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Affitti transitori con la cedolare al 10%

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Affitti transitori con la cedolare al 10%

  • –Valeria Uva

Sono circa 120mila i contratti d’affitto transitori che adesso hanno la certezza di poter applicare la cedolare secca al 10 per cento. La conferma delle Entrate – arrivata a Telefisco 2017 – riguarda le locazioni che durano da uno a 18 mesi stipulate nei capoluoghi di provincia e nelle aree metropolitane. In pratica, in tutti i centri in cui il proprietario non può applicare liberamente il canone di mercato, ma deve rispettare i prezzi minimi e massimi fissati dagli accordi locali.

I risparmi possibili

Analizziamo ora le cifre in gioco. Secondo l’ultimo Rapporto dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) delle Entrate, il canone medio per i contratti brevi nei Comuni ad alta tensione abitativa è 507 euro al mese. Ad esempio, su una locazione transitoria di nove mesi, la possibilità di applicare l’aliquota al 10% – anziché quella al 21% – riduce il carico fiscale sull’affitto da 958 a 456 euro, con un risparmio di 502 euro.

Siccome il chiarimento delle Entrate ha natura interpretativa, si applica anche per il passato. Perciò, chi ha pagato con il 21%, potrà presentare una dichiarazione integrativa a favore per recuperare la differenza. Peraltro, alcuni proprietari potrebbero aver sempre pagato con il 10%, visto che Confedilizia – che ha salutato con favore la conferma – ha portato avanti questa interpretazione fin dall’introduzione della cedolare, nel 2011.

D’altro canto, il principale sindacato degli inquilini, il Sunia, critica l’Agenzia, paventando l’aumento eccessivo di contratti di questo tipo.

Interessati i grandi Comuni

Vediamo ora quante sono le abitazioni interessate dalla nuova aliquota al 10 per cento. Anche se l’analisi dell’Omi si concentra sui contratti più lunghi, sappiamo che nel 2015 sono stati registrati 101.058 nuovi contratti di locazione abitativa di durata inferiore a un anno per immobili interi. Ma si tratta solo di un dato di base. Bisogna aggiungere gli affitti di singole stanze (259mila, di tutte le durate), i contratti oltre un anno ma inferiori a 18 mesi (243mila quelli da uno a tre anni) e gli immobili che non è stato possibile analizzare nel rapporto, per lo più per errori di compilazione del modello di registrazione (il 22% del totale).

Si arriva così a una stima di 207mila contratti con durata da uno a 18 mesi stipulati in tutta Italia in un anno, e giustificati da esigenze temporanee del proprietario o dell’inquilino. Ma non è finita, perché – tra questi – quelli che hanno la cedolare al 10% sono solo i contratti per i quali il proprietario non è libero di applicare il canone di mercato.

Di fatto, parliamo delle locazioni nei Comuni compresi nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, oltre che nei Comuni confinanti con tali aree e negli altri Comuni capoluogo di provincia. Da qui, conteggiando sia il fattore popolazione che la maggiore vitalità del mercato nel grandi centri, si arriva alla stima di circa 120mila contratti.

Il livello del canone

Lo scarto tra il canone di mercato e quello “imposto” ai contratti transitori dipende dai singoli accordi territoriali.

I dati medi rilevati dal Rapporto Omi misurano uno scarto contenuto rispetto agli affitti liberi, anche nei tre centri maggiori di Roma, Milano e Napoli, ma va detto che nella categoria delle locazioni “temporanee” mappata dall’Agenzia sono compresi i contratti da uno a tre anni, quindi i due insiemi sono solo parzialmente sovrapponibili. In questo senso è forse più affidabile il parametro offerto dai contratti a canone concordato, ai quali spesso i transitori sono agganciati, e qui il canone medio è di 485 euro contro i 516 del “libero”.

Lo sconto Imu-Tasi del 25%

Alla cedolare secca agevolata si aggiunge anche la riduzione, sempre per i contratti a canone concordato, del 25% di Imu e Tasi, prevista dalla legge di Stabilità del 2016 a partire dal 1° gennaio dell’anno scorso (si veda anche l’articolo in basso). Misura che si applica anche ai transitori, perché la norma istitutiva richiama tutti i contratti concordati stipulati in base alla legge 431/1998.

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