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A Dubai l’immobiliare ricomincia a piacere

La Perla del Golfo ha avuto il suo picco nel 2007 e poi nel 2015, poi i prezzi sono solo scesi. Nel 2021 si vede una ripresa, ma i massimi sono lontani

di Evelina Marchesini

(AFP)

4' di lettura

Dubai ricomincia a brillare sul fronte immobiliare. Sotto i riflettori per Expo 2020 (che si sta realizzando però in questi mesi, dal 1° ottobre scorso al prossimo 31 marzo), la Perla del Golfo torna a far parlare di sé dopo molti anni di penombra, soprattutto dal punto di vista del real estate. Come non ricordare i numerosi annunci, anche in Italia, di vendita di appartamenti in grattacieli sempre più nuovi negli anni d'oro del 2006-2007? E che fine hanno fatto quegli investimenti? Pochi anni dopo i prezzi delle case hanno iniziato a scendere e non si sono più ripresi. A che punto è ora il mercato?

I prezzi si riprendono

Le notizie sembrano positive. Nel secondo trimestre del 2021 i prezzi medi delle case sono finalmente cresciuti alla velocità maggiore dal 2014: non certo un grande sprint, bensì di un incremento dell'1%.

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«Stiamo finalmente vedendo una lenta ma costante crescita dei prezzi nelle transazioni realizzate, anche se le quotazioni restano molto al di sotto dei massimi» spiega il responsabile della Research del Middle East di Knight Frank, Faisal Durrani.

A rendere possibile l'inversione di tendenza è stata la reazione composta ma decisa del Governo di Dubai alla pandemia, in grado di iniettare una buone dose di fiducia nel mercato, con compratori che finalmente hanno voglia di guardare al futuro. Dubai, di fatto, non ha mai chiuso le frontiere e ha implementato una forte campagna vaccinale. A beneficiarne è stato tutto il Paese e, con esso, il settore residenziale, con picchi per le case di grandi dimensioni e le ville.

Ancora lontani dai massimi

Nonostante il rebound, però, stiamo parlando di prezzi ancora inferiori del 17% al picco del mercato. Letto in altro modo si tratta insomma di una buona occasione di acquisto: probabilmente siamo nel punto del ciclo immobiliare in cui gira il trend ma gli sconti sono ancora molto consistenti.

Secondo Knight Frank i prezzi medi degli appartamenti sono infatti oggi inferiori del 26,3% ai massimi del 2006-2007, ma il quadro cambia drasticamente se leggiamo il mercato attraverso la lente dei cambi valutari.

L’effetto valuta

Il dirham degli Emirati arabi è infatti agganciato al dollaro, a vantaggio di molti compratori esteri che provengono da Paesi sganciati da tale valuta. Knight Frank fa qualche esempio che rende bene la situazione.

Ipotizzando un investimento effettuato nel 2015, gli acquirenti in sterline egiziane (una consistente parte del mercato immobiliare di Dubai), ad esempio, hanno visto i loro investimenti apprezzarsi di un impressionante 51,4%, mentre gli acquirenti in rupie pakistane stanno attualmente registrando guadagni di oltre il 12%.

E se ipotizziamo di datare l'investimento indietro nel tempo fino ai giorni inebrianti del 2007, i compratori egiziani e pakistani avrebbero visto i loro investimenti aumentare di un incredibile 200 per cento.

I compratori europei nel frattempo guarderebbero a guadagni del 20,5% dal 2007, mentre per i compratori britannici, sarebbe vicino al 68%. Per chi non avesse comprato allora, oggi le case sarebbero meno care. Per esempio, i compratori in sterline troverebbero oggi il mercato meno caro del 19%, mentre in euro lo sconto è del 32,3%. Ecco perché sia gli inglesi sia gli europei sono oggi particolarmente attivi come acquirenti.

Il lusso va più veloce

La parte di mercato che si sta rivalutando più velocemente è quella delle ville, così che c'è molta richiesta per le proprietà al di sopra dei 20 milioni di dirham Eau (circa 4,6 milioni di euro). Secondo Knight Frank, da gennaio a giugno 2021 sono passate di mano 128 proprietà del valore superiore ai 20 milioni di dirham, il livello più alto dal 2015. Nel 2020 il totale era stato di 75.

Dato che gli Emirati Arabi non hanno chiuso le frontiere a causa Covid, molte famiglie sono “fuggite” a Dubai per bypassare i lockdown nei propri Paesi e hanno poi scoperto una qualità delle vita attraente, decidendo di trasferirsi o comunque di comprare una proprietà di grandi dimensioni, con giardino e una parte della casa dedicata allo smart working.

Un aiuto è venuto poi dalle politiche statali. Per esempio, è stato introdotto il Golden Visa, che consente di acquisire velocemente la residenza grazie agli investimenti in loco, così come ora è possibile detenere la proprietà al 100% da parte di società estere. Gli acquirenti benestanti non ci hanno messo molto a capire che a Dubai il denaro vale di più. Spiega Knight Frank che un milione di dollari a Singapore, New York o Londra permette di comprare residenze almeno cinque volte più piccole che a Dubai. Così, solo nel mese di maggio, per esempio, a Dubai si sono viste almeno 35 compravendite di residenze del valore superiore ai 20 milioni di dirham, di cui almeno i due terzi erano concentrati a Palm Jumeirah.

Il lusso ha così iniziato a correre durante la pandemia e ora accelera il ritmo, dato che i compratori si sono resi conto dell'allettante stile di vita che offre lo Stato e della sicurezza dell'investimento e dell'esistenza, soprattutto, di un vasto mercato di residenze milionarie (in dollari): Dubai ne ha circa 42mila, secondo solo a Londra.

Le zone più richieste

Dove comprano i benestanti? Delle transazioni al di sopra dei dieci milioni di dollari, nel 2021, 25 sono state a Palm Jumeirah, 15 a Emirates Hills, 7 a Dubai Hills Estate, solo 2 a downtown e una a Business Bay.

I valori di mercato

I prezzi? Molto variabili a seconda della location e del building. La media delle transazioni 2021 parla comunque di circa 2.905 euro al mq, che salgono oltre i 3.200 euro al mq in centro città e scendono al di sotto dei 2.700 in periferia. Va sottolineato che non c’è una gran trasparenza di prezzi a Dubai, così come non ci sono statistiche dettagliate relative alle transazioni o suddivise per aree e location. Tra i punti a sfavore di Dubai, poi, secondo chi vi si è trasferito, la scarsa qualità della sanità e degli ospedali e, per i giovani, la scarsa vita notturna. In compenso, la città offre un ottimo livello di istruzione e possibilità di shopping e ristorazione di alto livello, quindi non per tutte le tasche.

Riproduzione riservata ©

  • Evelina Marchesinivice caporedattore

    Luogo: Milano-Messico

    Lingue parlate: italiano, spagnolo, inglese, francese

    Argomenti: real estate, immobiliare, turismo, travel, latin america

    Premi: "Arel Lady of the year" by Arel; "Key player of the italian real estate market" by Scenari Immobiliari

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