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Per il mercato nessuna conseguenza

di Saverio Fossati

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13 Ottobre 2008

Non ci sarà un effetto subprime. Nonostante la crescita esponenziale delle esecuzioni immobiliari, che in termini percentuali non possono che preoccupare, la cifra assoluta è relativamente bassa: 21mila nuove esecuzioni all'anno finite in Tribunale sono tantissime e l'allarme sociale su quelle famiglie in difficoltà è sacrosanto. Ma quando si considera il volume reale delle compravendite abitative, che sono 750mila all'anno, è chiaro che il mercato non può subire uno scossone solo perché ci sono 6mila case all'asta in più (il saldo di procedure tra 2006 e 2008). Si tratta di una percentuale dello 0,8 per cento. Considerando tutte le esecuzioni immobiliari nel loro complesso, si arriva al 2,8% delle compravendite annue di abitazioni.
Il "mercato" delle esecuzioni immobiliari, del resto, ha sempre occupato una nicchia particolare, che fino a pochi anni fa interessava solo i frequentatori assidui (e bene introdotti) delle aule dei tribunali. Ora, grazie alla diffusione della prassi delle aste a busta chiusa, senza incanto, spinta all'inizio dai Tribunali di Monza e Bologna, le vendite non solo si sono accelerate, ma si concludono anche a prezzi non molto al di sotto di quelli di mercato, quindi a maggior ragione anche una crescita massiccia delle esecuzioni non potrebbe abbattere più di tanto il mercato.
L'aumento dell'offerta, semmai, potrà essere determinato dalle sempre più pressanti esigenze di liquidità delle famiglie, che potrebbero essere spinte a vendere anche per la minore convenienza dell'affitto: i canoni sono sensibilmente calati, dal 5 al 15 per cento a seconda delle città e dei quartieri, e la redditività non è più sicura anche a causa dell'aumento della morosità (ormai all'80% delle cause di sfratto).
Quindi può essere più interessante vendere. Ma senza aspettare il prevedibile calo dei prezzi. Mentre chi deve comprare ha tutto l'interesse ad attendere cali dei prezzi, che saranno inevitabili ma non particolarmente rapidi.
La differenza con gli Stati Uniti è macroscopica: l'attenzione che finora gli istituti di credito hanno posto nel concedere i mutui rispetto alla solvibilità del cliente è proverbiale e, anche se in passato è stata criticata, forse aveva qualche ragione d'essere. Non solo ai fini della tutela del credito bancario ma anche della tenuta del mercato.
Evidentemente, anche l'apertura delle concessioni di mutui a cittadini extracomunitari, che finora, pur lavorando, non potevano dimostrare in maniera documentale al loro totale solvibilità, non ha nuociuto al sistema. Anche il paragone con la Spagna non regge, perché il crollo repentino dei prezzi, il 30 per cento in pochi mesi, ricorda molto quanto avvenne in Italia nel 1993-1994. Ma in Spagna si usciva da una lunga stagione positiva, nella quale i prezzi erano saliti in modo abnorme, trainati dalla crescita economica, un po' come in Italia con la Borsa magica negli anni Ottanta. Ora, però, nel nostro Paese la situazione è diversa e i prezzi sono saliti con molta gradualità dal 1999, fino a superare i valori (attualizzati) del 1992 soltanto nel 2005.

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