Il riformato articolo 13 conferma ora che sino al luglio 2015 (data di pubblicazione della sentenza n. 169/15) il canone dovuto da coloro che se l’erano ridotto è effettivamente quello previsto dal Dlgs 23/2011 (articolo 3, commi 8 e 9). Il che significa che sino a tale data l’inquilino non dovrà riconoscere alcuna maggior somma al proprio locatore rispetto a quanto versato. Il legislatore ha così previsto la sanatoria solo per «il periodo considerato», cioè dall’entrata in vigore del Dlgs 23/2011 (7 aprile 2011) sino al il 16 luglio 2015. La norma si è già attirata critiche di incostituzionalità. In ogni caso, per come è scritta, è fuor di dubbio che dal 17 luglio 2015 il conduttore è tenuto a versare il canone nella misura originariamente pattuita.

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