Il report

A Milano servono 46mila nuove case e 650mila mq di uffici

Secondo il nuovo rapporto di Scenari Immobiliari, considerando anche la città metropolitana, si stima che i progetti di riqualificazione abbiano un impatto sul mercato immobiliare di circa 37,5 miliardi di euro di valore aggiunto (per il 70% nel residenziale). Solo nel capoluogo meneghino l'impatto potrebbe raggiungere i 13,2 miliardi

di Laura Cavestri

(Arcansél - stock.adobe.com)

5' di lettura

Più concreta e meno glamour. Policentrica e in cerca di una mobilità alternativa. Colpita ma non affondata. Una città alla quale serviranno 46mila nuove case di qualità, con luce, spazi esterni e nuovi servizi. Questa la fotografia che sintetizza il Rapporto 2021 sulle trasformazioni territoriali della Città metropolitana di Milano, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Risanamento, e presentato oggi a Milano nel corso del convegno “Una nuova Milano”.

I numeri del Rapporto

Nonostante la pandemia, non si è arrestata la capacità di attrazione, soprattutto di giovani, dell’area metropolitana. Dopo un crollo delle compravendite residenziali, nel 2020, del 15,4% (22mila in totale), meno nei restanti comuni della Città metropolitana (-7,1% per oltre 34mila), la capacità di attrarre persone e capitali lascia ipotizzare, quest’anno, un rimbalzo per il biennio in corso, in parte già avviato. Nel 2021 le transazioni residenziali saliranno a 26.500 (+20,4%) a Milano e 35.400 (+3,8%) nella città metropolitana, mentre nel 2022 toccheranno 27.700 nel capoluogo e 36.600 nei restanti comuni.

Loading...
LA CITTÀ METROPOLITANA DI MILANO PRONTA AL DECOLLO DOPO IL COVID

La crisi non ha fermato la forza di attrazione e di sviluppo della città e dell'area metropolitana. Fonte: Scenari Immobiliari -*Stima/previsione

LA CITTÀ METROPOLITANA DI MILANO PRONTA AL DECOLLO DOPO IL COVID

L’indagine di Scenari Immobiliari ha, quindi, stimato una nuova domanda residenziale, per l’area metropolitana (città inclusa) di almeno 46mila nuove case, nei prossimi 2-3 anni, che dovranno essere realizzate secondo i nuovi bisogni post-pandemia: luce, spazi esterni, in una parola vivibilità. Mentre la nuova domanda di uffici è pari a 650mila metri quadrati, perché cambia anche il modo di lavorare e c’è bisogno di più spazi e servizi per ogni lavoratore.

CITTÀ METROPOLITANA DI MILANO
Loading...

Solo nella città di Milano, con i suoi 182 chilometri quadrati, le trasformazioni urbane e edilizie interessano una superficie territoriale di quasi 8 chilometri quadrati, capace di generare una superficie lorda di 4,25 milioni di mq, concentrata per poco più della metà nel settore residenziale (2,19 milioni di metri quadrati), direzionale (735 mila mq) e commerciale (485 mila mq). Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 13,2 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per due terzi (66 per cento) nel comparto residenziale

IL COMUNE DI MILANO
Loading...

Complessivamente le trasformazioni urbane e edilizie della città metropolitana di Milano, con i suoi 1.575 chilometri quadrati, interessano una superficie territoriale di circa 50 chilometri quadrati, capace di generare una superficie lorda di 20,2 milioni di metri quadrati, concentrata per quasi la metà nel settore residenziale (9,5 milioni di mq), direzionale/commerciale (3,05 milioni di mq) e produttivo/logistico (5,75 milioni di mq).
Si stima un impatto sul mercato immobiliare di circa 37,5 miliardi di euro di valore aggiunto, concentrato per più di due terzi (70%) nel comparto residenziale.

La geografia degli investimenti

Ma quali sono le aree su cui si concentreranno gli investimenti? In città, i fari sono accesi su Scalo di Porta Romana, Santa Giulia, Rubattino, Bovisa, l’ambito esteso di MIND Cascina Merlata e Bisceglie. Nella fascia settentrionale: Pero, Legnano, Sesto San Giovanni e Cinisello Balsamo. Tra i comuni dell’est, Segrate e Melzo
Nell’ambito sud orientale, San Giuliano Milanese, Dresano, Pieve Emanuele e Rozzano e, infine, nell’ambito sud occidentale, Abbiategrasso e Robecco sul Naviglio, Cesano Boscone, Corsico e Trezzano.

«La pandemia – ha affermato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, presentando il Rapporto – ha sicuramente determinato una frattura tra “prima” e “dopo”. La città tutta glamour e “happy hour” ha fatto un bagno di umiltà e si è trovata più fragile. Il sistema sanitario che pareva fortissimo ha mostrato forti debolezze e la realtà delle nuove povertà anche per i ceti medi hanno cambiato la visione della città. Si sono riscoperti i quartieri ed i servizi di vicinato. Gli abitanti non sono fuggiti e anzi il saldo migratorio è positivo. Mancano gli studenti universitari ma aumentano le star up innovative e il terzo settore Si affacciano nuove tipologie di domanda, sia per la casa che per gli uffici e i luoghi del commercio. Si sono innescati processi innovativi importanti che possono dare un nuovo balzo allo sviluppo economico e sociale di tutta l’area. E del Paese intero, come altre volte è successo».

Il dibattito sul futuro di Milano

Le case strette, la diseguaglianza abitativa e di opportunità, la pandemia sarà un’ occasione per ripensare una visione di città e incentivare, a Milano così come nel resto del Paese. Il concetto di un “abitare” sostenibile ed equilibrato parte dal benessere del nucleo centrale della dimensione domestica (l’alloggio), supera le mura abitative, e coinvolge, a raggi concentrici, il condominio, il quartiere (reti brevi), il comparto urbano (medio raggio) e quindi la città. Con home working e home schooling, molti alloggi si sono improvvisamente scoperti inadeguati.

«Sono 30mila le persone che a Milano fanno spesa nei centri Caritas. La città delle eccellenze si basa anche sul lavoro precario, in nero e malpagato di troppi suoi abitanti – ha sottolineato Francesco Chiavarini della Caritas Ambrosiana –. Milano deve dare delle risposte inclusive». «Il trend demografico crescente è quello delle donne anziane sole – ha ricordato Francesca Zajczyk, docente di Sociologia all’Università di Milano-Bicocca –. La città deve darsi una visione e favorire investimenti che vadano incontro alle necessità specifiche dei cittadini con problemi o esigenze particolari».

«L’architettura sa dare risposte intelligenti – ha aggiunto Patricia Viel –. Si costruiscono case grandi, spaziose con terrazzo e verde per la famiglia. Ma crescono le solitudini e non c’è un’offerta vera pensata per lui. L’affitto è il grande assente dal discorso sulla visione di futuro. La riqualificazione immobiliare del centro, il multifamily (che da noi non esistono) sono chiavi per non far morire la residenzialità in centro».

«Serviranno più partnership pubblico-private, case disponibili a canoni ragionevoli, una riqualificazione del patrimonio pubblico dismesso, semplificazione delle regole urbanistiche – ha detto Gabriele Bonfiglioli, Chief Investment Officer di Coima – ricordando la propria pipeline di 3-4 miliardi di investimenti su oltre 700mila mq nei prossimi 2-3 anni».

«La domanda che gli investitori internazionali si pongono – ha spiegato Barbara Cominelli, ceo di JLL – è dove troverò i talenti che mi servono per i prossimi anni. Milano ha circa il 9% di studenti internazionali ma siamo in una fascia di affordability degli affitti che, benchè ancora gestibile, è in crescita. Negli uffici, che stanno diventando sempre più strumenti e sempre meno posti dove andare, prevarrà un modello ibrido».

«Rispetto ad altre città europee, Milano ha un elevato stock di uffici da riqualificare – ha detto Alexei Dal Pastro, ceo di Covivio – . Abbiamo oltre 1 miliardo di pipeline già impegnati. A Milano la vacancy degli uffici è del 10 per cento. Significa che c’è molto da fare».

«Con il progetto di SeiMilano – ha spiegato Luca Malighetti di Varde Italia – abbiamo coinvolto costruttori, cooperative, Invesco farà il primo piano di residenza in affitto».

«Un modello di città che incentivi quindi la diffusione della mobilità dolce e attribuisca allo spostamento il significato di una scelta e non più di un obbligo – ha spiegato il direttore di Scenari Immobiliari, Francesca Zirnstein –. Il tema della prossimità non riguarda solamente la dimensione abitativa e dei servizi ma anche quella produttiva del lavoro, con il passaggio da home working a near working. Quest’ultimo potrebbe diventare la nuova frontiera dello smart working, con spazi convenzionati diffusi sul territorio a disposizione dei dipendenti delle aziende che potranno lavorare da remoto fuori dalla propria abitazione».

«La ricerca che abbiamo promosso con Scenari Immobiliari – ha sottolineato Davide Albertini Petroni, managing director di Risanamento Spa – mette in evidenza il ruolo importante che l’industria immobiliare può assumere nello sviluppo urbano e nel rilancio della citta di Milano e della sua area metropolitana, che ha comunque mantenuto intatta la sua capacità attrattiva di talenti, risorse ed aziende, come dimostrano i numeri della ricerca. Il territorio ha tutti gli elementi necessari per sviluppare un modello metropolitano, innovativo, policentrico e pronto a soddisfare le nuove esigenze dell’abitare, del lavoro dello svago, con un attenzione particolare alla coesione sociale».

Riproduzione riservata ©

loading...

Brand connect

Loading...

Newsletter RealEstate+

La newsletter premium dedicata al mondo del mercato immobiliare con inchieste esclusive, notizie, analisi ed approfondimenti

Abbonati