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A Barcellona l’instabilità blocca le compravendite

di Evelina Marchesini

4' di lettura

Barcellona è un città dei record, anche dal punto di vista immobiliare. Praticamente un terzo delle compravendite di case si possono ricondurre ad acquisti da parte di “stranieri” (residenti o meno nella città) e la bella metropoli catalana si conferma come seconda città più cara in Spagna, ma al primo posto in quanto a dinamicità e crescita dei prezzi.

L’incertezza del mercato
Tuttavia, la questione dell’autonomia potrebbe cambiare le cose. La dose di incertezza che deriva dalla confusione politica sta infatti già frenando i grandi investitori e anche i piccoli acquirenti al momento temporeggiano, in attesa di maggiore chiarezza. Gli addetti ai lavori del mercato immobiliare locale sottolineano che gli investitori internazionali sono spaventati dall’ondata secessionista e che i deal più importanti sono sospesi. «In diversi casi, anche nel settore residenziale, i compratori hanno chiesto un periodo di proroga – dichiarano dall’Aci (Asociacion de consultoras inmobiliarias) – per verificare come evolverà il conflitto con il Governo centrale. Questa incertezza sicuramente influisce negativamente sul normale funzionamento del mercato». Di più, al momento, non si spingono a dire.

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Come tutto il mercato immobiliare spagnolo, anche Barcellona risorge da una crisi fortissima, un vero e proprio tracollo: dal 2007 al 2016 il numero di nuove unità immobiliari residenziali è passato, in Spagna, da 615mila a 42mila. E i prezzi delle residenze sono crollati, prima di ricominciare a riprendersi o, nel caso di Barcellona, a correre.

LA MAPPA DEI PREZZI

Quotazioni medie in euro al metro quadrato e variazione % annua 2016/17 nelle aree di Barcellona

LA MAPPA DEI PREZZI
VALORI IN CRESCITA

Il trend dei prezzi del residenziale nella città catalana (Nota: 2017 stime;  2018 previsioni) (Fonte: elab. Scenari Immobiliari per Casa24 Plus)

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Il trend delle compravendite
«A differenza di Madrid, Barcellona mostra una distribuzione più omogenea della domanda di abitazioni da acquistare – spiega Carlotta Lancia dell’Ufficio studi di Scenari Immobiliari –. Dal 2011, la domanda è costantemente cresciuta, in particolare in due quartieri: il centro storico, Ciutat Vella, e il quartiere signorile di pregio di Exaimple». Nel 2016 sono state circa 51mila le compravendite di abitazioni a Barcellona, con il quartiere di Sarrià-Sant Gervasì che con oltre 4mila transazioni ha nettamente staccato i due quartieri Gracia e il già citato Exaimple nella classifica urbana delle zone più scambiate.

Anche negli altri distretti gli scambi sono sempre positivi e il numero di transazioni è molto omogeneo, restando compreso fra le 1.500 e le 2.500 all’anno. Il quartiere con gli scambi minori è stato nel 2016 quello di Nou Barris, con circa 1.300 transazioni. Anche nei primi due trimestri del 2017 le compravendite a Barcellona sono positive. A livello cittadino siamo già oltre le 30mila operazioni, il che fa supporre che il 2017 si chiuderà con una variazione positiva, probabilmente a due cifre, rispetto al 2016

Prezzi alle stelle
Una delle grandi polemiche di Barcellona si è proprio svolta intorno al tema dei prezzi delle case che, a causa del turismo e degli acquisti dall’estero, hanno portato l’esborso a livelli troppo alti per la classica classe media barcellonese. E a non poche disuguaglianze. Ma il fenomeno va esaminato in un’ottica di più lungo periodo. Nei dieci anni che vanno dal 2007 al 2017, la città ha perso in media il 29% del valore dei prezzi medi nominali. Il punto è che alla fine del 2016, i prezzi di vendita delle case a Barcellona hanno registrato un incremento nominale medio a due cifre, del 12,5 per cento.

«Nei primi due trimestri del 2017 il trend si è ulteriormente rafforzato – continua Carlotta Lancia – facendo segnare un incremento medio di oltre dieci punti percentuali (10,4%), ciò significa che a fine anno i prezzi della città sono stimati in rialzo di oltre quindici punti percentuali». Dopo sette anni di prezzi in discesa, dal 2014 il ciclo è nettamente cambiato, il rischio – secondo molti – è che si vada a ripetere quello che è successo a inizio anni 2000, quando i prezzi della città (e di buona parte delle metropoli spagnole) erano aumentati per cinque anni di seguito a ritmi compresi fra il 15% e il 20% annuo. Una bolla che esplose e portò un enorme flusso di offerta sul mercato facendo crollare i prezzi nei successivi sette anni di oltre il 50 per cento.

Dalla periferia alle zone esclusive
Un indicatore che può dire qual è lo stato attuale del mercato arriva dall'analisi dei prezzi di vendita dei quartieri più periferici come Nou Barris (1.500-2.000 euro al mq, con un +8,7% nell'ultimo anno), Sants 2.500-3.300, +12%) o Sant Andreu (2.100-2.500, +4,9%), che, anche se non hanno raggiunto livelli molto alti di crescita dei prezzi in questi ultimi tre anni, oggi riportano i valori di vendita al di sopra dei minimi del ciclo, dimostrando che la domanda sta avendo un impatto forte sul mercato e, di conseguenza, sui prezzi.

I quartieri più esclusivi di Barcellona si trovano invece nella “Zona Alta”. L’elegante fascino del XIX secolo è ancora oggi testimoniato nei palazzi riqualificati e resi attuali dal punto di vista delle infrastrutture e del risparmio energetico tipici dei quartieri Sarrià-Sant Gervasi, Pedralbes, Bonanova e Tres Torres. Nella Zona Alta si trovano sia appartamenti con metrature molto ampie che grandi case indipendenti con giardini privati. Le proprietà di almeno duecento mq con box auto per minimo tre vetture sono molto richieste. Le rare nuove costruzioni che vengono realizzate in questi quartieri sono messe in vendita a prezzi che superano di tre volte la media cittadina, vale a dire a circa 12mila euro al metro quadro.

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