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Stato e Comuni perdono in totale oltre 3 miliardi

di Cristiano Dell'Oste e Saverio Fossati

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16 febbraio 2009

L'evasione immobiliare resta lo spinoso problema con il quale si sono invano confrontati da anni i due rivali di sempre, Giulio Tremonti e Vincenzo Visco. E nonostante gli allarmi, il risultato è nell'articolo qui a fianco. Ma gli affitti non sono il solo reddito che sfugge al Fisco nel mondo del mattone. La partita è più che mai aperta su altri due fronti: le case ex rurali e i fabbricati fantasma, cioè esistenti nella realtà, ma non sulle mappe catastali. E il totale dell'evasione, approssimato per difetto, fa impressione: 3 miliardi, facendo una stima prudenziale, sfuggono ogni anno agli erari di Stato e Comuni.

Valutati inizialmente in circa due milioni, i fabbricati rurali hanno la caratteristica di essere considerati tutt'uno con il terreno che "servono", con la conseguenza che la rendita di quest'ultimo comprende anche quella dell'edificio. Ma a un patto: che l'edificio serva effettivamente al coltivatore come abitazione o ricovero per animali o attrezzi. In realtà l'Italia contadina appartiene al passato e molti di quei fabbricati hanno perso queste caratteristiche. Perciò, a più riprese, il Catasto prima e il Territorio poi hanno invitato i proprietari a iscriverli al Catasto urbano per dotarli di una rendita catastale autonoma. Il censimento di queste case ex rurali, secondo il Territorio, sarebbe praticamente completo: 870mila sono state già individuate e gli elenchi sono stati affissi nei Comuni e pubblicati sul sito dell'Agenzia, in modo che i proprietari possano mettersi in regola.

Nel Dl 262/2006 l'allora ministro Vincenzo Visco prevedeva un incasso fiscale di due miliardi in tre anni. Ne sono passati due e mezzo e nelle casse dei Comuni sono arrivati 70 milioni. Di fatto si tratterebbe di 300-400 milioni di Ici all'anno, magari completando la mappatura si arriva anche ai 600 previsti. Ma a quanto si vede i proprietari non hanno fretta, dal momento che solo 100mila immobili sono stati accatastati finora. Per ogni anno che passa, comunque, la perdita è forte: attualmente, considerando che nove volte su dieci i fabbricati ex rurali sono seconde case, si può calcolare in almeno 240 milioni di Ici e 350 milioni di Irpef. E la tassa rifiuti frutterebbe almeno 190 milioni ai municipi.

Ancora più incredibile (e costosa per l'Erario) è la vicenda dei fabbricati, in gran parte abusivi, che non risultano dichiarati in Catasto. Scoperte sovrapponendo le foto aeree con le mappe e le banche dati catastali, le "particelle" – cioè le porzioni di terreno – su cui si trovano costruzioni sconosciute sono quantificabili in 2 milioni (per ora ne sono state individuate 1,5 milioni, ma mancano ancora parecchi Comuni). Non tutte le particelle corrispondono a fabbricati tassabili, ma una stima è possibile: ogni anno, per il mancato accatastamento, si perdono 177 milioni di Ici e 507 di Irpef, oltre a 499 milioni di tassa rifiuti.

Il problema, che per le case ex rurali è ancora da stimare, qui è un dato certo: sono già scaduti i termini per molte delle particelle pubblicate, eppure quasi nessuna "casa fantasma" è apparsa sulle mappe. Come mai? Si tratta in larghissima misura di immobili abusivi per la legislazione urbanistica, che per essere accatastati dovrebbero prima venire regolarizzati in Comune. Cosa di fatto impossibile e, soprattutto, a rischio di avviare una procedura di demolizione. E anche le iniziative avviate dai Comuni grazie agli strumenti della Finanziaria 2005 finora hanno interessato un piccolissimo spicchio delle case fantasma e degli immobili ex rurali (si veda la pagina a fianco).
Tranne i pochi casi in cui si può ottenere una sanatoria, cioè quando l'immobile avrebbe potuto essere legittimamente costruito perché l'area era comunque edificabile, e i casi che riguardano immobili per i quali il permesso c'era già e ci si è solo "dimenticati" di fare la segnalazione in Catasto, per gli altri è meglio che il Fisco si rassegni.

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