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A Genova la riqualificazione farà da «boost» ai valori real estate

Un progetto urbano di grande portata che farà crescere il valore immobiliare della città del 48% nei prossimi 15 anni, a quota 150 miliardi nel 2035

di Evelina Marchesini

Il lungomare di Genova (Agf)

4' di lettura

Genova è pronta a rinascere, con un progetto di riqualificazione di grande portata, del quale beneficeranno residenti, studenti e turisti, le categorie su cui punta la città intera. A partire dal sindaco Marco Bucci, che a S. Margherita Ligure, durante il 30° Forum di previsioni e strategie, ha presentato insieme a Scenari Immobiliari lo studio della Rigenerazione urbana del litorale di Genova. Un progetto di riqualificazione che farà crescere il valore immobiliare della città del 48% nei prossimi 15 anni, dagli attuali 100 miliardi di euro ai 150 miliardi nel 2035, con un incremento aggiuntivo di circa 800 abitanti teorici e 5.350 addetti.

Lo studio

Il Comune di Genova ha affidato sia a Scenari Immobiliari che a Nomisma la redazione di due studi volti alla quantificazione, alla stima e alla valorizzazione qualitativa delle ricadute sociali ed economiche derivanti dall'attuazione organica dei molteplici interventi previsti nel piano di rigenerazione del litorale. Un piano che affianca alla necessaria rigenerazione urbana e infrastrutturale, la razionalizzazione e ricollocazione di alcune delle funzioni portuali e la conseguente valorizzazione economica del patrimonio immobiliare cittadino direttamente e indirettamente interessato dai cinque macro ambiti di intervento: porto dell'innovazione (Foce), porto della diportistica (Molo, Maddalena, Prè), porto dei passeggeri (San Teodoro), porto delle merci (Sampierdarena, Cornigliano), porto della cantieristica (Sestri Ponente, Pegli).

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Secondo lo studio di Scenari Immobiliari, la rinnovata vocazione turistica, portuale e cantieristica internazionale dei sei distretti di Genova dovrà essere proiettata su tutto il territorio comunale al fine di renderlo attrattivo per visitatori, investitori e stakeholder e di stimolare lo sviluppo sociale ed economico e l'apertura di operatori, strutture e cittadini verso i mercati internazionali.

La città di Genova potrà essere in grado di attrarre investimenti e funzioni per lo sviluppo economico dell'intero territorio e di proporsi come interprete e anticipatrice dei nuovi bisogni sociali ed economici attraverso lo sviluppo di progetti coerenti con le strategie nazionali e comunitarie.

I numeri della città

A fronte di poco più di 550mila abitanti attuali Genova conta oggi 87.600 studenti domiciliati e 7.400 fuori sede, numeri che l'amministrazione comunale vuole incentivare ad aumentare, soprattutto la componente dei fuori sede e degli studenti internazionali. Genova inoltre riceve circa 30mila turisti giornalieri, numeri importanti che però, nell'ottica del piano, vanno ulteriormente aumentati.

«Genova – commenta Marco Bucci, sindaco di Genova – è in una profonda fase di trasformazione soprattutto nella parte che si affaccia direttamente sul mare, ma non solo. Abbiamo 8 miliardi da spendere nei prossimi anni che serviranno per riqualificare interi territori della città, migliorare la mobilità interna con una particolare attenzione all'efficienza e alla ecocompatibilità del trasporto pubblico, potenziare ed efficientare le attività del porto migliorando la condizione ambientale. E dal 2025, con la fine dei lavori del Terzo Valico dei Giovi e del nodo ferroviario, saremo anche molto più accessibili dall'esterno, sempre in attesa che si concretizzino i cantieri per la Gronda autostradale. I risultati delle analisi condotte da Scenari Immobiliari e Nomisma ci consegnano numeri importanti e ci dimostrano che siamo sulla strada giusta: quella di una città che ha la reale ambizione di diventare Capitale del Mediterraneo e che ha tutte le potenzialità per poter concretizzare l'obiettivo. Ora sta a noi continuare questo percorso di ammodernamento e centrare tutti i traguardi che ci siamo prefissati nel tempo ma è evidente come Genova sia una città con grande appeal per il futuro, sulla quale vale la pena investire».

Il piano si dipana in diversi ambiti, la maggior parte dei quali già iniziati. Il Porto dell'innovazione digitale e dell'alta tecnologia (aprile 2019-2022), il Porto della diportistica e dei relativi servizi cantieristici (gennaio 2021-dicembre 2032), il Porto passeggeri (gennaio 2022-dicembre 2032), il Porto delle merci e dei servizi logistici connessi (gennaio 2022-dicembre 2030), il Porto della cantieristica navale (luglio 2022-giugno 2027). Grazie alle molte nuove infrastrutture anche tutto il litorale verrà alleggerito e le case godranno dell'eliminazione di traffico e passaggi commerciali.

La ricaduta immobiliare

«Tra i principali effetti della rigenerazione del litorale di Genova – dichiara Francesca Zinrnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – è possibile prevedere e stimare un incremento dei livelli di dinamicità del mercato immobiliare della città. Nello studio commissionatoci dal Comune di Genova abbiamo stimato una crescita previsionale analizzando l'attuale contesto economico cittadino, a partire dalla conoscenza dell'ambito urbano genovese e di quello metropolitano maturato nel corso degli anni. Per il capoluogo ligure il lascito degli interventi di rigenerazione del litorale si manifesterà pienamente in funzione del livello di attuazione raggiunto dai diversi interventi, con dinamiche differenti rispetto agli ambiti urbani direttamente interessati dalle operazioni di riassetto infrastrutturale e portuale e di rigenerazione urbana».

Considerando la piena attuazione delle ipotesi di intervento nei sei distretti di rigenerazione, si stima che il valore immobiliare della città di Genova possa aumentare, nel corso dei prossimi 15 anni, del 48%, con un incremento aggiuntivo di circa 800 abitanti teorici e 5.350 addetti, di cui 2mila in fase di cantiere.

In cinque anni il patrimonio immobiliare crescerà del 16%, secondo lo studio, e il valore medio delle case del 20 per cento.

Scendendo nel dettaglio dello studio, il residenziale dovrebbe passare dai 1.750 euro al mq attuali a 2.620 euro, il terziario da 1.570 a 2.250, il commerciale da 1.520 a 2.510 euro al mq e l’artigianale-industriale-logistica da 1.080 euro al mq a 1.460 euro al metro. Le compravendite residenziali stimate del 2022 sono pari a 9.250, contro le 8.780 del 2021 (in aumento del 32% sul 2020), per un controvalore di 1,7 miliardi di euro di fatturato 2022.


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