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Dossier L’intonaco esterno al balcone va diviso in base ai millesimi

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    Dossier | N. 3 articoliGli interventi in condominio

    L’intonaco esterno al balcone va diviso in base ai millesimi

    In caso di lavori di manutenzione al balcone, per capire a chi spetta pagare le spese, bisogna innanzitutto individuare la tipologia del balcone oggetto dell’intervento: le sue caratteristiche strutturali e il modo in cui si integra con l’edificio condominiale. In generale, esistono due tipologie di balconi: aggettanti (sporgenti dalla struttura dell’edificio) e incassati (inseriti nel corpo dello stesso edificio).

    Gli «aggettanti»
    I balconi aggettanti, che costituiscono un prolungamento dell’appartamento, sono di proprietà esclusiva del condomino dell’immobile cui accedono; e spetta al proprietario farsi carico delle relative spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria). Ciò vale, ad esempio, per il rifacimento della ringhiera, della pavimentazione e della struttura, che può anche fungere da copertura al balcone sottostante.

    Se invece la manutenzione consiste nella tinteggiatura o nel ritocco di stucchi o altri elementi ornamentali esterni del balcone, o anche nel rifacimento dell’intonaco esterno, la spesa va ripartita fra tutti i condòmini proprietari, in base ai rispettivi millesimi.

    Gli elementi decorativi
    In proposito, la Cassazione (sentenza 10209/2015) ha infatti osservato che «costituiscono beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole». Sostanzialmente conforme a tali princìpi è anche la giurisprudenza di merito. Per il Tribunale di Roma (sentenza 7 aprile 2009) «i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell’edificio condominiale».

    Questi princìpi hanno evidenti ricadute anche sul regime delle responsabilità. Ad esempio: se dal parapetto esterno si staccano dei pezzi di intonaco, la responsabilità è del condominio, trattandosi di parti comuni ex articolo 1117 del Codice civile, in virtù della funzione “ornamentale”. E dunque tocca all’amministratore intervenire, posto che, secondo l’articolo 1130 del Codice, sta a lui compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. D’altra parte, dovendosi comportare con la diligenza del “buon padre di famiglia”, l’amministratore è sempre tenuto a mettere in sicurezza l’edificio, intervenendo con urgenza.

    Gli «incassati»
    I balconi incassati sono invece “incorporati” nella facciata condominiale, senza sporgere dal profilo dell’edificio. Generalmente, quinid, la ringhiera o il parapetto in muratura risultano anch’essi elementi strutturali ed essenziali della facciata, e le relative spese di manutenzione vanno ripartite per millesimi di proprietà.

    Discorso diverso per la soletta, considerata alla stregua dei solai, per cui – come disposto dall’articolo 1125 del Codice civile – le spese di manutenzione saranno pagate «in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».

    Il lastrico
    Questione ancora differente riguarda la ripartizione dei costi per il lastrico solare: una terrazza che ricopre l’intero edificio, funge da “tetto” del condominio (spesso calpestabile) e può essere comune oppure di proprietà (o uso) esclusivo. Se è di proprietà comune, i costi di manutenzione (ordinaria e straordinaria) vanno suddivisi fra tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi. Se invece è in proprietà o in uso esclusivo di uno o più condòmini, questi ultimi «sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno» (articolo 1126 del Codice civile).

    Il terrazzo «a livello»
    Lo stesso criterio si applica al cosiddetto “terrazzo a livello”, che copre solo parzialmente l’edificio, fungendo da tetto per alcuni condòmini. Il proprietario esclusivo è infatti tenuto a sostenere le spese che ne migliorano la fruizione; mentre per altri interventi (come l’impermeabilizzazione e il rifacimento della pavimentazione) vale la regola fissata dall’articolo 1126 del Codice. In ogni caso – poiché i criteri di ripartizione delle spese condominiali sono derogabile da un regolamento contrattuale – prima di decidere come dividere i costi per balconi e terrazzi, è indispensabile consultare accuratamente l’eventuale regolamento.

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