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Affitti, i conti dell'evasione: 500mila contratti in nero

di Cristiano Dell'Ostee Saverio Fossati

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16 febbraio 2009

Una metropoli in cui vivono un milione e 200mila persone, tutte in affitto esentasse. Anzi, intere Regioni: l'evasione fiscale sugli affitti è tale che corrisponde alle case locate in tutto il Triveneto, o se preferite in Campania, oppure nelle Marche e nel Lazio messi insieme. Mezzo milione di appartamenti, oltre il 15% dell'intero stock delle case affittate da privati, sfugge completamente al Fisco.

Sono 2,8 milioni gli affitti regolarmente registrati e dichiarati da persone fisiche nel 730 o in Unico, cui si sommano 122mila immobili affittati da società o imprese e circa 850mila case di proprietà di Stato ed enti pubblici vari. In totale 3,8 milioni di unità immobiliari locate "in chiaro". Peccato che le famiglie in affitto siano 4,3 milioni: mezzo milione di abitazioni sono quindi locate con una stretta di mano e tanti saluti al Fisco, che ci perde almeno un miliardo all'anno. Il 3% delle entrate fiscali totali derivanti da immobili. E senza considerare i finti comodati, le locazioni estive e gli stranieri irregolari.

E questo è solo il dato più eclatante nel libro immobiliare dell'Italia, un'Italia di prime case e di immobili nascosti. Che emerge dai dati diffusi dall'agenzia del Territorio, in collaborazione con Sogei e dipartimento delle Finanze. Si tratta del primo tentativo ufficiale di mappatura completa del patrimonio immobiliare italiano. Il primo in cui le banche dati catastali e quelle sulle dichiarazioni dei redditi siano state incrociate, facendo emergere alcune certezze e parecchie incertezze. Ma soprattutto è un'operazione di trasparenza che il direttore del Territorio, Gabriella Alemanno, ha fortemente voluto e che era stata promossa dal ministro dell'Economia Giulio Tremonti.

Il nodo dei non dichiarati
I 55 milioni di fabbricati censiti (non dimentichiamo che ce ne sono altri due di case fantasma, si veda l'altro articolo nella pagina) sono stati analizzati sotto il profilo dell'utilizzo, in base a quanto dichiarato da 19 milioni di contribuenti nei quadri B ed RB dei modelli 730 e Unico. I 31 milioni di abitazioni sono quindi risultati essere, per quasi la metà (14.596.735) abitazioni principali, mentre 4,14 milioni sono case tenute a disposizione e solo 2,8 milioni risultano locate. Per 732mila l'utilizzo non è stato ricostruito e ben 2,89 milioni di abitazioni regolarmente censite non sono state riscontrate in dichiarazione. E fin qui stiamo parlando di abitazioni di proprietà di persone fisiche. Ma considerando i dati complessivi, cioè i 55 milioni di fabbricati totali, le unità non riscontrate in dichiarazione sono ben 6,02 milioni, il 10,9% del totale.
Come si spiega questa massa di mattoni conosciuti al Catasto, ma non all'agenzia delle Entrate? In parte con la presenza di molti contribuenti "sotto soglia", che cioè incassano solo il proprio stipendio e sono proprietari della casa d'abitazione o poco più, che quindi non risultano (legittimamente) nella dichiarazione. In parte sono immobili strumentali di imprese o immobili di enti pubblici che (sempre legittimamente) non li devono dichiarare. Ma nel resto si annida altra evasione, ancora non quantificabile.

Le azioni di contrasto
Resta da chiedersi come arginare il malcostume. Mentre le associazioni di proprietari chiedono la cedolare secca, cioè un'aliquota fissa con cui tassare i proventi delle locazioni, la Guardia di Finanza si impegna sul territorio.
All'Aquila, racconta il comandante provinciale Leonardo Matera, sono stati inviati speciali questionari ai neolaureati residenti fuori città e fuori regione. E nel 25% dei casi si è scoperto che gli studenti avevano abitato "in nero", spesso in cambio di uno sconto sul canone. Anche a Siena si lavora sulle case per studenti, ma qui la GdF segue un'altra via: controlli incrociati tra le banche dati (anagrafe tributaria, Catasto, utenze domestiche, tassa rifiuti) seguiti da sopralluoghi porta a porta. Ma non solo. Altro fronte delicato, spiega il colonnello Giovanni Padula, sono i falsi prestiti: «Il contratto di comodato registrato è un indice di grande rischio. Il più delle volte gli accertamenti bancari evidenziano entrate che il proprietario non è in grado di giustificare».
A Bologna la GdF collabora con Comune e Università, ma gli ultimi controlli hanno evidenziato anche altro: «Abbiamo individuato un patrimonio - commenta il comandante provinciale Piero Burla - costituito anche da uffici e capannoni, spesso affittati a extracomunitari e registrati dichiarando l'importo di un mese anziché di un anno». E sugli affitti agli stranieri si è concentrata anche la Gdf di Roma, come dice Massimiliano Mora, comandante del I Gruppo di Roma: risalendo agli alloggi in cui vivono gli extracomunitari coinvolti in altre indagini si è scoperto un tasso di affitti in nero del 90%, con canoni da 4mila a 6mila euro per appartamento.

cristiano.delloste@ilsole24ore.com
saverio.fossati@ilsole24ore.com


DIETRO I NUMERI
I dati di partenza
L'elaborazione del Sole 24 Ore è partita dai dati presentati dall'agenzia del Territorio, fra cui quelli relativi alle dichiarazioni dei redditi 2006, cui sono stati aggiunti i dati sul Trentino Alto Adige, che il Territorio non aveva considerato.

Il confronto
Le abitazioni locate con contratto regolare (libero mercato, patti in deroga e convenzionati) da persone fisiche sono state confrontate con il numero di famiglie in affitto in base ai dati Istat per il 2006. Considerando anche le famiglie alloggiate in case locate da imprese o enti pubblici (che si presumono regolarmente dichiarate), all'appello ne mancano 507mila, ed è ragionevole presumere che a ogni famiglia corrisponda un'abitazione.

Il gettito perduto
La perdita di gettito è stata calcolata considerando l'incidenza dei contribuenti (e la relativa aliquota marginale) in base alle fasce di reddito 2006 ed escludendo quelli con reddito inferiore a 20mila euro.
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