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Metto la casa su Airbnb: così cambia il cuore delle città…

così cambia il cuore delle città d’arte

Metto la casa su Airbnb: così cambia il cuore delle città d’arte. Ecco chi ci guadagna (e dove)

Il cuore delle nostre città d’arte trasformato in un enorme Airbnb, dove le abitazioni diventano case vacanze non più abitate dai proprietari ma destinate ad affitti a breve termine. Centri storici come Disneyland, insomma, dove il costo della vita sale alle stelle e la popolazione cambia costantemente volto, modificando radicalmente la geo sociologia urbana. La conferma di questo scenario futuribile arriva dalla ricerca “Airification” delle città: uno studio sull'impatto degli affitti a breve termine in Italia”, condotta dal Laboratorio Ladest del dipartimento di Scienze politiche dell’Università di Siena.

«L'obiettivo - spiega la coordinatrice del lavoro Cristina Capineri, docente di geografia all’università di Siena - è esplorare le dinamiche spaziali ed economiche della sharing economy con particolare riferimento alla “disneyficazione” dei centri storici italiani. Il lavoro si basa sull'analisi di un ampio database contenente le inserzioni presenti sulla piattaforma Airbnb negli anni 2015 - 2016 ».

Nel dettaglio, la ricerca esamina l'evoluzione del fenomeno in 13 città italiane: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Matera, Milano, Napoli, Roma, Siena, Torino, Venezia, Verona. Il primo dato che salta agli occhi è l’incremento delle inserzioni (listings) tra il 2015 e il 2016 in tutte le città esaminate. A Firenze si registra un + 51% , a Roma +44%, a Venezia si arriva al +76%.

L'evoluzione di Airbnb in Italia (2015-2016)

«Inoltre aumenta soprattutto l’offerta di “case intere” rispetto alle stanze private o condivise - conferma Cristina Capineri - tanto che nel 2016 sono state proposte in affitto percentuali elevate del patrimonio immobiliare presente nei centri storici . L’offerta di case intere è in aumento in tutte le città considerate. Si va dal 18% di Firenze all’8% di Roma e al 9% di Venezia fino al 25% di Matera. Queste quote sono tra le più elevate al mondo».

Dove è avvenuta la crescita maggiore? Come si è detto, gli affitti a breve termine si concentrano soprattutto nel cuore più antico delle città, ma tra il 2015 e il 2016 c’è stato un incremento anche in altri quartieri più periferici, magari alla moda come i Navigli a Milano, Trastevere a Roma e Santo Spirito a Firenze, oppure in prossimità di servizi particolari come università e ospedali.

OFFERTA A MILANO E A ROMA DI LOCAZIONI SU AIRBNB, IN BASE ALLA SEZIONE DI CENSIMENTO

Questo fenomento si è registrato soprattutto a Milano, città che ha ormai una distribuzione ampia delle inserzioni sul territorio, localizzata nelle aree più vicine alla metropolitana e a Roma. Anche a Bologna e a Siena la quota di case intere sul totale è aumentata notevolmente anche al di fuori dei centri storici.

La quota di case in affitto a breve termine
Percentuale del patrimonio immobiliare dei centri storici offerto (case intere) su Airbnb e variazione 2015-2016

Ma quanto si guadagna mettendo la propria casa in affitto su Airbnb? «In realtà, la gran parte dei proventi - spiega la ricercatrice - si concentra nelle mani di pochi super-host. A Milano, ad esempio, un unico “host” ha accumulato più di 500mila euro solo nel 2016, mentre l'host medio ha guadagnato 1.613 euro». Cresce ancheil numero di host con molte inserzioni a proprio nome: «Ciò fa pensare alle presenza di agenzie intermediarie che gestiscono immobili per conto terzi. A dispetto del concetto di “sharing” economy, sembrerebbe che i proventi siano molto poco “shared”». A eccezione di Milano, i ricavi maggiori si concentrano comunque nei centri storici.

Quale sarà infine l'impatto della cedolare secca nell’attuale panorama? È molto probabile che la nuova tassazione al 21% impatti soprattutto sugli host che si trovano nella “coda lunga” dei ricavi (tra cui molte donne sole, che guadagnano relativamente poco e che potrebbero non trovare più vantaggioso offrire l'appartamento su Airbnb) e su coloro che offrono appartamenti o stanze fuori dal centro. «Di conseguenza - conclude Capineri - il rischio è quello di favorire una crescente “hotellizzazione” nelle aree del centro storico che rimarrebbero economicamente vantaggiose a differenza delle altre. L'effetto di tassare in maniera non progressiva un fenomeno estremamente disomogeneo potrebbe essere quello di rendere il sistema ancora più diseguale, e di aumentare ulteriormente l'offerta nei centri storici sempre più “hotellizzati”».

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